菲達(dá)環(huán)保擔(dān)保疑云調(diào)查：抵押物評(píng)估價(jià)超市場(chǎng)價(jià)一倍

　　擁有不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)，在銀行融資、企業(yè)擔(dān)?；蚧ケ＿^(guò)程中，往往不會(huì)受到太多困擾。通常即便出現(xiàn)變故，只要手中握有房子抵押物，一切都不是事。

　　不過(guò)，這些常理卻難以化解菲達(dá)環(huán)保(600526)(600526)最近的苦惱。最近，浙江神鷹集團(tuán)因深陷巨額債務(wù)無(wú)力償還，已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)清算。作為神鷹集團(tuán)1.57億元銀行借款的擔(dān)保方，菲達(dá)環(huán)保雖然手握“32套商鋪、評(píng)估值1.42億元”的不動(dòng)產(chǎn)抵押物，但宣稱(chēng)有可能會(huì)帶來(lái)近1億元損失，這讓市場(chǎng)大跌眼鏡。為此，證券時(shí)報(bào)記者日前趕赴事發(fā)地浙江諸暨，對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了一番了解。

　　諸暨，位居浙江中北部，以紡織、服裝及印染著稱(chēng)。以紡織服裝起家的浙江神鷹集團(tuán)，成立于上世紀(jì)90年代，曾是全國(guó)百?gòu)?qiáng)服裝企業(yè)，總部位于友誼路9號(hào)。公司大門(mén)左側(cè)的“神鷹集團(tuán)”四個(gè)鍍金大字，在一旁樹(shù)葉遮擋下，若隱若現(xiàn)。

　　走進(jìn)神鷹集團(tuán)內(nèi)部，一切如常。門(mén)口的食堂照常對(duì)外開(kāi)放，一側(cè)的停車(chē)場(chǎng)，也停滿(mǎn)了各式小車(chē)。但是，這家昔日的百?gòu)?qiáng)服裝企業(yè)，如今看上去有些寒磣，多處廠房的外立面已經(jīng)脫落。廠區(qū)內(nèi)部，豎立一些噴繪、軟件之類(lèi)廣告牌。詢(xún)問(wèn)便知，他們與神鷹集團(tuán)并無(wú)關(guān)系，只是承租了部分廠房用來(lái)對(duì)外辦公。

　　廠區(qū)后側(cè)的服裝加工車(chē)間，仍在正常開(kāi)工，一排排的衣架上，陳列著各式各樣的衣服，有些來(lái)不及整理，就堆在車(chē)間的地板上。除了自己生產(chǎn)加工，神鷹集團(tuán)也會(huì)訂單外包。走訪期間，記者就在車(chē)區(qū)遇見(jiàn)一位正在卸貨的司機(jī)，他們就是神鷹集團(tuán)的服裝外包商，訂單加工好后，就送至神鷹集團(tuán)來(lái)驗(yàn)貨，然后神鷹集團(tuán)再賣(mài)給自己的客戶(hù)。不過(guò)，他們對(duì)于記者涉及“工資、貨款”之類(lèi)的事情，顯得很敏感，都不愿回答。

　　然而，這家昔日的百?gòu)?qiáng)服裝企業(yè)，如今卻轟然倒地。今年4月18日，神鷹集團(tuán)以公司經(jīng)營(yíng)困難，已經(jīng)資不抵債為由，向當(dāng)?shù)胤ㄔ荷暾?qǐng)破產(chǎn)清算。此事一經(jīng)發(fā)布，成為諸暨人飯后茶余的談資。

　　詫異與惋惜的同時(shí)，也能聽(tīng)到“傳聞落地，意料之中”的說(shuō)法。當(dāng)?shù)厝耸糠Q(chēng)，神鷹集團(tuán)的盤(pán)子太大了，主要受房地產(chǎn)板塊拖累。早在去年下半年，神鷹集團(tuán)就因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)困難，一度被傳可能破產(chǎn)。

　　2012年11月14日，斐濟(jì)駐華大使訪問(wèn)神鷹集團(tuán)，是該公司官網(wǎng)最后一條更新信息。該公司官網(wǎng)顯示，神鷹集團(tuán)擁有神鷹制衣、神龍制衣、神馬制衣、休閑服飾、神鷹貿(mào)易、神鷹康星化工、神鷹印務(wù)、神鷹餐飲和海南神鷹實(shí)業(yè)等9家核心企業(yè)，以及共同控制人下屬的神鷹房地產(chǎn)公司。2002年，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后，該公司開(kāi)發(fā)出近百萬(wàn)方房產(chǎn)項(xiàng)目。

　　經(jīng)審計(jì)，神鷹集團(tuán)資產(chǎn)為25.29億元，負(fù)債為27.49億元，凈資產(chǎn)為-2.2億元，已屬?lài)?yán)重資不抵債。另?yè)?jù)當(dāng)?shù)胤ㄔ撼醪胶藢?shí)，神鷹集團(tuán)共欠25家銀行貸款共計(jì)9.42億元。其已經(jīng)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，且明顯缺乏清償能力。

　　不過(guò)上述數(shù)據(jù)只是初步核算，神鷹集團(tuán)最終的財(cái)務(wù)窟窿，外界無(wú)從獲悉。在神鷹集團(tuán)破產(chǎn)清算過(guò)程匯總，天宇會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司是相關(guān)債權(quán)申報(bào)事項(xiàng)的統(tǒng)籌者。當(dāng)記者向這家了解神鷹集團(tuán)債務(wù)詳情的知情人打探時(shí)，得到的回復(fù)是“不符合法院規(guī)定”。

　　有關(guān)人士稱(chēng)，神鷹集團(tuán)在諸暨屬于利稅貢獻(xiàn)大戶(hù)，公司本身涉及面較大，包括當(dāng)?shù)囟嗉抑髽I(yè)。去年年底神鷹集團(tuán)出現(xiàn)資金鏈危機(jī)時(shí)，當(dāng)?shù)卣苍M織過(guò)應(yīng)急措施。如果不是地方政府從中斡旋，神鷹集團(tuán)可能撐不到今天。

　　硬通脹抵押物現(xiàn)危情

　　距離神鷹集團(tuán)200米外，便是菲達(dá)環(huán)保的所占地。因?yàn)檫B帶責(zé)任互保，后者正感受著神鷹集團(tuán)倒地帶來(lái)的沖擊。

　　從公開(kāi)信息來(lái)看，菲達(dá)環(huán)保與神鷹集團(tuán)在業(yè)務(wù)似乎并無(wú)交集，但二者的擔(dān)保關(guān)系由來(lái)已久。菲達(dá)環(huán)保2006年年報(bào)顯示，當(dāng)年10月18日，其與神鷹集團(tuán)簽訂《互保協(xié)議》，雙方各為對(duì)方提供總額最高不超過(guò)1億元的擔(dān)保，互保期限自2006年10月至2008年10月止。

　　目前，菲達(dá)環(huán)保為神鷹集團(tuán)的6筆銀行融資提供擔(dān)保，實(shí)際發(fā)生余額共計(jì)1.57億元，其中神鷹集團(tuán)的4筆融資到期日為2016年10月28日，其他兩筆融資已于今年3月到期。

　　上述6筆融資擔(dān)保，可以追溯至2014年。根據(jù)菲達(dá)環(huán)保2014年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，該公司相繼為神鷹集團(tuán)提供了6筆擔(dān)保，擔(dān)保金融合計(jì)1.57億元，擔(dān)保到期日為2015年6月1日至2015年9月18日。而后因?yàn)槔m(xù)保，也就有了現(xiàn)在的菲達(dá)環(huán)保的擔(dān)保危機(jī)。

　　從操作過(guò)程來(lái)看，自去年11月收到關(guān)于神鷹集團(tuán)的首筆貸款違約代償通知書(shū)，菲達(dá)環(huán)保的續(xù)保變得“謹(jǐn)慎”起來(lái)。去年11月、12月，菲達(dá)環(huán)保與神鷹集團(tuán)等方面，簽訂了《反擔(dān)保抵押協(xié)議》和《反擔(dān)保抵押補(bǔ)充協(xié)議》等。

　　概括上述“反擔(dān)保抵押協(xié)議”主要包括兩部分：一是其中5700萬(wàn)元銀行借款擔(dān)保，以“朗臻·幸福家園”14間商鋪為抵押物，于2015年12月辦妥相關(guān)資產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證等抵押登記手續(xù)；二是另外1億元銀行借款擔(dān)保，以“鼎盛苑”18間商鋪為抵押物，于2016年1月辦理預(yù)抵押登記手續(xù)。

　　房產(chǎn)抵押登記手續(xù)與預(yù)抵押登記略顯不同，預(yù)抵押可防止在該房上再設(shè)定其他權(quán)利，也具有排他效力，所以網(wǎng)簽和預(yù)抵押登記具備物權(quán)的效力，在諸暨的相關(guān)司法實(shí)踐中，預(yù)抵押登記具有優(yōu)先權(quán)。

　　2015年年報(bào)顯示，因?yàn)樯聱椉瘓F(tuán)擔(dān)保事項(xiàng)，菲達(dá)環(huán)保計(jì)提了500萬(wàn)元預(yù)計(jì)負(fù)債。當(dāng)時(shí)公司預(yù)計(jì)計(jì)提500萬(wàn)元預(yù)計(jì)負(fù)債可覆蓋擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。主要依據(jù)包括，“朗臻·幸福家園”14間商鋪評(píng)估價(jià)值為7013.69萬(wàn)元，上述鼎盛苑18間商鋪評(píng)估價(jià)值為7207.31萬(wàn)元。反擔(dān)保抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值合計(jì)為1.42億元，與擔(dān)保借款余額1.57億元存在1479.01萬(wàn)元敞口。即便神鷹集團(tuán)破產(chǎn)清算，公司因履行擔(dān)保責(zé)任全額代償，仍能就反擔(dān)保資產(chǎn)不足部分的金額參與神鷹集團(tuán)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配。

　　然而，神鷹集團(tuán)破產(chǎn)清算成真時(shí)，菲達(dá)環(huán)保卻開(kāi)始變臉。5月6日，菲達(dá)環(huán)保公告稱(chēng)，鑒于神鷹集團(tuán)申請(qǐng)了破產(chǎn)清算，由此公司為神鷹集團(tuán)億元銀行融資擔(dān)保存在重大風(fēng)險(xiǎn)，即對(duì)公司2016年度凈利潤(rùn)產(chǎn)生最多達(dá)9500萬(wàn)元的損失。且未包括2015年度財(cái)務(wù)報(bào)表已計(jì)提預(yù)計(jì)負(fù)債500萬(wàn)元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房子早已成為民眾心中的硬通脹，不論是金融機(jī)構(gòu)還是民間借貸，倘若拿房子做抵押，融資難的問(wèn)題也會(huì)迎刃而解。如果手握32間鋪面，估值達(dá)到1.42億元情況屬實(shí)，菲達(dá)環(huán)保業(yè)績(jī)變臉就顯得有些詭異。

　　擔(dān)保抵押物天價(jià)估值

　　從500萬(wàn)元到1億元，預(yù)計(jì)負(fù)債的急速擴(kuò)大使得擔(dān)保抵押物備受關(guān)注。為此，證券時(shí)報(bào)記者對(duì)菲達(dá)環(huán)保上述的1.57億元擔(dān)保抵押物進(jìn)行了一番了解。

　　菲達(dá)環(huán)保對(duì)神鷹集團(tuán)的5700萬(wàn)元銀行借款擔(dān)保，以“朗臻·幸福家園”14間商鋪為抵押物，根據(jù)紹興華越資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所出具的《諸暨朗臻恒陽(yáng)置業(yè)有限公司擬反擔(dān)保涉及的房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》，以2015年12月4日為評(píng)估基準(zhǔn)日，幸福家園商鋪評(píng)估價(jià)值為7013.69萬(wàn)元，折后均價(jià)為1.84萬(wàn)元/平方米。

　　另外1億元銀行借款擔(dān)保，以鼎盛苑18間商鋪為抵押物，根據(jù)博文房地產(chǎn)評(píng)估造價(jià)集團(tuán)有限公司諸暨分公司出具的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，以2016年1月4日為評(píng)估基準(zhǔn)日，上述鼎盛苑商鋪評(píng)估價(jià)值為7207.31萬(wàn)元，折后均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米。

　　菲達(dá)環(huán)保和神鷹集團(tuán)的所在地諸暨，隸屬浙江省紹興市。這個(gè)位居浙江中北地區(qū)的城市，包括下轄街道、鎮(zhèn)鄉(xiāng)，人口百萬(wàn)左右。雖說(shuō)諸暨人口不算多、經(jīng)濟(jì)也不差，但諸暨人同樣為當(dāng)?shù)氐母叻績(jī)r(jià)感慨。

　　據(jù)諸暨在線數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2015年，諸暨商品房住宅(新房)成交量達(dá)到1.03萬(wàn)套，成交創(chuàng)下了歷史新高。同期，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)為7923元/平方米，同比下跌了4.6%。比較不難看出，朗臻·幸福家園、鼎盛苑的抵押評(píng)估價(jià)格，遠(yuǎn)高出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的成交均價(jià)。

　　如果是高檔豪宅，評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)超市場(chǎng)均價(jià)也不足為奇。然而，朗臻·幸福家園、鼎盛苑兩個(gè)小區(qū)，在諸暨似乎并沒(méi)有知名度。記者幾次詢(xún)問(wèn)了當(dāng)?shù)厥忻窈偷禺a(chǎn)界人士，得到的答復(fù)是，“不知道在哪里。”

　　對(duì)于普通諸暨市民而言，對(duì)朗臻·幸福家園、鼎盛苑陌生也在情理之中，因?yàn)槎吲c諸暨市區(qū)，尚有一定的距離。朗臻·幸福家園位于諸暨市浣東街道王家湖村、后者位居暨陽(yáng)街道小陳家村。

　　從諸暨市區(qū)出發(fā)，驅(qū)車(chē)約15分車(chē)程，就能到王家湖村。然而，當(dāng)朗臻·幸福家園呈現(xiàn)在記者眼前時(shí)，卻并不是“高大上”的豪宅聚集區(qū)，而是居住條件很普通的住宅小區(qū)。

　　朗臻·幸福家園小區(qū)的東、北兩側(cè)，是幾個(gè)尚在建設(shè)中的樓盤(pán)。不多的車(chē)輛經(jīng)過(guò)時(shí)，卷起一陣塵土。從入住情況來(lái)看，朗臻·幸福家園小區(qū)并不高。小區(qū)靠著馬路的一樓，大概有20-30個(gè)商鋪，但出租率不高，只有6-7個(gè)門(mén)面開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，也鮮有客戶(hù)光顧。

　　在朗臻·幸福家園一商鋪門(mén)前，豎立一塊商鋪出售廣告——“沿街旺鋪出售，折后均價(jià)8888元/平方米起”。除此之外，很多尚未開(kāi)門(mén)的商鋪，也貼著各自的出租或者出售信息。詢(xún)問(wèn)得到，待售商鋪的價(jià)格8000-10000不等，具體視位置而定。

　　較朗臻·幸福家園而言，鼎盛苑的位置就更加偏僻。這個(gè)位居諸暨市區(qū)北郊的樓盤(pán)，載記者前往的出租車(chē)司機(jī)都不清楚，前往鼎盛苑的所占地小陳家村的路上，司機(jī)反復(fù)向記者表示，小陳家村已經(jīng)是諸暨的郊區(qū)，不可能有超過(guò)1萬(wàn)/平方米的房子。

　　一路上，出租車(chē)司機(jī)還幾次打聽(tīng)，都未獲悉鼎盛苑的具體位置。因此，他將記者送到小陳家村的一處建設(shè)中的樓盤(pán)后，自己開(kāi)車(chē)走了。而這個(gè)尚未完工的樓盤(pán)，正是鼎盛苑，但因?yàn)榇箝T(mén)尚未建好，沒(méi)被太多人知曉。

　　因?yàn)槎κ⒃飞性诮ㄔO(shè)中，偶爾能遇到進(jìn)出的施工人員。一位自稱(chēng)是項(xiàng)目方的工作人員對(duì)記者稱(chēng)，“鼎盛苑現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商是中普建設(shè)，老板原來(lái)也是神鷹集團(tuán)的人，后來(lái)辭職后自己創(chuàng)業(yè)?！倍鴮?duì)于鼎盛苑與神鷹集團(tuán)關(guān)系，上述人士稱(chēng)“不了解”。

　　鼎盛苑與鼎園小區(qū)一路相隔。目前，鼎園小區(qū)的房?jī)r(jià)8000元左右/平方米，但是，鼎園小區(qū)屬于普通商品房小區(qū)，而鼎盛苑是一個(gè)安置小區(qū)。

　　出入鼎園小區(qū)的住戶(hù)告訴記者，作為城市郊區(qū)的普通安置小區(qū)，鼎盛苑的價(jià)格，不會(huì)貴到哪里去，6000-7000元/平方米到頂了。關(guān)鍵是，這里已經(jīng)屬于郊區(qū)，沒(méi)人氣，不可能賣(mài)出好價(jià)格，有沒(méi)有要人還是問(wèn)題。

　　菲達(dá)環(huán)保公告顯示，朗臻·幸福家園小區(qū)14間商鋪建筑面積3805.07平方米，評(píng)估價(jià)值為7013.69萬(wàn)元，折后均價(jià)1.84萬(wàn)元/平方米；鼎盛苑18間商鋪建筑面積4800平方米，評(píng)估價(jià)值為7207.31萬(wàn)元，折后均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米。

　　也就是說(shuō)，從證券時(shí)報(bào)記者的實(shí)地探訪來(lái)看，菲達(dá)環(huán)保1.57億元擔(dān)保抵押物的市場(chǎng)價(jià)格，與抵押評(píng)估價(jià)相差甚遠(yuǎn)。