上交所問詢信達(dá)地產(chǎn)收購淮礦地產(chǎn) 要求其披露標(biāo)的資產(chǎn)情況

　　8月1日，信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司收到上海證券交易所下發(fā)的關(guān)于該公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案信息披露的問詢函。

　　據(jù)了解，7月19日，中國信達(dá)公告宣布其附屬公司信達(dá)地產(chǎn)擬以人民幣78.33億元收購淮礦地產(chǎn)全部股權(quán)，信達(dá)地產(chǎn)將以發(fā)行代價(jià)股份的方式向中國信達(dá)及淮礦集團(tuán)撥付。

　　問詢函顯示稱，經(jīng)審閱信達(dá)地產(chǎn)提交的發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案，現(xiàn)有如下問題需要該公司作進(jìn)一步說明和補(bǔ)充披露：

　　關(guān)于本次交易的主要風(fēng)險(xiǎn)

　　1.預(yù)案披露，標(biāo)的資產(chǎn)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，輔以商業(yè)運(yùn)營與物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（1）結(jié)合標(biāo)的資產(chǎn)主要業(yè)務(wù)所在城市的發(fā)展?fàn)顩r，補(bǔ)充披露相關(guān)城市地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，及標(biāo)的資產(chǎn)在相關(guān)城市的市場地位、競爭優(yōu)勢、市場份額等情況；（2）結(jié)合標(biāo)的資產(chǎn)部分項(xiàng)目（如松石居、東方龍城、東方藍(lán)海等）建設(shè)周期較長的情況，補(bǔ)充披露標(biāo)的資產(chǎn)所有在建項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、下一年度計(jì)劃新開工面積和竣工面積、有關(guān)項(xiàng)目長時(shí)間未竣工的原因、是否存在項(xiàng)目開發(fā)重大損失的風(fēng)險(xiǎn)；（3）按照不同經(jīng)營業(yè)態(tài)、地區(qū)和項(xiàng)目，披露報(bào)告期內(nèi)標(biāo)的資產(chǎn)每年房地產(chǎn)銷售和出租的情況，包括可供出售面積、已售或已預(yù)售面積、銷售房產(chǎn)的每平方米平均售價(jià)、銷售面積區(qū)間分布、預(yù)收款、項(xiàng)目去化周期，以及出租房地產(chǎn)的建筑面積及租金收入、出租率、每平方米平均基本租金及與上年同期比較變化等；（4）結(jié)合上述情況，補(bǔ)充披露標(biāo)的資產(chǎn)主要土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)是否存在減值風(fēng)險(xiǎn)，如有，需提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)顧問需發(fā)表意見。

　　2.預(yù)案披露，淮礦集團(tuán)減資回購實(shí)施完成系本次交易的前提。（1）結(jié)合本次交易的目的、減資回購的背景，分析說明本次重大資產(chǎn)重組以淮礦集團(tuán)減資為前提的原因及合理性；（2）結(jié)合淮礦集團(tuán)減資回購涉及的審批程序，補(bǔ)充披露相關(guān)程序是否存在實(shí)質(zhì)障礙，如有，需提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)顧問需發(fā)表意見。

　　關(guān)于標(biāo)的資產(chǎn)的業(yè)績承諾和估值

　　3.預(yù)案披露，本次重組的補(bǔ)償測算期間（即：承諾期）為本次重大資產(chǎn)重組完成后的連續(xù)三個(gè)會計(jì)年度（含本次重大資產(chǎn)重組完成當(dāng)年）。如本次重大資產(chǎn)重組于2017年完成，則承諾期為2017年至2019年連續(xù)三個(gè)會計(jì)年度。此外，中國信達(dá)及淮礦集團(tuán)承諾，淮礦地產(chǎn)2017年至2019年連續(xù)三個(gè)會計(jì)年度合計(jì)凈利潤預(yù)測數(shù)為27.20億元。需補(bǔ)充披露：（1）如果本次重組未在2017年完成，承諾期的具體承諾金額情況，并結(jié)合標(biāo)的資產(chǎn)歷史經(jīng)營業(yè)績，分析說明盈利承諾的可實(shí)現(xiàn)性；（2）本次交易的會計(jì)處理及是否構(gòu)成同一控制下合并，并結(jié)合現(xiàn)有土地、在建工程及完工項(xiàng)目的預(yù)估價(jià)值，說明未來是否會采用直接出售項(xiàng)目公司或者通過整體出售項(xiàng)目等方式完成業(yè)績承諾。財(cái)務(wù)顧問需發(fā)表意見。

　　4.預(yù)案披露，本次交易標(biāo)的選取的最終評估方法是資產(chǎn)基礎(chǔ)法，其主要資產(chǎn)以假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。（1）結(jié)合標(biāo)的資產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)態(tài)、地區(qū)和項(xiàng)目定位等，補(bǔ)充披露標(biāo)的資產(chǎn)各個(gè)存貨等資產(chǎn)評估時(shí)采用的主要參數(shù)，例如銷售房產(chǎn)的預(yù)計(jì)每平方米售價(jià)、持有物業(yè)的預(yù)計(jì)租金收入水平等，并與周邊可比項(xiàng)目進(jìn)行比較分析；（2）結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境、市場環(huán)境和可比交易情況，補(bǔ)充披露本次評估中主要參數(shù)選取的合理性和可比性，說明本次交易評估作價(jià)的公允性。財(cái)務(wù)顧問和評估師需發(fā)表意見。

　　關(guān)于標(biāo)的資產(chǎn)的財(cái)務(wù)情況

　　5.預(yù)案披露，標(biāo)的資產(chǎn)2015年、2016年及2017年一季度的毛利率分別為-2.70%、13.46%、31.73%，增幅較大。需結(jié)合標(biāo)的資產(chǎn)經(jīng)營模式、報(bào)告期內(nèi)具體銷售數(shù)據(jù)、主要經(jīng)營地域的房地產(chǎn)價(jià)格走勢情況等，分析說明毛利率大幅增長的原因及合理性。財(cái)務(wù)顧問需發(fā)表意見。

　　6.預(yù)案披露，截至2017年3月31日，標(biāo)的資產(chǎn)在淮南礦業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司處有約18.6億元的存款。需補(bǔ)充披露：（1）標(biāo)的資產(chǎn)在淮南礦業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司存款的利率情況，是否存在資金占用或損害公司利益的情形；（2）未來是否會繼續(xù)在該財(cái)務(wù)公司存款，及需履行的內(nèi)部決策程序。財(cái)務(wù)顧問及律師需發(fā)表意見。

　　其他

　　7.預(yù)案披露，截至報(bào)告期末，淮礦地產(chǎn)及公司各類在建和擬建項(xiàng)目預(yù)計(jì)尚需總投資50億元，可能會給公司帶來較大的資金支出壓力。需結(jié)合重組后公司的資產(chǎn)負(fù)債率、擬投入金額的具體融資計(jì)劃等，分析本次重組對公司未來生產(chǎn)經(jīng)營的具體影響。財(cái)務(wù)顧問需發(fā)表意見。

　　上交所表示，信達(dá)地產(chǎn)需在8月9日之前，針對上述問題回復(fù)，并對重大資產(chǎn)重組預(yù)案作相應(yīng)修改和披露。