金地88億地王的代價(jià) 股價(jià)下挫5%市值蒸發(fā)20億

　　7月27日，上海市出讓浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊。最終，金地經(jīng)過583輪舉牌后，擊敗融創(chuàng)、平安不動(dòng)產(chǎn)、龍湖等22名競拍對(duì)手。以88億元總價(jià)摘得今年上?？們r(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)286%，樓板價(jià)33023元/平方米。

　　巧合的是，但就在金地拿地沒多久，金地集團(tuán)的股票便出現(xiàn)大幅下挫超4%，市值瞬間減少約20億元。是項(xiàng)目能讓投資者“聞風(fēng)喪膽”，直接甩賣股份出走？

　　買地后股價(jià)下挫5%

　　針對(duì)拿地事宜，《中國經(jīng)營報(bào)》記者致電金地集團(tuán)，該公司回應(yīng)稱：“金地的戰(zhàn)略是深耕一二線，在拿地方面是理性和審慎的，而金地本身的資金實(shí)力也可以支撐得起這樣的戰(zhàn)略?！?

　　“在拿地之前金地已經(jīng)對(duì)地塊做了很長時(shí)間的調(diào)研，認(rèn)為這塊地是價(jià)值洼地，項(xiàng)目有很好的成長空間?！苯鸬丶瘓F(tuán)續(xù)稱。

　　但市場(chǎng)對(duì)此卻有另一番解讀，就在金地拿地沒多久，金地股價(jià)隨即大幅下挫超4%，下午開市后仍然低位震蕩，一度超跌5%，股價(jià)徘徊在9.80元左右，市值瞬間減少約20億元。雖然難以斷言，股價(jià)的波動(dòng)全部來自于地王的影響，但項(xiàng)目似乎并不為投資者所看好。

　　據(jù)了解，此次金地拿下的地塊為浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊，項(xiàng)目所處的祝橋鎮(zhèn)地處上海市浦東新區(qū)東部，距離上海市中心城區(qū)30公里。項(xiàng)目為居住用地，占地面積140252.5平方米，地塊容積率為1.9，掛牌起始價(jià)為22.81億元，起始樓板價(jià)8560元/平方米。

　　該地塊距離市區(qū)有距離外，限制條件也不少。出讓要求顯示，該地塊規(guī)劃限高45米，地上建筑面積266479.75平方米。要求保障房的建筑面積≥5%，住宅自持物業(yè)建筑面積≥15%。

　　規(guī)劃還要求，該地塊內(nèi)5%為保障房、15%住宅的自持物業(yè)、60%的中小套型配比。中小套型住宅建筑面積不得低于地塊住宅總建筑面積的60%，計(jì)159887.85平方米以上（中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅建筑面積不大于90平方米，小高層住宅建筑面積不大于95平方米，高層住宅建筑面積不大于100平方米）。

　　項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)幾何

　　“剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓板價(jià)41572元/平方米。項(xiàng)目日后要賣出近6萬元的價(jià)格才能回本。而這產(chǎn)品中，多以低總價(jià)的剛需小戶型產(chǎn)品為主?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)記者分析稱。

　　“以樓面價(jià)進(jìn)行推測(cè)，未來該項(xiàng)目的產(chǎn)品總價(jià)將在450萬元左右，而這樣價(jià)位在上海的可選擇性太多了?！彼螘?huì)雍續(xù)稱，“6萬元可以選擇周浦、川沙這些離上海市區(qū)較近且有居住氛圍的片區(qū)都是不錯(cuò)的選擇。6萬元的價(jià)格甚至可以在上海更為核心的區(qū)域找到不錯(cuò)的二手房?！?

　　除了價(jià)格尷尬外，為了杜絕開發(fā)商囤地，該項(xiàng)目還明確規(guī)定了開工和竣工時(shí)間，降低開發(fā)商囤地曬地的可能性。

　　對(duì)此，宋會(huì)雍評(píng)價(jià)稱：“目前該地塊周邊項(xiàng)目不多，在售的“東方鴻 ”單價(jià)在27000~30000元/平方米。而以該片區(qū)目前的規(guī)劃和建設(shè)情況來看，誰能保證未來2~3年區(qū)域房價(jià)連續(xù)上漲近7成的可能性較低。規(guī)定的開工竣工時(shí)間幾乎斷了金地等區(qū)域價(jià)格上漲的機(jī)會(huì)?！?

　　對(duì)此，有不愿具名的資本市場(chǎng)人士對(duì)記者分析稱：“地王項(xiàng)目較一般的項(xiàng)目單價(jià)高、總價(jià)貴，市場(chǎng)調(diào)節(jié)期間的抗風(fēng)險(xiǎn)小。而短期，投資者則會(huì)擔(dān)心企業(yè)為支付地王款項(xiàng)而舉債，這會(huì)帶來公司債務(wù)數(shù)量、債務(wù)成本等多項(xiàng)變動(dòng)?！?

　　而這樣的擔(dān)憂情緒，在投資者看空房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，會(huì)來得更為“措手不及”。

　　雖然，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)于2015年回暖，并在2016年出現(xiàn)大幅增長，但目前依舊有不少券商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年與明年表現(xiàn)持保留態(tài)度。

　　長江證券認(rèn)為，基數(shù)效應(yīng)加之近期部分城市（合肥、廈門）購房收緊政策的出臺(tái)，下半年銷售增速將繼續(xù)回調(diào)。中金公司也于6月下旬發(fā)布研究報(bào)告指出，對(duì)2016下半年房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)持中性觀點(diǎn)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將呈現(xiàn)區(qū)間震蕩行情。從當(dāng)前較低的估值水平來看，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)有20%左右的上行空間。預(yù)計(jì)2016下半年房地產(chǎn)實(shí)體市場(chǎng)大體趨勢(shì)向下。

　　冒進(jìn)還是進(jìn)取

　　事實(shí)上，金地近兩年的表現(xiàn)也較過往更為進(jìn)取。2015年全年共獲取了33宗土地，總投資額297億元，權(quán)益投資額113億元，為公司新增了447萬平方米的土地儲(chǔ)備，同比增長56%，為近年來總投資額最高和獲取項(xiàng)目數(shù)量最多的一年。

　　就在拿下上海地王的前一天（7月26日），金地杭州公司5.05億元首入禾城，以7260元/平方米拿下2016嘉秀洲-025號(hào)商住用地，折合樓面價(jià)4840~2904元/平方米，土地溢價(jià)率高達(dá)303.33%。

　　這樣的變化得益于金地銷售復(fù)蘇，回款的增多。近期，金地集團(tuán)公布了上半年的銷售業(yè)績，公司實(shí)現(xiàn)總銷售額為439.6億元，已超過2015年全年銷售額的三分之二，同比增幅高達(dá)107%。并據(jù)金地集團(tuán)披露的銷售情況顯示，該公司七八月份還繼續(xù)推出多個(gè)項(xiàng)目，如果不出意外，2016年金地集團(tuán)全年銷售業(yè)績同比將有大幅提升。

　　但這樣的復(fù)蘇前卻是近5年的低迷。從2010年至2012年，金地連續(xù)3年未能按照預(yù)期完成年度銷售目標(biāo)，這3年金地完成的銷售額分別只有283億元、309億元、342億元；在規(guī)模增速和盈利方面，金地逐漸掉出了房企第一陣營。這樣的掉隊(duì)在2014年市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)更為明顯。2014年1~12月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積389萬平方米，累計(jì)簽約金額490.4億元，較原定600億元目標(biāo)差近110億元左右，僅完成全年目標(biāo)的81%。

　　“這樣的掉隊(duì)，正是由于金地早年布局的失當(dāng)，其在西安、沈陽、南京、杭州、武漢等數(shù)個(gè)二三線城市的大量布局，而這些城市在樓市調(diào)整時(shí)受影響最為嚴(yán)重。此外，金地早年的大戶型產(chǎn)品也逐漸不被市場(chǎng)所青睞。在這段時(shí)間里，金地做的事情就是去掉往日的庫存，而這也導(dǎo)致了企業(yè)銷售進(jìn)展的緩慢、利潤的下跌。”有不愿具名的分析人士對(duì)記者分析稱，“但隨著2015年來，二線城市銷售的復(fù)蘇，金地的業(yè)績也開始飆升，過往的庫存包袱壓力成為今日旁人艷羨不已的銷售業(yè)績?！?

　　“對(duì)于房企而言，最致命的風(fēng)險(xiǎn)來自于在錯(cuò)誤的城市拿了錯(cuò)誤的項(xiàng)目。市場(chǎng)行情好的時(shí)候，容易使得企業(yè)盲目自信，相信行情會(huì)越來越好。如果賭對(duì)了被稱為‘進(jìn)取’，賭錯(cuò)了日后的評(píng)論就是‘冒進(jìn)’。”前述不愿具名的分析人士如此評(píng)論道。

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