山東高速地產(chǎn)業(yè)務虧損 掛牌轉讓標的估價約13億

　　6月30日，山東高速股份有限公司（以下簡稱“山東高速股份”）在山東產(chǎn)權交易中心公示，掛牌轉讓所持有的青島綠城華景置業(yè)有限公司（以下簡稱“青島華景置業(yè)”）60%國有股權、山東財富縱橫置業(yè)有限公司（以下簡稱“山東財富縱橫”）51%國有股權、山東高速綠城萊蕪雪野湖開發(fā)有限公司（以下簡稱“山東高速綠城萊蕪”）41%國有股權。公示內容顯示，山東高速股份均為上述3家公司大股東，三個項目總資產(chǎn)規(guī)模超過84億元，轉讓標的評估總價大約13億元。

　　記者梳理獲悉，自2015年以來，山東高速股份地產(chǎn)項目多數(shù)處于虧損狀態(tài)，并不斷將其地產(chǎn)項目掛牌拍賣，在地產(chǎn)領域做“減法”。而此次轉讓，則一次包括3個地產(chǎn)項目，引發(fā)業(yè)界關注。7月6日，山東高速股份相關人士在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時解釋，此舉是轉讓虧損房產(chǎn)，盤活存量資產(chǎn)。該人士介紹，背后是其控股公司山東高速集團有限公司（以下簡稱“山東高速集團”）主業(yè)轉型，意味著后者產(chǎn)業(yè)升級及多元化戰(zhàn)略步伐加速。

　　13億余元轉讓地產(chǎn)控股權

　　來自山東產(chǎn)權交易中心公示內容介紹，山東高速股份均為青島華景置業(yè)、山東財富縱橫、山東高速綠城萊蕪大股東，拍賣轉讓總資產(chǎn)規(guī)模超過84億元，轉讓標的評估總價13億余元。

　　其中，青島華景置業(yè)是“青島深藍中心”的項目公司。公開資料描述，該項目地處青島香港中路沿線，規(guī)劃為35萬平方米的超高端城市綜合體，包括一棟328米高的商業(yè)主塔樓，兩棟40多層的住宅塔樓。在住宅方面，A棟每層兩戶，單戶面積460平方米，總價3000萬元起；B棟每層4戶，戶型面積260平方米、270平方米，總價1500萬元起。企業(yè)財務報表顯示，2016年5月31日，項目營業(yè)收入為零，公司資產(chǎn)總計為772300.24萬元。

　　銳財經(jīng)網(wǎng)分析師劉江遠稱，該項目至此次拍賣公示止，沒有進入銷售階段。上述公示顯示，山東高速股份所持有青島華景置業(yè)60%國有股權評估價值120067.51萬元，掛牌價格120068萬元。

　　山東財富縱橫是“濟南中心”的項目公司。該項目地處濟南濼源大街，主打高端寫字樓和精裝公寓，來自企業(yè)5月31日的財務月報表介紹，營業(yè)收入為0.12萬元，資產(chǎn)總計105945.07萬元。此次拍賣轉讓山東高速股份所持有的51%國有股權，評估價值7629.66萬元，掛牌價格7630萬元。2012年，山東高速綠城萊蕪開工建設“桃花源”項目，地處萊蕪市北部山區(qū)的雪野湖旅游度假區(qū)。公開資料顯示，該項目總體規(guī)劃用地4200畝，建設計劃總投資26億元，整個項目分三期開發(fā)，預計3~5年內完成。其中，204畝規(guī)劃用于低密度住宅建設，1013畝用于高爾夫球場建設，187畝用于高爾夫球場住宅，1013畝用于酒店和商業(yè)建設。企業(yè)財務報表描述，截至5月31日，總資產(chǎn)66396.47萬元，山東高速股份持有的41%國有股權評估價值2124.87萬元，掛牌價格2125.00萬元。

　　來自長江證券分析師韓軼超、呂達明的公開評論稱，青島華景置業(yè)2014年至2015年連續(xù)虧損，山東財富縱橫和山東高速綠城萊蕪2013年至2015年連續(xù)虧損。記者注意到，上述三個項目均為山東高速股份與綠城房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“綠城”）合資公司。公開數(shù)據(jù)介紹，綠城在該三個項目中，少則持股39%，多則持股49%，在對外宣傳中，也被冠以“綠城”。

　　7月15日，綠城地產(chǎn)山東區(qū)主要負責人向《中國經(jīng)營報》記者獨家回應，綠城地產(chǎn)將接盤上述項目大部分股份，成為第一大股東。該負責人介紹，山東高速股份仍是其合作方。

　　“逃離”地產(chǎn)業(yè)？

　　早在2015年年初，《中國經(jīng)營報》記者梳理獲悉，山東高速集團旗下涉及20余家參股、控股地產(chǎn)公司，均隸屬其旗下山東高速股份、山東高速齊魯建設集團公司兩公司。當時的公開數(shù)據(jù)顯示，山東高速股份所屬10家地產(chǎn)公司，9家處于虧損。而來自其2015年年報顯示，在它控股參股的企業(yè)中，有11家公司以地產(chǎn)為主業(yè)，其中，8家虧損，包括本次轉讓的3家公司。

　　山東高速股份地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的處境，最早在其2013年的年報亦有顯示：參控股的10家涉房子公司中，僅有1家盈利了5028萬元，另外9家均為虧損狀態(tài)，累計虧損額超過1.6億元。而在“2014年半年度報告”中也提到，在符合政策法規(guī)前提下，山東高速審慎從事相關房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。業(yè)內人士介紹，自今年以來，山東高速股份已經(jīng)轉讓了地處濟南雪山項目、濟南西客站項目，前者納入龍湖地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“龍湖地產(chǎn)”）囊中，后者被龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)分食。

　　在韓軼超、呂達明看來，自2014年起，國內房地產(chǎn)市場面臨需求低迷的不利形勢，在二三線城市尤為明顯，面臨庫存高企的壓力。山東高速股份掛牌轉讓投資上述3家房地產(chǎn)企業(yè)股權，是對于提升城市運營板塊收益率目標的落實。他們認為，由于宏觀經(jīng)濟下行影響，地產(chǎn)投資收益下降，一定程度上也拖累了公司地產(chǎn)業(yè)務收益。來自申萬宏源的觀點稱，山東高速股份此舉不僅將小幅提升公司業(yè)績，還可獲得資金支持，有利于向主業(yè)相關的新業(yè)務轉型。

　　韓軼超、呂達明認為，2016年，房地產(chǎn)行業(yè)供過于求基本面未變，預計去庫存仍將是行業(yè)發(fā)展主旋律。山東高速股份基于這一判斷，通過委托管理、存量盤活等方式加快地產(chǎn)項目開發(fā)和資金回收進度，努力降低庫存，及時預防和化解市場風險。

　　與此同時，業(yè)界對此有著不同的解讀。

　　山東多名業(yè)內人士稱，山東高速股份此舉，意味著其“逃離”地產(chǎn)業(yè)。山東高速股份前述人士向記者坦言，此次股權掛牌轉讓適應了山東高速集團轉型升級發(fā)展戰(zhàn)略，可盤活存量資產(chǎn)，確保實現(xiàn)投資收益。該人士稱，對地產(chǎn)業(yè)并非簡單地理解為“拋棄”，而是山東高速集團產(chǎn)業(yè)轉型需要。

　　轉戰(zhàn)海外？

　　公開數(shù)據(jù)顯示，據(jù)初步估算，山東高速股份此次出售股權及債權有望回收約40億元左右資金。該公司上述人士介紹，可為其母公司山東高速集團戰(zhàn)略轉型提供有力助推，但轉投哪些領域，或如何轉型等，目前還不能向外界明朗。

　　山東高速集團是集公路、高速公路、橋梁、鐵路、軌道交通、港口、物流等投融資于一體的現(xiàn)代化、國際化綜合型企業(yè)集團。公開數(shù)字顯示，2015年，該集團全年共實現(xiàn)營業(yè)收入470億元，同比增長8.1%；實現(xiàn)利潤總額46.5億元，同比增長55%；實現(xiàn)凈利潤27億元；年末資產(chǎn)總額3710億元，增長19%。本報記者梳理獲悉，截至2015年年底，金融板塊成為山東高速集團第一大板塊，占資產(chǎn)規(guī)模的42.6%，公路板塊下降至25.1%，鐵路板塊為12.7%，港航、物流、地產(chǎn)、科研等占19%。

　　“此次股權轉讓背后，可關注的是山東高速集團海外布局?！眲⒔h稱。

　　他介紹，經(jīng)過綜合梳理可知，截至目前，山東高速集團海外業(yè)務涉足106個國家和地區(qū)，累計350多個高速公路、鐵路、機場、港口、市政、房建等項目，投資額近700億元。頗為巧合的是，該集團董事長孫亮日前公開表示，在“一帶一路”的大戰(zhàn)略背景下，山東高速集團希望在“十三五”期間，把海外業(yè)務比重由原來的8%提升到35%以上，將國際板塊打造為集團業(yè)務板塊的半壁江山。

　　山東高速集團董事徐軍峰此前在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時介紹，僅在2015年，山東高速集團在境外并購、投資動作頻頻。如收購法國客運第四大及貨運第二大機場圖盧茲機場49.99%股權、承建塞爾維亞E763高速公路項目、在南蘇丹總投資21億美元的道路改造升級項目等。劉江遠認為，“轉戰(zhàn)海外市場”也是山東高速集團產(chǎn)業(yè)轉型的一部分。

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