每當SOHO中國(00410.HK)遭遇業(yè)績下滑，SOHO中國董事會主席潘石屹總會將原因歸結(jié)于“轉(zhuǎn)型”，三年過去了，潘石屹的轉(zhuǎn)型陣痛仍在繼續(xù)。

　　SOHO中國近期公布的2015年度中期業(yè)績公告顯示，上半年實現(xiàn)營業(yè)額僅為3.93億元，同比下降約92%，實現(xiàn)公司權(quán)益股東應占核心純利約7200萬元，同比下降約94%。

　　不過， SOHO中國在公告中稱，這是業(yè)務轉(zhuǎn)型后業(yè)績中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻。

　　“實際上，與2014年相比，今年以來SOHO中國在物業(yè)銷售上大幅縮水，沒有整售項目，散售項目大部分也已進入收尾階段，因此今年SOHO中國的業(yè)績中并不包含物業(yè)銷售的貢獻?！睒I(yè)內(nèi)一位分析人士指出。

　　盈利同比降九成

　　對于潘石屹而言，在上半年的業(yè)績中，能夠讓他感到欣慰的是租金收入的上升。

　　SOHO中國半年報數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實現(xiàn)租金收入約4.39億元，同比上升約168%;毛利率約為75%，較2014年同期提高約25%，預計下半年的租金收入將繼續(xù)攀升。

　　“如果從同比增幅看，租金收入的比率上升較快。這反映了隨著部分物業(yè)陸續(xù)交付使用，相應的招租規(guī)模在增加，進而會帶來租金收入的提高?！盨OHO中國的一位高管告訴記者。

　　SOHO中國現(xiàn)有6個正在市場進行租賃的項目，總可租面積約52.21萬平方米，期內(nèi)出租率達到約73%，其中絕大部分在最近一年內(nèi)進入市場。

　　其中，北京望京SOHO塔3和上海SOHO復興廣場已于2014年9月份竣工，截至2015年6月30日已接近滿租。北京光華路SOHOII項目以及上海凌空SOHO項目均于2014年11月竣工，期內(nèi)出租率分別達到48%和41%。

　　但相比租金收入，SOHO中國在盈利能力方面則出現(xiàn)大幅下降，上半年SOHO中國實現(xiàn)公司權(quán)益股東應占純利約1.35億元，相比2014年同期該金額約為26.97億元，下降約95%。

　　對于上半年營業(yè)收入與核心純利出現(xiàn)的雙降，SOHO中國公告稱，期內(nèi)營業(yè)額大幅下降的主要原因是集團業(yè)務由“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-持有”，從而導致物業(yè)銷售收入下降。

　　“SOHO中國轉(zhuǎn)型后，可用于銷售的項目越來越少，現(xiàn)有的業(yè)務基本都轉(zhuǎn)為出租業(yè)務，部分項目在最近一年才交付使用，因此業(yè)績上還不能反映出來。”上述SOHO中國高管表示。

　　而據(jù)SOHO中國2014年業(yè)績報的數(shù)據(jù)顯示，2014年，SOHO中國的營業(yè)收入為60.98億元，其中，物業(yè)銷售收入就達到56.74億元，租金收入僅為4.24億元，租金收入占總營業(yè)收入的比重只有6.95%。

　　早在3年前，SOHO中國就宣布開始轉(zhuǎn)型。潘石屹在2012年年中時稱，未來三年公司將逐步告別一直以來散售的商業(yè)模式，改為租售并舉，并逐步提高自持物業(yè)的比例。但3年來，SOHO中國的凈利潤卻逐年下降。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年，SOHO中國營業(yè)額約為60.98億元，同比下降58.3%;毛利潤同比下降62.1%;凈利潤同比下降44.8%。

　　“SOHO中國現(xiàn)在面臨的問題是擴張受限。”上述業(yè)內(nèi)分析人士表示，由于早期潘石屹就將SOHO中國的發(fā)展范圍鎖定在北京和上海，但最近兩年，潘石屹卻在京滬無法拿到更多的項目。

　　不僅如此，SOHO中國的品牌價值也持續(xù)縮水。2011年，SOHO中國排在品牌價值榜第11位，其品牌價值總額達到110.48億元。此后3年，SOHO中國的排名一直在20名之外。2014年，SOHO中國排名創(chuàng)出新低，排在第38名，其品牌價值總額僅為52.92億元，相比2011年下降52.1%。

　　二次轉(zhuǎn)型能否破冰?

　　值得關注的是，2015年2月，SOHO中國推出了一站式O2O共享辦公空間——SOHO 3Q。截至2015年7月末，SOHO中國已開設5個SOHO 3Q中心，擁有逾3000個座位。

　　SOHO中國稱，在2015年內(nèi)，計劃將SOHO 3Q中心的數(shù)量增加至11個，擁有超過11000個座位。SOHO中國還表示，SOHO 3Q將成為集團主要的增長驅(qū)動力之一。

　　今年2月，SOHO中國推北京、上海兩地各一個項目中1500個座位單元用于短租服務，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺進行預訂以及支付，2015年陸續(xù)在8個項目中推行3Q項目。

　　但實際上，SOHO 3Q在盈利上并不理想。潘石屹曾表示，目前SOHO 3Q在北京的項目已經(jīng)出租50%，2月份產(chǎn)品推出了五折優(yōu)惠基本是“虧本20%在出租”。

　　盡管潘石屹承認，目前SOHO 3Q不賺錢，但他也公開表示，轉(zhuǎn)型SOHO 3Q已獲得初步成功，并表示會考慮將來把SOHO 3Q獨立上市。

　　一位天使投資人指出，SOHO 3Q的盈利點仍然是租金，但中國的創(chuàng)業(yè)者傾向于選擇位置優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)聚集、價格便宜的辦公物業(yè)，現(xiàn)有的聯(lián)合辦公產(chǎn)品卻無法滿足上述需求，以SOHO 3Q為例，其此前定價1000元/人/周的租金被指貴過國貿(mào)三期。

　　與此同時，市場上越來越多的創(chuàng)業(yè)空間項目紛紛入市，其中不僅包括毛大慶的優(yōu)客工廠、王勝江的洪泰創(chuàng)新空間等同類產(chǎn)品，還有天使成長營的AC加速器等重度孵化空間產(chǎn)品。

　　“對于創(chuàng)業(yè)者而言，辦公場地屬于次生需求，創(chuàng)業(yè)者面臨的最大問題是找錢、找人、找方向，但現(xiàn)有的創(chuàng)新空間大部分仍是孵化模式地產(chǎn)化、單一化的現(xiàn)狀?！?AC加速器CEO、天使成長營發(fā)起人徐勇表示。

　　上述天使投資人指出，從某種程度上說，SOHO 3Q仍然屬于第一代創(chuàng)新空間產(chǎn)品，屬于整批零租模式，這種模式如果不繼續(xù)創(chuàng)新，仍將面臨轉(zhuǎn)型難題。

　　“隨著創(chuàng)新空間這類產(chǎn)品的不斷發(fā)展升級，原有的空間產(chǎn)品只是提供物業(yè)管理以及對接互聯(lián)網(wǎng)資源的單點服務。而加速器產(chǎn)品，則提供從空間、系統(tǒng)、基金、生態(tài)直至后臺的一路覆蓋，更具競爭優(yōu)勢?！毙煊路Q。