中儲股份兩步走轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)：倉儲地再循環(huán) 不斷出手拿地

　　一邊玩?zhèn)}儲地再循環(huán) 一邊不斷出手拿地

　　就在地產(chǎn)行業(yè)利潤持續(xù)走低、眾多房企尋求轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，一些企業(yè)則選擇了一條逆勢投資地產(chǎn)之路。近日，一家名為中儲股份的企業(yè)以19.43億元競得天津東興路地塊，這是該公司連續(xù)數(shù)次在天津土地市場上取得土地開發(fā)權(quán)。這家倉儲物流龍頭央企以往在地產(chǎn)領(lǐng)域并不為世人所知，而今卻大手筆入市地產(chǎn)業(yè)，無疑引發(fā)了外界對其轉(zhuǎn)型的猜測。

　　中儲謀劃地產(chǎn)格局？

　　6月22日，擊敗了其他多家競買企業(yè)強有力的競爭，中儲發(fā)展股份有限公司以19.43億元斬獲天津河?xùn)|區(qū)中環(huán)線內(nèi)1宗住宅、商服綜合用地，成交樓板價達1.3萬元/平方米。

　　這已經(jīng)不是中儲股份今年首次拿地，今年3月，中儲房地產(chǎn)發(fā)展有限公司就以8.63億元拿下位于天津北辰區(qū)津北辰順地塊。而去年11月5日，中儲股份買下與之相鄰的住宅地塊時以底價11億元成交，樓板價約合6238元/平方米。

　　“作為一家主營業(yè)務(wù)為倉儲物流的龍頭央企，中儲在土地市場上的表現(xiàn)比較引人注意?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，以往人們在土地市場上很少聽說這家央企的動向。甚至有人猜測，會不會又是一家類似當(dāng)年的中化方興這樣的央企在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)橫空出世。

　　對此，中儲股份相關(guān)人士對北京商報記者表示，目前中儲地產(chǎn)作為一家新公司，公司部門架構(gòu)還尚處于籌備階段，項目也沒有開盤。在公司相關(guān)資料尚未整理完善的情況下，暫時還無法提供更多公司在地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展戰(zhàn)略、目標(biāo)等相關(guān)信息。

　　資料顯示，中儲股份的控股股東為國務(wù)院國資委監(jiān)管的大型中央企業(yè)中國誠通控股集團有限公司所屬的中國物資儲運總公司，是以綜合物流、物流貿(mào)易、金融物流以及物流地產(chǎn)等為主營業(yè)務(wù)，同時兼具物流技術(shù)、電子商務(wù)、融資貸款等服務(wù)功能的全國性大型現(xiàn)代綜合物流企業(yè)。1997年中儲股份上市后，實現(xiàn)了經(jīng)營方式由倉儲單一型向業(yè)務(wù)多元化的轉(zhuǎn)變。

　　北京商報記者在中儲股份官網(wǎng)上注意到，在公司架構(gòu)中，中儲股份下屬部門中下設(shè)“地產(chǎn)管理部”，其他分部及各地分公司基本為倉儲物流為主，與地產(chǎn)似乎關(guān)聯(lián)不大。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2015年該公司主營業(yè)務(wù)低迷，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)則發(fā)展平穩(wěn)。中儲股份成立新的地產(chǎn)公司，表明該公司有計劃在地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳。而且，憑借倉儲龍頭企業(yè)對土地資源的占有，中儲有望成為又一個依靠典型資源生存的成長性房企。

　　主營業(yè)務(wù)不力土地收益來補

　　一位城市規(guī)劃界人士分析，類似中儲股份這樣的企業(yè)，企業(yè)的倉庫土地多是改革開放以前獲得，很多倉庫都位于城市中心區(qū)域，隨著城市化的快速發(fā)展，這些倉庫土地?zé)o論從安全存儲還是城市規(guī)劃及土地價值利用上來看，都不再適合從事大宗商品倉儲物流。

　　一些地方政府開始考慮將這些土地收儲后再開發(fā)。由此，中儲則可以通過將這些地轉(zhuǎn)讓給政府的過程中獲得補償收益。

　　在中儲股份披露的2016年一季報中顯示，公司一季度實現(xiàn)營業(yè)收入29.55億元，同比下降11.45%；歸屬母公司凈利潤2.29億元，同比增長925.49%；扣非后凈利潤為-427.3萬元，同比下降127.45%。

　　分析顯示，該公司的主業(yè)疲軟，主要是受宏觀經(jīng)濟以及上游煤炭、鋼鐵等大宗商品及原材料價格波動影響，導(dǎo)致公司收入規(guī)模有所下降。此外，管理費用、財務(wù)費用同比分別上漲20.87%和62.13%，導(dǎo)致期間費用同比增長23.8%。最終,公司營業(yè)利潤轉(zhuǎn)虧1052萬元。

　　值得注意的是，凈利增長來自土地交儲補貼。公司營業(yè)外收入實現(xiàn)3.14億元，而去年同期該項收入僅為266萬元。該項收入主要來自天津北辰區(qū)南倉分公司土地拆遷補償款的部分款項，從而令公司利潤實現(xiàn)同比大增。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析，除了政府補貼外，一般情況而言，倉儲企業(yè)在土地交儲后，要在城市的郊外獲取較原來面積更大的工業(yè)用地來維持原來在該城市的倉儲物流業(yè)務(wù)，有時企業(yè)也會主導(dǎo)這些土地收儲后的項目開發(fā)。由此，土地資源豐富的企業(yè)將隨著城市改造而受益。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，中儲作為全國最大的國有倉儲物流企業(yè)之一，近期加大拿地規(guī)模，公司將加快實現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并將向商業(yè)地產(chǎn)加倉儲物流的方向發(fā)展，此番加大拿地力度正是借企業(yè)原有的資源轉(zhuǎn)換，在未來地產(chǎn)部分上市時增加市場估值。

　　借機轉(zhuǎn)型還是就“賺一筆”

　　據(jù)統(tǒng)計，中儲股份在北京、上海、天津、江蘇、浙江、山東、湖北等全國30多個中心城市和港口城市設(shè)有70余家物流配送中心和經(jīng)營實體。業(yè)內(nèi)人士表示，中儲在天津的開發(fā)模式若成為企業(yè)的范例，后續(xù)該公司完全可以實現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)新突破。

　　實際上，中儲方面曾表示，公司倉儲資源豐富，土地資源升值變現(xiàn)潛力巨大。由于城建規(guī)劃和調(diào)整，預(yù)計未來十年中儲或有近20家倉庫需進行遷建、升級改造或整體開發(fā)，未來土地拆遷補助或?qū)⒃龊窆纠麧櫋?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士分析，隨著地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，房企生存環(huán)境也日趨惡劣，未來能夠生存的開發(fā)商要么具有規(guī)模優(yōu)勢，要么具有獨有的開發(fā)資源。中儲地產(chǎn)顯然屬于后者。相信中儲會借機實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型從而擺脫主營業(yè)務(wù)增收不力的局面，而不應(yīng)該僅是簡單的“賺一筆是一筆”。

　　嚴(yán)躍進表示，隨著土地增值空間的增加，尤其是舊城改造力度的加大，此類土地開發(fā)能夠促使后續(xù)產(chǎn)業(yè)聚集，到一定程度此類土地繼續(xù)改變性質(zhì)并進入招拍掛市場。而且部分城市可能會優(yōu)先允許此類物流倉儲開發(fā)商以相應(yīng)低價來獲取此類土地。

　　屆時，此類房企在地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)將取決于公司眼光。土地的性質(zhì)得到轉(zhuǎn)換后投資價值增加，給企業(yè)帶來了商機，企業(yè)應(yīng)積極協(xié)商獲取此類用地權(quán)限。

　　事實上，在當(dāng)今地產(chǎn)行業(yè)中，此類企業(yè)數(shù)量很少，具有壟斷的優(yōu)勢。同時，與地方政府良好的關(guān)系也能夠為企業(yè)獲取較好的土地資源。從后續(xù)發(fā)展趨勢看，改變性質(zhì)的土地除了開發(fā)綜合體項目之外，一些土地也可嘗試轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)園開發(fā)。

　　但值得注意的是，類似中儲地產(chǎn)的企業(yè)在地產(chǎn)行業(yè)仍缺乏相應(yīng)的開發(fā)經(jīng)驗以及成熟的地產(chǎn)團隊等，這些都是企業(yè)需要補齊的短板。