近期，一家?guī)缀醣皇袌?chǎng)遺忘的公司——為新一代的“地王制造者”信達(dá)地產(chǎn)浮出水面。一年間，信達(dá)地產(chǎn)在全國(guó)各地高調(diào)奪得近10幅地塊，其中7幅是“地王”，合計(jì)涉及資金超過(guò)350億元。可是，信達(dá)地產(chǎn)的規(guī)模并不大，2015年全年?duì)I業(yè)收入為81.36億元。同時(shí)，鮮有一線(xiàn)城市操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的信達(dá)地產(chǎn)，也面臨著“地王”難獨(dú)自開(kāi)發(fā)的局面。
業(yè)內(nèi)流行這么一個(gè)段子 “信達(dá)：我就是錢(qián)”。那么信達(dá)拿地的底氣從哪里來(lái)？據(jù)悉，背后是其母公司中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)中國(guó)信達(dá))的全力支持。中國(guó)信達(dá)隱居幕后，通過(guò)基金“輸血”信達(dá)高價(jià)拿地，而后尋找操盤(pán)方，使得信達(dá)地產(chǎn)和中國(guó)信達(dá)同時(shí)坐擁收益，這就是信達(dá)地產(chǎn)所謂的“金融地產(chǎn)”模式。信達(dá)地產(chǎn)不僅扮演一個(gè)拿地的開(kāi)發(fā)商的角色，更為重要的是成為母公司財(cái)務(wù)投資的工具。
分析認(rèn)為，中國(guó)信達(dá)作為國(guó)內(nèi)四大資產(chǎn)管理公司之一，屬于典型的“不差錢(qián)”，在資產(chǎn)荒日益嚴(yán)重的情況下，優(yōu)質(zhì)土地資源是保值的最佳選擇。雖然有母公司的支持，但是信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債率已突破國(guó)企80%的紅線(xiàn)，信達(dá)地產(chǎn)正在為其激進(jìn)買(mǎi)地承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。
拿下全國(guó)7宗“地王” 信達(dá)地產(chǎn)底氣何來(lái)？
信達(dá)地產(chǎn)前身是“青鳥(niǎo)天橋”，主營(yíng)業(yè)務(wù)是軟件開(kāi)發(fā)，2008年底公司通過(guò)資產(chǎn)重組置出原有軟件資產(chǎn)，置入信達(dá)投資下屬11家房地產(chǎn)企業(yè)，公司更名為信達(dá)地產(chǎn)，成為房地產(chǎn)公司。布局實(shí)際以二三線(xiàn)城市為主，雖然土地成本低廉，項(xiàng)目眾多，但是信達(dá)的發(fā)展速度遲緩，從2009年上市到2015年，信達(dá)曾坐擁80個(gè)以上項(xiàng)目，卻花費(fèi)6年時(shí)間才將銷(xiāo)售規(guī)模推至百億。
人民網(wǎng)的報(bào)道稱(chēng)，信達(dá)地產(chǎn)由信達(dá)投資百分百控股,而信達(dá)投資隸屬于中國(guó)信達(dá)。中國(guó)信達(dá)注冊(cè)資本為362.57億元人民幣,公司性質(zhì)為非銀行金融機(jī)構(gòu)。2015年，中國(guó)信達(dá)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東的凈利潤(rùn)人民幣140.3億元，同比增長(zhǎng)17.9%。資料顯示，在信達(dá)地產(chǎn)2009年借殼上市之時(shí)，公司分布于各省市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，集中在寧波、嘉興、蕪湖等長(zhǎng)三角和中部地區(qū)的二、三線(xiàn)城市，且項(xiàng)目多以中低端產(chǎn)品為主。
中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司做的一份評(píng)估報(bào)告顯示,截至2016年3月末,信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為83.96%和315.48%,財(cái)務(wù)杠桿在行業(yè)中亦處于較高水平,未來(lái)隨著土地投資的增加以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的繼續(xù),負(fù)債水平或?qū)⑦M(jìn)一步上升。
鮮有一線(xiàn)城市操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的信達(dá)地產(chǎn)，面臨著“地王”難獨(dú)自開(kāi)發(fā)的局面，所以，在高價(jià)奪得“地王”地塊后，信達(dá)地產(chǎn)旋即就會(huì)引入合作伙伴，通常是一線(xiàn)城市操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行操盤(pán)。因此，信達(dá)地產(chǎn)操盤(pán)能力存疑。
據(jù)南方周末報(bào)道，信達(dá)地產(chǎn)上市的前兩年，幾乎連地都懶得拿，以致股價(jià)不溫不火。這家?guī)缀醣皇袌?chǎng)遺忘的公司，今年卻突然變身為一臺(tái)“地王收割機(jī)”。2015年6月，廣州天河地王；7月，合肥濱湖地王；11月，上海新江灣城地王；12月，深圳坪山地王；2016年1月，杭州南星地王；5月，杭州濱江地王；6月，上海寶山地王。其中，溢價(jià)率最高的是最新競(jìng)得的上海寶山地王，高達(dá)303%。華泰證券投資顧問(wèn)王澤崇在其微博寫(xiě)道，“地王”的作用，是拉高其所在區(qū)域所有儲(chǔ)備資產(chǎn)的估值，從而間接提升公司信用，便于融資。從這個(gè)角度看，當(dāng)下的地產(chǎn)公司已經(jīng)非傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)公司，更類(lèi)似于一個(gè)金融控股平臺(tái)。
第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道稱(chēng)，過(guò)度地?cái)U(kuò)張，使得信達(dá)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金狀況在最近幾個(gè)年份嚴(yán)重失血。數(shù)據(jù)顯示，從2011年到2015年，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~一直為負(fù)，分別約為-1.76億元、-22.25億元、-32.05億元、-58.32億元和-43.46億元。雖然信達(dá)地產(chǎn)資金狀況長(zhǎng)時(shí)間“入不敷出”，但公司看起來(lái)仍然在土地爭(zhēng)奪中從容應(yīng)對(duì)面無(wú)懼色。這與該公司背后的強(qiáng)大“資本“不無(wú)關(guān)系。
信達(dá)地產(chǎn)的底氣首先與它是A股公司較易融資密不可分。該公司在2015年成功發(fā)行5年期中期票據(jù)30億元；推進(jìn)再融資工作，30億元公開(kāi)發(fā)行公司債券和80億元非公開(kāi)發(fā)行公司債券均通過(guò)監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批。而就在2016年5月28日，信達(dá)地產(chǎn)披露了2016年公司債發(fā)行結(jié)果，本次非公開(kāi)發(fā)行2016年公司債券(第一期)實(shí)際發(fā)行規(guī)模30億元，票面利率為5.56%，期限3年。
同時(shí)，母公司中國(guó)信達(dá)的輸血能力也給了信達(dá)地產(chǎn)更多的活力。信達(dá)地產(chǎn)在2015年年報(bào)中稱(chēng)，作為中國(guó)信達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)，公司將借助信達(dá)系統(tǒng)的資源優(yōu)勢(shì)和品牌支持，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式和盈利模式，逐步形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。中國(guó)信達(dá)除了通過(guò)銀行貸款、股權(quán)質(zhì)押、增發(fā)等常規(guī)金融手段為信達(dá)擴(kuò)大版圖，還借助基金進(jìn)行股、債權(quán)投資和通過(guò)基金吸引合作對(duì)象等方式為信達(dá)地產(chǎn)補(bǔ)倉(cāng)。
夾層基金的運(yùn)作手法：以小博大，高杠桿
據(jù)悉，中國(guó)信達(dá)通過(guò)“信達(dá)系”旗下各種夾層基金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域投資，而信達(dá)地產(chǎn)也借此獲得母公司“輸血”，低成本撬動(dòng)大項(xiàng)目，完成“輕資產(chǎn)”擴(kuò)張。網(wǎng)易房產(chǎn)報(bào)道稱(chēng)，夾層基金的作用不僅限于引入“外人”合作方，更是中國(guó)信達(dá)向信達(dá)地產(chǎn)“輸血”、加大房地產(chǎn)投資比重的一個(gè)重要渠道。2015年以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)頻繁地與中國(guó)信達(dá)及“信達(dá)系”公司發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過(guò)公告披露參與的“信達(dá)系”夾層基金就有7個(gè)，其中4個(gè)的資金投向信達(dá)地產(chǎn)自身開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。
據(jù)南方周末報(bào)道，從2015年開(kāi)始，針對(duì)開(kāi)發(fā)難度較大的“地王”項(xiàng)目，信達(dá)地產(chǎn)開(kāi)始采用“區(qū)域公司＋夾層基金”聯(lián)合體的模式拿地。其運(yùn)作思路是，借助中國(guó)信達(dá)及關(guān)聯(lián)方在資金方面的優(yōu)勢(shì)，打造金融地產(chǎn)模式。
夾層基金，是由普通合伙人(GP)作為基金的管理者，并依據(jù)一定的規(guī)則為基金的有限合伙人(LP)提供優(yōu)先、中間、劣后等三級(jí)回報(bào)。一般而言，LP是出資人，優(yōu)先級(jí)大多“明股實(shí)債”，在有回報(bào)時(shí)最先分配、有虧損時(shí)最后承擔(dān)，但是收益較為固定；而劣后級(jí)有可能是真實(shí)的股權(quán)投資人，必須首先承擔(dān)項(xiàng)目虧損的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有可能獲得高額回報(bào)。
“以小博大，高杠桿?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)公司CFO介紹何為夾層基金時(shí)說(shuō)。信達(dá)地產(chǎn)奪得的上海新江灣“地王”和廣州天河“地王”，就采用了夾層基金的運(yùn)作手法。以廣州天河“地王”為例，其由信達(dá)地產(chǎn)的全資子公司廣州信達(dá)和上海立瓴聯(lián)合拿下。上海立瓴的股東則是廣州信達(dá)和夾層基金“寧波匯融沁宜”?！皩幉▍R融沁宜”又來(lái)自中國(guó)信達(dá)子公司和其他資金。
根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)的公告，直接和間接，信達(dá)地產(chǎn)其最終擁有該項(xiàng)目19%的權(quán)益。盡管投資比例很小，但資本回報(bào)率卻有可能非常高。
如果一個(gè)項(xiàng)目的總投資是10億，總銷(xiāo)售15億，利潤(rùn)5億，需要的資本金只要5億。假設(shè)，信達(dá)地產(chǎn)投資了1億，中國(guó)信達(dá)投資了4億，而中國(guó)信達(dá)作為L(zhǎng)P，回報(bào)率是相對(duì)固定的，以10%年化收益、基金期限3年計(jì)算，中國(guó)信達(dá)最終獲益1.2億，而剩余3.8億的利潤(rùn)全部屬于信達(dá)地產(chǎn)，資本收益率高達(dá)380%。
此外，夾層基金的模式，還有利于信達(dá)地產(chǎn)未來(lái)融資。因?yàn)橘Y金以股權(quán)形式進(jìn)入地產(chǎn)項(xiàng)目，相當(dāng)于做大了項(xiàng)目自有資金的規(guī)模，形式上降低了信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率。報(bào)表好看了，貸款就容易了，也就容易再加杠桿了。
中國(guó)信達(dá)隱居幕后 信達(dá)地產(chǎn)激進(jìn)買(mǎi)地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)
人民網(wǎng)也報(bào)道稱(chēng)，半年以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)參與設(shè)立過(guò)深圳信達(dá)城市發(fā)展基金、寧波匯融沁順股權(quán)基金、蕪湖信達(dá)絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽(yù)基金、嘉興陸匯股權(quán)基金等多只股權(quán)投資基金，投資標(biāo)的基本都是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這其中不少基金的優(yōu)先級(jí)認(rèn)購(gòu)人都是中國(guó)信達(dá)，而且數(shù)額較大。
中國(guó)信達(dá)隱居幕后，通過(guò)基金“輸血”信達(dá)高價(jià)拿地，而后尋找操盤(pán)方，使得信達(dá)地產(chǎn)和信達(dá)資產(chǎn)同時(shí)坐擁收益，這就是信達(dá)地產(chǎn)所謂的“金融地產(chǎn)”模式。在此模式下，信達(dá)地產(chǎn)不僅扮演一個(gè)拿地的開(kāi)發(fā)商的角色，更為重要的是——成為母公司財(cái)務(wù)投資的工具。
中國(guó)信達(dá)目前擁有證券、期貨、保險(xiǎn)、信托、融資租賃以及公、私募基金等多張金融牌照，為信達(dá)地產(chǎn)的“金融地產(chǎn)”模式“保駕護(hù)航”。
克爾瑞分析師房玲和尹鵬指出，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)背景下，中國(guó)信達(dá)最需要的實(shí)際是資產(chǎn)配置。從2015年7月開(kāi)始，離岸人民幣匯率持續(xù)下跌，加上通貨膨脹的影響，人民幣貶值加速，因此合理的配置資產(chǎn)規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)是需要企業(yè)考慮的。而中國(guó)信達(dá)作為國(guó)內(nèi)四大資產(chǎn)管理公司之一，屬于典型的“不差錢(qián)”，在資產(chǎn)荒日益嚴(yán)重的情況下，優(yōu)質(zhì)土地資源是保值的最佳選擇。房地產(chǎn)行業(yè)依然有不錯(cuò)的前景，而一線(xiàn)城市核心地塊則最具升值潛力，無(wú)法直接進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的險(xiǎn)資通過(guò)投資地產(chǎn)股“曲線(xiàn)救國(guó)”也證明了這一點(diǎn)，中國(guó)信達(dá)顯然也深諳此道。”
上海業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，拿“地王”的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，很多地王項(xiàng)目因?yàn)榈貎r(jià)高所以利潤(rùn)率都偏低，后期銷(xiāo)售才是對(duì)房企的考驗(yàn)，而且高地價(jià)也會(huì)對(duì)房企的融資產(chǎn)生影響。但由于未來(lái)市場(chǎng)充滿(mǎn)不確定性，一旦市場(chǎng)風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會(huì)受到極大挑戰(zhàn)，高地價(jià)將為房企的發(fā)展埋下重大隱患。
事實(shí)上，近幾年信達(dá)地產(chǎn)的銷(xiāo)售毛利率一路走低，其2014、2015、2016年第一季度的銷(xiāo)售毛利率為35.79%、28.96%、14.40%。不僅如此，在2011年到2014年，信達(dá)的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)從4.1億元上漲到5.6億元，四年間只增加了1.5億元，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均凈利潤(rùn)增速。雖然有母公司信達(dá)資產(chǎn)的支持，但是，信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債率也已經(jīng)突破國(guó)企80%的紅線(xiàn)，其去年年底的資產(chǎn)負(fù)債率為 83.24%，一年內(nèi)增長(zhǎng)了 5.06 個(gè)百分點(diǎn)。公司賬上貨幣資金為59億元，但是，其短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債已經(jīng)超過(guò)141億元。
由此可見(jiàn)，信達(dá)地產(chǎn)正在為其激進(jìn)買(mǎi)地承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，房玲和尹鵬指出，信達(dá)無(wú)論最后能否賺到錢(qián)，已經(jīng)完成了母公司中國(guó)信達(dá)的資產(chǎn)配置需要，某種程度上這比單純盈利更為重要。因此，信達(dá)地產(chǎn)最終只是滿(mǎn)足主業(yè)資產(chǎn)配置需求的工具，始終還是為金融主業(yè)護(hù)航而生的。
(責(zé)任編輯：曹霽晨)
