并購成癮的孫宏斌又看上了一塊難啃的骨頭。就在接連收購了成都中渝、西安天朗的部分項(xiàng)目后，融創(chuàng)中國9月8日晚間公告稱，已與雨潤集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將與雨潤集團(tuán)債權(quán)人共同商討相關(guān)債務(wù)問題的解決方案。隨后，雨潤集團(tuán)旗下港股公司雨潤食品以及A股公司 中央商場(chǎng) 分別公告，回應(yīng)了融創(chuàng)介入集團(tuán)資產(chǎn)重組事宜，雨潤食品公告中更是透露了融創(chuàng)或?qū)⑼ㄟ^股權(quán)收購介入雨潤資產(chǎn)重組的可能性。

　　自實(shí)際控制人祝義才今年3月曝出已被監(jiān)視居住后，雨潤集團(tuán)危機(jī)升級(jí)，不僅多名高管出走、債務(wù)重重，旗下眾多地產(chǎn)項(xiàng)目也在四處兜售。此時(shí)，孫宏斌“又”出現(xiàn)了。然而讓人頗感意外的是，孫宏斌此次出手，看上的并不僅是雨潤旗下的住宅項(xiàng)目。就在昨日，融創(chuàng)管理層與投資者的電話交流會(huì)明確勾勒出此番收購的投資邏輯——希望聯(lián)合若干家金融機(jī)構(gòu)整體拿下雨潤集團(tuán)，并將此次投資看作一個(gè)孵化器，為融創(chuàng)培育新的成長點(diǎn)。事實(shí)上，雨潤旗下的農(nóng)貿(mào)物流、商業(yè)運(yùn)營以及保險(xiǎn)板塊才是孫宏斌眼中的價(jià)值所在。

　　在折戟綠城、佳兆業(yè)后，這一回，孫宏斌能成功扮演雨潤集團(tuán)的“白武士”嗎?

　　或以股權(quán)收購介入重組

　　9月8日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，公司與雨潤控股集團(tuán)訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，公司及其指派的合作伙伴擬與雨潤集團(tuán)就一系列戰(zhàn)略合伙事宜相互合作。根據(jù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，協(xié)議雙方約定融創(chuàng)與雨潤集團(tuán)彼此進(jìn)行戰(zhàn)略合作，憑借各自優(yōu)勢(shì)，提升雙方價(jià)值;雙方與債權(quán)人共同商討雨潤集團(tuán)相關(guān)債務(wù)問題的解決方案;雙方努力確保雨潤集團(tuán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并在滿足相應(yīng)條件的前提下，融創(chuàng)向雨潤集團(tuán)提供全面支持。同時(shí)，融創(chuàng)也在與雨潤集團(tuán)控制人的代表就其他投資進(jìn)行商討，擬達(dá)成與以上戰(zhàn)略合作協(xié)議內(nèi)容相類似的合作協(xié)議。

　　這意味著，不同于此前對(duì)中渝、天朗等僅基于項(xiàng)目層面的并購，融創(chuàng)中國此次與雨潤集團(tuán)將是集團(tuán)層面的整體合作，并且不局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　經(jīng)過對(duì)佳兆業(yè)與綠城的兩次收購失敗，孫宏斌已然鍛煉成“并購老手”，不忘在公告上加上一句排他性限制條款:“雨潤集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方不得與其他第三方就戰(zhàn)略合作協(xié)議范圍內(nèi)的任何事宜進(jìn)行洽談和接觸，且不與任何第三方訂立任何協(xié)議。”

　　而雨潤集團(tuán)旗下港股公司雨潤食品的公告中更進(jìn)一步透露了融創(chuàng)可能采取的收購方式。公告稱:獨(dú)立第三方(應(yīng)指融創(chuàng)中國)還可能購買主要股東Willie(祝義才旗下公司)所持公司股權(quán)。這句話很清晰地表明，如果事項(xiàng)進(jìn)展順利，孫宏斌或許將會(huì)以股權(quán)收購的方式介入雨潤的資產(chǎn)重組。

　　救人水火還是趁火打劫

　　這一幕似乎非常眼熟。因計(jì)劃收購綠城和佳兆業(yè)而收獲“白武士”這一稱號(hào)的孫宏斌，此次再度化身，而拯救的對(duì)象雨潤集團(tuán)所處的現(xiàn)狀與彼時(shí)的佳兆業(yè)如出一轍——實(shí)際控制人深陷危機(jī)，并且同時(shí)擁有豐富的土地儲(chǔ)備。

　　綜合各方信息，記者了解到，雨潤集團(tuán)董事長、實(shí)際控制人祝義財(cái)自今年3月23日起已被檢察機(jī)關(guān)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住的強(qiáng)制措施。在此之后雨潤集團(tuán)危機(jī)升級(jí)，旗下中央商場(chǎng)一批高管相繼離職，包括獨(dú)立董事徐康寧、董事張化橋、董事會(huì)秘書陳新生等。

　　人事動(dòng)蕩之際，祝義財(cái)又因?yàn)榻K雨潤 農(nóng)產(chǎn)品 集團(tuán)有限公司與華潤深國投信托有限公司借款合同糾紛一案，被華潤信托申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。隨之而來的是祝義財(cái)持有中央商場(chǎng)約4.77億股份自今年8月31日起被凍結(jié)，凍結(jié)股份占中央商場(chǎng)總股本的41.51%，凍結(jié)期限為三年。按照中央商場(chǎng)停牌前價(jià)格13.1元每股計(jì)算，祝義財(cái)此番被凍結(jié)的股票市值達(dá)62.45億元。

　　已經(jīng)在佳兆業(yè)并購案上白忙一場(chǎng)的孫宏斌，為何又找了一塊同樣難啃的骨頭?一向?qū)D(zhuǎn)型嗤之以鼻的孫宏斌，興趣似乎并不在雨潤的食品資產(chǎn)上，始終專注于地產(chǎn)開發(fā)的融創(chuàng)，理應(yīng)看上的是雨潤旗下的土地和項(xiàng)目。那么，雨潤的土地儲(chǔ)備規(guī)模到底有多大?

　　根據(jù)媒體此前的報(bào)道，2010年雨潤集團(tuán)曾在全國布局所謂的“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略:在全國30個(gè)省會(huì)城市建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心、在300個(gè)地級(jí)市建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心、在3000個(gè)縣域建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)生產(chǎn)基地。這些所謂的中心基地中包含大量商住配套土地。僅僅被曝出的西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心3000畝土地中，就包括9萬平方米的星級(jí)酒店和28萬平方米的配套商業(yè)。2013年末，雨潤地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備可開發(fā)建筑面積就已經(jīng)達(dá)到6000萬平方米以上。

　　從土地儲(chǔ)備規(guī)模看，雨潤確實(shí)是一塊肥肉，然而這些土地儲(chǔ)備的資質(zhì)并不理想。根據(jù)雨潤官網(wǎng)上的項(xiàng)目信息，雨潤一共有36個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要分布在東三省、長三角的二線以下城市，尤其是三四線城市項(xiàng)目有28個(gè)之多。這與融創(chuàng)一貫的投資風(fēng)格并不相符。

　　越來越精的孫氏“并購經(jīng)”

　　融創(chuàng)到底看上雨潤什么?

　　9月9日下午，一份關(guān)于投資者與融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌及行政總裁汪孟德就本次交易事項(xiàng)進(jìn)行交流的電話會(huì)議紀(jì)要流傳開來，似乎可以解開業(yè)內(nèi)對(duì)此次收購的所有疑惑。融創(chuàng)管理層在電話交流會(huì)上強(qiáng)調(diào)，這僅是一次投資行為，并不代表融創(chuàng)將采用多元化戰(zhàn)略，原有聚焦一二線城市的戰(zhàn)略方向沒有任何改變。這次投資類似于孵化器，未來融創(chuàng)將聯(lián)合一家或若干家金融機(jī)構(gòu)整體拿下雨潤集團(tuán)，為融創(chuàng)培育新的成長點(diǎn)。但未來這部分業(yè)績將不會(huì)并入融創(chuàng)上市公司表內(nèi)，而是完全獨(dú)立的。

　　在孫宏斌看來，雨潤的品牌和產(chǎn)品有巨大的機(jī)會(huì)也有較大困難，最難的就是其土地大多分布于三四線城市，但好處是持有成本很低。克而瑞房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，剔除物流地產(chǎn)后，雨潤在招拍掛市場(chǎng)的拿地平均成本僅710元/平方米，通過其他方式如協(xié)議出讓獲得的地塊價(jià)格更低，部分農(nóng)貿(mào)用地周邊的甚至“零地價(jià)”。同時(shí)，產(chǎn)品定位清晰，以剛需為主，且即便采用極低的定價(jià)依然能獲取利潤。由于和融創(chuàng)原有布局和定位完全不符，未來可能以采取低價(jià)去庫存的方式迅速變現(xiàn)，甚至打包轉(zhuǎn)讓等。

　　事實(shí)上，住宅及商業(yè)綜合體開發(fā)部分并不是融創(chuàng)關(guān)注重點(diǎn)，雨潤旗下農(nóng)貿(mào)物流、商業(yè)運(yùn)營以及保險(xiǎn)板塊才是孫宏斌眼中的價(jià)值所在。融創(chuàng)管理層表示，雨潤集團(tuán)下屬的A股上市平臺(tái)中央商場(chǎng)擁有商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，持有成本很低且能提供穩(wěn)定收入。而農(nóng)產(chǎn)品物流本身也是商業(yè)，收入由傭金和管理費(fèi)組成，類似商用物業(yè)，同時(shí)進(jìn)入門檻較高，有巨大價(jià)值。同時(shí)，雨潤旗下利安人壽的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)過幾年的運(yùn)營，賬面已開始盈利，未來發(fā)展前景非?？春茫瑢?duì)融創(chuàng)房地產(chǎn)主業(yè)也有協(xié)同支持。

　　另外，融創(chuàng)方面也透露，從整體來看，雨潤集團(tuán)的債務(wù)成本和期限還是相對(duì)比較健康。融創(chuàng)將聯(lián)合其他金融機(jī)構(gòu)一起解決雨潤目前的流動(dòng)性問題，如果流動(dòng)性得到解決，再調(diào)整各板塊發(fā)展戰(zhàn)略，雨潤旗下資產(chǎn)價(jià)值將逐漸體現(xiàn)。

　　不過，在經(jīng)歷了多次收購失敗后，融創(chuàng)對(duì)于結(jié)果亦有兩手準(zhǔn)備。融創(chuàng)管理層表示，若在后續(xù)進(jìn)展中覺得價(jià)值與預(yù)期不符或者雨潤創(chuàng)始人發(fā)生變化，交易都有可能終止。然而在很多業(yè)內(nèi)人士看來，不管此番收購最終能夠成功，在并購之路上命運(yùn)多舛的孫宏斌，投資算盤已經(jīng)越打越精了。