2015年新年伊始，中船工業(yè)集團(tuán)旗下、脫胎于江南造船集團(tuán)的上市公司*ST鋼構(gòu)發(fā)布出售資產(chǎn)進(jìn)展情況公告稱，公司出售上海瑞宿企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱瑞宿發(fā)展）100%股權(quán)事宜出現(xiàn)“變故”：2014年12月30日，公司收到上海市松江區(qū)房地產(chǎn)登記處發(fā)給瑞宿發(fā)展的《不予登記告知書》稱，經(jīng)上海松江區(qū)規(guī)土部門核定，公司以上過戶土地上附有違法建筑，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對公司以上土地過戶作出不予登記的決定。

　　中國證券報(bào)記者采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，*ST鋼構(gòu)出售資產(chǎn)出現(xiàn)“變故”，與從上海市政府到松江區(qū)政府在存量工業(yè)用地管理、盤活上的一系列新規(guī)定密切相關(guān)，政策環(huán)節(jié)的收緊影響了土地的過戶。變賣資產(chǎn)扭虧以避免退市，是已發(fā)布暫停上市警示的*ST鋼構(gòu)當(dāng)前能夠做的不多選項(xiàng)之一。遭遇行業(yè)不景氣、賣資產(chǎn)保殼“生變”、最嚴(yán)退市制度等一系列狀況，*ST鋼構(gòu)如何“破局”，有待觀察。

　　保殼戰(zhàn)“卡殼”

　　“一個(gè)賣資產(chǎn)保殼的動(dòng)作，沒想到竟然變成了現(xiàn)在的局面，沒想到最后會(huì)在過戶環(huán)節(jié)被卡住?！?ST鋼構(gòu)股東徐先生這樣感嘆道。

　　同樣沒有料到目前局面的還有瑞宿發(fā)展的工作人員。本來按計(jì)劃去年年底前撤離的他們，現(xiàn)在仍留守在廠區(qū)。這家位于上海市松江區(qū)的企業(yè)，目前正在進(jìn)行尾貨處理和生產(chǎn)設(shè)備的搬遷。昔日鼎盛時(shí)八九百人工作的廠區(qū)，現(xiàn)在僅剩三四十人在做最后的清理。

　　查閱資料發(fā)現(xiàn)，瑞宿發(fā)展的成立就是為了日后的“變賣”。去年6月，*ST鋼構(gòu)以上海市松江區(qū)金屬結(jié)構(gòu)件車間的部分資產(chǎn)及現(xiàn)金作為出資成立瑞宿發(fā)展，注冊資本為2.05億元，經(jīng)營范圍為建筑材料、機(jī)械設(shè)備、電子設(shè)備、五金產(chǎn)品、電氣設(shè)備銷售等。但時(shí)至今日，在公司門口仍是“中船江南重工股份有限公司金屬結(jié)構(gòu)件車間”的招牌，而不見“瑞宿發(fā)展”的字樣。2014年7月公司公告，擬在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出讓瑞宿發(fā)展100%的股權(quán)，掛牌價(jià)2.07億元。當(dāng)年10月，上海翔達(dá)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（下稱“上海翔達(dá)”）以2.5801億元成功競價(jià)，獲得瑞宿發(fā)展100%股權(quán)。

　　隨后進(jìn)入相關(guān)資產(chǎn)過戶程序。據(jù)知情人士稱，上海翔達(dá)在競得瑞宿發(fā)展后支付了約定的款項(xiàng)，而瑞宿發(fā)展的過戶最終在土地過戶環(huán)節(jié)“卡殼”。*ST 鋼構(gòu)公告顯示，11月24日松江區(qū)房產(chǎn)交易中心受理了公司辦理土地過戶申請，但在12月30日，公司收到上海松江區(qū)房地產(chǎn)登記處發(fā)給瑞宿發(fā)展的《不予登記告知書》，告知書聲稱：經(jīng)上海松江區(qū)規(guī)土部門核定，公司以上過戶土地上附有違法建筑，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十條的規(guī)定，對公司以上土地過戶作出不予登記的決定。

　　這一決定在*ST鋼構(gòu)、上海翔達(dá)等方看來都難以接受。對于違法建筑的說法，瑞宿發(fā)展人士稱，公司是在上世紀(jì)九十年代從上海市區(qū)搬遷至現(xiàn)在的地址，廠區(qū)內(nèi)有沖砂工場、裝焊平臺、材料堆場、成品堆場等區(qū)域，其中大部分建筑建造于上世紀(jì)九十年代，新建建筑也多是在十多年前建設(shè)。上海立信資產(chǎn)評估有限公司出具的評估報(bào)告顯示，瑞宿發(fā)展委托評估的建、構(gòu)筑物共56項(xiàng)，其中11項(xiàng)房屋辦有房產(chǎn)證，其他為無證房產(chǎn)及構(gòu)筑物。瑞宿發(fā)展人士稱，無證房產(chǎn)在建筑時(shí)已經(jīng)及時(shí)向相關(guān)部門進(jìn)行報(bào)批，且此前規(guī)土部門一直并未對建筑進(jìn)行稽查并出具整改通知，此次屬于“突然襲擊”。

　　另據(jù)前述知情人士稱，松江區(qū)的上述裁定有值得商量的地方。瑞宿發(fā)展所在工業(yè)用地有轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地的預(yù)期，瑞宿發(fā)展背靠的淀浦河有望打造成景觀河，相關(guān)開發(fā)主體有望對這塊區(qū)域進(jìn)行開發(fā)。

　　受讓方上海翔達(dá)方面則表示，瑞宿發(fā)展土地過戶出現(xiàn)問題，與當(dāng)?shù)卣畬?xiàng)目所在地塊的相關(guān)規(guī)劃有關(guān)，當(dāng)?shù)卣蛳Ｍ麑?xiàng)目地塊進(jìn)行其他方式的開發(fā)利用。

　　遭遇上海工業(yè)用地新政

　　中國證券報(bào)記者聯(lián)系了松江區(qū)相關(guān)管理部門，但并未獲得明確的回復(fù)。記者從松江區(qū)房產(chǎn)交易中心處側(cè)面了解到，瑞宿發(fā)展所在地塊有變更規(guī)劃的可能，但交易中心負(fù)責(zé)人回避了土地規(guī)劃變更的問題，僅表示瑞宿發(fā)展過戶的事情牽涉到多個(gè)部門并與眾多股民相關(guān)，在具體操作上，松江區(qū)有關(guān)部門正在協(xié)調(diào)。

　　據(jù)評估報(bào)告顯示，瑞宿發(fā)展所在土地產(chǎn)證記載面積為105634平方米（約158.45畝），其中部分用地因市政道路拓寬被劃歸至當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門。查閱地圖發(fā)現(xiàn)，瑞宿發(fā)展所在地塊位于松江區(qū)滬松公路以西、九干公路以北，背靠淀浦河，處于兩個(gè)地鐵站之間，且離上海重點(diǎn)打造的大虹橋板塊直線距離在5、6公里左右，區(qū)位優(yōu)勢較好。

　　瑞宿發(fā)展所在區(qū)域已經(jīng)少有類似的大宗工業(yè)用地。2014年底松江工業(yè)區(qū)一宗商辦用地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格已達(dá)500多萬元/畝。瑞宿發(fā)展所在土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)升值潛力可想而知?！吧虾Ｏ柽_(dá)也是看好這塊土地的升值潛力，才會(huì)給出近25%的溢價(jià)。但從上海目前在規(guī)劃制定、存量工業(yè)用地盤活等方面出臺的政策來看，這塊地轉(zhuǎn)變性質(zhì)需要做的工作還很多。”一位不愿具名人士分析稱。

　　2014年，上海市密集出臺了《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平若干意見的通知》、《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法（試行）》等多個(gè)文件，上海正收緊土地使用的關(guān)卡并推進(jìn)工業(yè)用地盤活。松江區(qū)也出臺了《松江區(qū)關(guān)于加強(qiáng)存量工業(yè)用地用途管理的暫行辦法》（下稱《暫行辦法》），對存量工業(yè)用地房屋用途改變，公司股權(quán)（結(jié)構(gòu)）變更登記，房地產(chǎn)權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記等做出了更為嚴(yán)格的規(guī)定?！啊稌盒修k法》已反映出松江區(qū)對工業(yè)用地收緊的態(tài)勢，這也是瑞宿發(fā)展未能如愿過戶的一個(gè)主要原因。”上述人士稱。

　　但是，*ST鋼構(gòu)部分股東置疑：這份去年12月5日發(fā)布實(shí)施的文件，對11月24日過戶申請就得到受理的瑞宿發(fā)展土地過戶事項(xiàng)，是否適用？

　　如何“破局”待觀察

　　“公司對出售瑞宿發(fā)展的考慮主要是三方面：一是拋掉這塊虧損的產(chǎn)能，這里的生產(chǎn)成本比同行高出20%左右，曾出現(xiàn)過年虧損一兩千萬的情況；二是出售資產(chǎn)保殼，*ST鋼構(gòu)前三季度凈利潤虧損7755.98萬元，2.58億的收入對于公司保殼至關(guān)重要；三是用富余資金在長江沿岸啟東等地投資結(jié)構(gòu)件生產(chǎn)企業(yè)，形成新的產(chǎn)能。但是，現(xiàn)在這些打算，都沒有了下文?！鄙鲜鋈鹚薨l(fā)展人士稱。

　　在最嚴(yán)退市制度下，“變賣”資產(chǎn)出現(xiàn)變故的*ST鋼構(gòu)，最現(xiàn)實(shí)的壓力還是保殼。2015年1月1日，公司公告稱，截至2014年12月31日，公司通過證券交易所集中競價(jià)交易系統(tǒng)累計(jì)出售所持有的豫園商城股票264萬股，成交價(jià)在每股11.28元-12.83元區(qū)間，成交金額約為3200萬元。經(jīng)初步測算，本次交易扣除持股成本和相關(guān)交易稅費(fèi)后預(yù)計(jì)可獲得凈利潤約2850萬元。

　　研究機(jī)構(gòu)人士稱，作為中船工業(yè)集團(tuán)的上市公司平臺之一，*ST鋼構(gòu)涉及海洋工程、軍工資產(chǎn)等等概念，在目前軍工資產(chǎn)證券化、海運(yùn)業(yè)現(xiàn)代化等的背景下，未來存在整合預(yù)期。事實(shí)上，同在中船工業(yè)旗下的廣船國際，其資產(chǎn)整合方案已明朗。

　　該人士認(rèn)為，此次出售資產(chǎn)保殼雖出現(xiàn)“卡殼”，但*ST鋼構(gòu)仍存在其他可選擇的保殼路徑，且公司去年前三季度虧損已經(jīng)收窄，在工程鋼構(gòu)、橋梁鋼構(gòu)、船舶大件等訂單的刺激下，公司保殼有望“絕處逢生”。但瑞宿發(fā)展的最終命運(yùn)則有待觀察，*ST鋼構(gòu)或也將面臨資產(chǎn)受讓方上海翔達(dá)提出的履約壓力。