香江控股凈利降38.9% 收購(gòu)天津三項(xiàng)目虧4756萬(wàn)去化緩慢

　　開發(fā)進(jìn)度緩慢、銷售遇冷、業(yè)績(jī)承諾難以兌現(xiàn)……香江控股(600162.SH)正受到多方質(zhì)疑，遭深交所問(wèn)詢。

　　年報(bào)顯示，2018年香江控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.35億元，同比下降12.21%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.09億元，同比減少38.93%，為三年最低值。而其股價(jià)從去年1月12日復(fù)牌后3.92元的高點(diǎn)，下跌至2.28元，市值損失達(dá)57億元。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者還注意到，香江控股在2017年以25億元的代價(jià)購(gòu)買了控股股東南方香江持有的“天津三項(xiàng)目”，收購(gòu)之時(shí)，天津三公司信誓旦旦承諾2018-2020年分別累計(jì)完成3.53億、4.41億、3.76億，共11.7億的利潤(rùn)。而今，該項(xiàng)目承諾的業(yè)績(jī)非但未完成，甚至虧損。2018年，這三家公司虧損近5000萬(wàn)，分別為1231萬(wàn)、594萬(wàn)、2931萬(wàn)。

　　近日，香江控股在發(fā)布兩次延遲公告后，終于對(duì)深交所下發(fā)的問(wèn)詢函進(jìn)行了回復(fù)，問(wèn)詢函中涉及公司資金和負(fù)債情況，以及部分項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緩慢、銷售遇冷、業(yè)績(jī)承諾難以兌現(xiàn)等問(wèn)題。

　　營(yíng)收凈利潤(rùn)大幅下降

　　香江控股公司是從事城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)流通及家居賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)為主的綜合性集團(tuán)。公司一方面立足于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的運(yùn)營(yíng)商，另一方面通過(guò)商貿(mào)流通市場(chǎng)、家居賣場(chǎng)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

　　年報(bào)顯示，2018年香江控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.35億元，同比下降12.21%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.09億元，同比減少38.93%，為三年最低值。而其股價(jià)從去年1月12日復(fù)牌后3.92元的高點(diǎn)，下跌至2.28元，市值損失達(dá)57億元。

　　同時(shí)，公司營(yíng)業(yè)總成本較去年同期微漲0.7%。主要由于公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用大漲151.1%至3.4億元，其中利息費(fèi)用約3.8億元。盡管公司期內(nèi)的投資收益扭虧為盈，由期初的-985萬(wàn)元升至期末的7095萬(wàn)元，但依然難以彌補(bǔ)營(yíng)收下滑的空白。

　　從主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)看，香江控股的物業(yè)銷售、商貿(mào)流通運(yùn)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占總收入比例分別為56%和33%。然而，兩者營(yíng)業(yè)收入較去年同期分別有11.85%和25.24%的下滑。另外，從2016年-2018年度，香江控股商貿(mào)流通運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占總收入的比重分別為55.8%、40%和33%，呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢(shì)。

　　債務(wù)方面，截至2018年末，香江控股的短期負(fù)債與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債都較期初有大幅度增長(zhǎng)，截至期末，短期負(fù)債為20.38億元，較期初增長(zhǎng)了228.7%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為22.06億元，增長(zhǎng)了151.25%，而公司賬上現(xiàn)金只有23.62億元。

　　不僅如此，香江控股2018年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~下降762.02%至-29.41億元。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流告負(fù)或許與“天津三項(xiàng)目”有關(guān)。報(bào)告期內(nèi)，香江控股以25億元的代價(jià)購(gòu)買了控股股東南方香江持有的“天津三項(xiàng)目”——森島寶地、森島鴻盈、森島置業(yè)各65%的股權(quán)，從而抬升了支出金額，使得公司期內(nèi)的投資現(xiàn)金流為負(fù)，約為-24.4億元。

　　香江控股表示，2018年公司營(yíng)業(yè)收入的下降和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加導(dǎo)致凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降，營(yíng)收的下降又主要是房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入差異導(dǎo)致。

　　收購(gòu)天津三項(xiàng)目虧損近五千萬(wàn)

　　年報(bào)顯示，香江控股在天津、廣州和成都儲(chǔ)備的規(guī)劃計(jì)容建筑面積位居前三位，分別為160.6萬(wàn)平方米、64.3萬(wàn)平方米與37.4萬(wàn)平方米。但2018年公司天津項(xiàng)目的可供出售面積為24.03萬(wàn)平方米，而銷售面積僅為1.9萬(wàn)平方米，銷售比例僅7.9%。

　　收購(gòu)之時(shí)，天津三公司信誓旦旦承諾2018-2020年分別累計(jì)完成3.53億、4.41億、3.76億，共11.7億的利潤(rùn)。而今，該項(xiàng)目承諾的業(yè)績(jī)非但未完成，甚至虧損。

　　問(wèn)詢函指出，收購(gòu)時(shí)天津三公司凈資產(chǎn)合計(jì)為負(fù)0.41億，收購(gòu)溢價(jià)率高達(dá)62倍。然而，2018年，這三家公司非但沒有盈利，反而分別虧損了1231萬(wàn)、594萬(wàn)、2931萬(wàn)，共計(jì)4756萬(wàn)。

　　上交所要求香江控股“基于2018年天津三公司的利潤(rùn)情況，以及項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)政策和去化情況，說(shuō)明是否存在業(yè)績(jī)承諾難以完成的可能”。

　　對(duì)此，香江股份，從年初至5月25日，天津三公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售已新增認(rèn)購(gòu)8.59萬(wàn)平米。目前天津項(xiàng)目可售面積17.67萬(wàn)平方米，今年下半年預(yù)計(jì)新推產(chǎn)品13.8萬(wàn)平方米。香江控股也表示，天津三公司由于受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、房地產(chǎn)行業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，存在業(yè)績(jī)承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從銷售面積來(lái)看，回復(fù)函指出，2018年天津商品住宅銷售面積為1140.73萬(wàn)m2，同比下降15.1%；2018年廣州商品住宅銷售面積1138.19萬(wàn)平方米，同比下降16.8%;成都商品房成交面積約為3667萬(wàn)平米，其中商品住宅成交面積為2442萬(wàn)平米，同比下降9.1%。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，企業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目去化緩慢，或說(shuō)明本身也沒有執(zhí)行高周轉(zhuǎn)的策略。緩慢去化是兩種因素的結(jié)合，第一是放緩銷售節(jié)奏有助于提高項(xiàng)目的盈利水平，第二是企業(yè)營(yíng)銷的節(jié)奏或沒有主動(dòng)去加快。一般來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售不好或者說(shuō)經(jīng)營(yíng)方面有壓力，確實(shí)會(huì)影響財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和轉(zhuǎn)型的能力。