敲開A股市場(chǎng)大門才不久，綠地集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱綠地)即迎來了首年?duì)I收下滑。

　　4月26日，綠地發(fā)布了2015年年度報(bào)告。

　　報(bào)告顯示，2015年，綠地營(yíng)業(yè)收入2072.57億元，較上年同期下滑20.8 %；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為56.25億元，較上年同期僅增長(zhǎng)2.12 %。

　　這其中，在國(guó)內(nèi)七大區(qū)域市場(chǎng)，除了華南地區(qū)，綠地在華東地區(qū)、華中地區(qū)、華北地區(qū)、東北地區(qū)、西北地區(qū)、西南地區(qū)六市場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入較上年同期均出 現(xiàn)了下滑，降幅區(qū)間為19.75 %至46.7 %。而在海外拓展業(yè)務(wù)中，綠地營(yíng)業(yè)收入大幅縮水至1.29億元，同比下滑91.16 %。

　　綠地，這個(gè)剛剛邁進(jìn)A股資本市場(chǎng)大門，意圖一展鴻志的地產(chǎn)企業(yè)，到底正在面臨著怎樣的縛痛？

　　地產(chǎn)營(yíng)收下行

　　影響綠地業(yè)績(jī)呈現(xiàn)的因素之一是其主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　綠地財(cái)報(bào)顯示，在主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，2015年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2301億元，其中住宅占比50.8%，商辦占比49.2%。然而，出人意料的是，綠地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入?yún)s出現(xiàn)了下滑，營(yíng)業(yè)收入僅為995.77億元，同比減少11.23%。

　　而這也是綠地近四年來房地產(chǎn)板塊營(yíng)收的首次下滑。

　　綠地財(cái)報(bào)顯示，2012年至2014年，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入分別為652億元、923億元和1121億元。

　　對(duì)于2015年地產(chǎn)業(yè)務(wù)的下滑，綠地在財(cái)報(bào)中解釋，主要是由于“本年度結(jié)轉(zhuǎn)面積同比減少”所致。

　　“結(jié)轉(zhuǎn)面積指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行確認(rèn)收入的面積，也就是說這部分面積可以計(jì)算成本、開支和收入?！痹谏綎|某地產(chǎn)公司從事會(huì)計(jì)工作的劉青對(duì)法治周末記者解釋。

　　韓長(zhǎng)吉坦言：“2015年綠地合約銷售額僅次于萬(wàn)科，但營(yíng)收已遠(yuǎn)低于萬(wàn)科，甚至還低于恒大和中海地產(chǎn)?！?/p>

　　公開資料顯示，2015年萬(wàn)科的房地產(chǎn)營(yíng)收約為1902億元，這幾乎是綠地995億元的兩倍；而在2014年，綠地與萬(wàn)科差距還并不太大，綠地 房地產(chǎn)收入為1121.8億元，萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為1435億元。此外，恒大地產(chǎn)和中海地產(chǎn)的2015年?duì)I業(yè)收入則為1264億元和1142億元。

　　“相比同類一些房企來說，綠地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度確實(shí)有放緩的表現(xiàn)。但基本上屬于綠地主動(dòng)的有意識(shí)地放緩?！币拙又菐?kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者評(píng)價(jià)。

　　“這可能是由于綠地近一年來，許多項(xiàng)目布局在能級(jí)較低的城市，且商辦項(xiàng)目所占比重較大。由于商辦項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致回款回收周期長(zhǎng)，使銷售額與營(yíng)收之間容易產(chǎn)生較大差距。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉對(duì)法治周末記者分析。

　　“拖后腿”的能源板塊

　　實(shí)際上，拖累綠地2015年?duì)I收的并非只有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，能源業(yè)務(wù)板塊的大?？s水則是另一“元兇”。

　　綠地財(cái)報(bào)顯示，2015年綠地能源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入336.50億元，同比減少67.08%。

　　綠地官網(wǎng)資料顯示，綠地能源業(yè)務(wù)板塊主要從事煤炭、油化工產(chǎn)品的貿(mào)易業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)模式主要以批發(fā)及訂單制的銷售為主；而盈利方式則是通過采購(gòu)與銷售價(jià)差獲利。

　　“盡管外界常常將綠地看作一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但事實(shí)上能源業(yè)務(wù)一直在綠地業(yè)務(wù)體系中占有很大的比重。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者透露，“能源業(yè)務(wù)板塊在綠地的過往營(yíng)收中曾一度超越其主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)?！?/p>

　　公開資料顯示，2012年，綠地控股能源業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)收入為1122.8億元，占公司全年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重為56.82%，房地產(chǎn)主業(yè)營(yíng)收為 651.94億元，僅占32.99%；2013年能源業(yè)務(wù)板塊收入上升至1454.66億元，占比58.12%，同年其房地產(chǎn)主業(yè)營(yíng)收達(dá)923.06億 元，占比36.88%；2014年，綠地能源業(yè)務(wù)板塊營(yíng)收為1322.25億元，房地產(chǎn)主業(yè)為1121.77億元。

　　然而，這并為綠地帶來太多的收益。

　　“原因在于毛利率太低?！眹?yán)躍進(jìn)說，“實(shí)際上在2011年，綠地在能源業(yè)務(wù)上是比較看好的，當(dāng)時(shí)能源業(yè)務(wù)的擴(kuò)展態(tài)勢(shì)也比較明顯，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力的增大，毛利率走低，此類業(yè)務(wù)被認(rèn)為是一種錯(cuò)誤的投資策略?！?/p>

　　公開資料顯示，綠地能源業(yè)務(wù)板塊2015年毛利率僅為1.51 %，而2014年其毛利率更是徘徊在1%左右。

　　“能源行業(yè)持續(xù)低迷，公司主動(dòng)收縮能源相關(guān)業(yè)務(wù)?！本G地在財(cái)報(bào)中亦坦言。

　　綠地在財(cái)報(bào)中稱，由于市場(chǎng)惡化、商品價(jià)格走低，公司能源板塊主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)模式，收縮高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，基本停止了化工品貿(mào)易，保留了部分穩(wěn)定和低風(fēng)險(xiǎn)的煤炭貿(mào)易，油品業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向發(fā)展零售業(yè)務(wù)和加油站開發(fā)為主。

　　“綠地收縮盈利較低的能源產(chǎn)業(yè)，一方面主要是由于能源板塊的宏觀環(huán)境利空的影響，另一個(gè)是綠地控股考慮多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的需要，合理高效利用資金?！敝醒衅杖A研究員邱少梅對(duì)法治周末記者說。

　　“在過去國(guó)家能源政策調(diào)整的時(shí)點(diǎn)，綠地加碼能源產(chǎn)業(yè)布局，甚至將能源做為其第二主業(yè)發(fā)展，成為其多遠(yuǎn)化戰(zhàn)略的重要一軍。但近幾年，能源產(chǎn)業(yè)持續(xù) 低迷，毛利率在多元化業(yè)務(wù)中排名靠后，拖累到集團(tuán)整體營(yíng)收?！表n長(zhǎng)吉向法治周末記者表達(dá)了相同的看法，“所以綠地在上市后有意壓縮能源產(chǎn)業(yè)，這個(gè)策略有助 于改變其盈利能力不斷減弱的局面?！?/p>

　　“預(yù)計(jì)能源板塊將來在公司主營(yíng)業(yè)務(wù)中所占的比重將逐步縮小，在公司發(fā)展規(guī)劃中的重要性也將逐步降低?！本G地稱。

　　定調(diào)三大轉(zhuǎn)型

　　那么，伴隨著主業(yè)下行，能源產(chǎn)業(yè)拖累，綠地該如何“常青”？這一點(diǎn)，綠地似乎早已為自己尋找到了答案。

　　事實(shí)上，綠地的業(yè)務(wù)早已不單純以房地產(chǎn)為主。

　　法治周末記者通過百度檢索發(fā)現(xiàn)，關(guān)于綠地的消息更多的是投資地鐵、做基建、成立軌交PPP基金、入股黑龍江股權(quán)交易所和貴陽(yáng)資產(chǎn)交易中心等內(nèi)容。

　　綠地在官網(wǎng)坦言，其已在全球范圍內(nèi)形成了“以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)等新興產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的多元格局。

　　此前綠地董事長(zhǎng)張玉良曾坦言，綠地A股上市后，將進(jìn)一步推動(dòng)其三大戰(zhàn)略發(fā)展，在房地產(chǎn)主業(yè)之外，加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費(fèi)”三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的綜合產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；“大基建”領(lǐng)域?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展地鐵產(chǎn)業(yè)。

　　公開資料顯示，在大基建方面，綠地已在重慶、南京等5座城市簽訂至少6條地鐵項(xiàng)目；在大金融方面，綠地金融投資控股集團(tuán)于2014年增資至30 億元，目前已持有上海農(nóng)村商業(yè)銀行4%的股權(quán)、錦州銀行3.98%的股權(quán)、 東方證券 2.46%的股權(quán)，并且與螞蟻金服、陸金所合作推出“綠地地產(chǎn)寶”；在大消費(fèi)方面，綠地在上海、南京等地開設(shè)全球商品直銷中心門店，并已建立四個(gè)海外直采 中心，海外貨源基地也在快速搭建。

　　“面對(duì)房地產(chǎn)從黃金時(shí)代步入白銀時(shí)代，拿地成本高企，行業(yè)利潤(rùn)率下降，大多數(shù)房企謀求轉(zhuǎn)型，而多元化戰(zhàn)略是綠地的轉(zhuǎn)型思路，基建、金融、消費(fèi)是 其轉(zhuǎn)型三大方向。在基建領(lǐng)域，綠地以發(fā)展地鐵為主，在金融領(lǐng)域，汽車金融是其重要突破點(diǎn)。此外，還將著重打造互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(tái)。”韓長(zhǎng)吉對(duì)法治周末記 者說。

　　“從綠地目前的戰(zhàn)略動(dòng)作看，思路很清晰，即在保有房地產(chǎn)傳統(tǒng)領(lǐng)域開發(fā)的基礎(chǔ)上，做大一些平臺(tái)項(xiàng)目，包括大基建、大金融和大消費(fèi)的項(xiàng)目?！眹?yán)躍進(jìn) 認(rèn)為，大基建和大金融的項(xiàng)目，依托的是綠地既有的國(guó)有資本的優(yōu)勢(shì)，而大消費(fèi)的項(xiàng)目，則依托其目前混改下的決策靈活度以及海外戰(zhàn)略等因素。

　　“對(duì)于綠地而言，后續(xù)基于金融產(chǎn)業(yè)做大消費(fèi)平臺(tái)，是一個(gè)重要的方向。換而言之，作為多元化業(yè)務(wù)豐富的綠地而言，只要幾個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較平衡，那么問題也不會(huì)太大。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者評(píng)價(jià)。

　　與此同時(shí)，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，綠地在房地產(chǎn)主業(yè)上也不能馬虎。

　　“未來房地產(chǎn)的發(fā)展將不再是簡(jiǎn)單的拿地、建設(shè)、銷售的模式，而更多的則是向服務(wù)型模式、互聯(lián)網(wǎng)模式作出轉(zhuǎn)變?！眹?yán)躍進(jìn)說，“在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，綠地也應(yīng)該嘗試轉(zhuǎn)變?！?