樓市深度調(diào)整之際，原本低調(diào)的東原地產(chǎn)集團(tuán)因在A股資本平臺迪馬股份(600565，SH)的一系列重大動作而格外引人矚目。

　　去年8月，一紙重大資產(chǎn)重組公告將東銀集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊整體上市計劃推向前臺，其殼平臺正是被母公司非常看好的迪馬股份。重組方案顯示，僅注入的地產(chǎn)資產(chǎn)就超過40多億元，在迪馬股份的業(yè)務(wù)天平上，地產(chǎn)與專用車兩大業(yè)務(wù)首次實現(xiàn)了大翻轉(zhuǎn)，其中地產(chǎn)占了絕對主力。

　　今年5月份，也就是迪馬股份成功闖關(guān)“地產(chǎn)重組第一股”之后不久，以東原地產(chǎn)名義出現(xiàn)的東原品牌戰(zhàn)略發(fā)布會在重慶大本營隆重舉行。而近日迪馬股份收購兄弟企業(yè)江動集團(tuán)持有重慶東原22.4%的股權(quán)，再次明確了上述重組計劃接近尾聲。

　　迪馬股份總裁、東原地產(chǎn)總裁楊永席在接受媒體專訪時表示，此次重組主要是為了解決同業(yè)競爭問題，當(dāng)前整合之后統(tǒng)一到了迪馬股份上市平臺之上，未來以東原地產(chǎn)為品牌的重慶上市房企再添一員。無論從總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)角度，還是從資本杠桿的角度，東原地產(chǎn)未來必將成為一家非常具有競爭實力的上市房企。

　　“地產(chǎn)重組第一股”

　　公開資料顯示，早在2010年，按照東銀集團(tuán)的戰(zhàn)略安排，旗下地產(chǎn)資產(chǎn)重組計劃已經(jīng)啟動，但迫于當(dāng)時樓市調(diào)控政策限制，最終遭遇流產(chǎn)。

　　不過，筆者注意到，就在2010年前后，僅在重慶地區(qū)，龍湖地產(chǎn)成功登陸港交所實現(xiàn)了H股上市，金科集團(tuán)實現(xiàn)了借殼ST東源沖擊A股上市。如今，這兩家房企都成了上市房企中渝派房企的突出代表。

　　對于那一撥上市潮，命運雖未垂青東銀，但給了臥薪嘗膽、積蓄能量的發(fā)展機會。就在2013年下半年，封閉了四年的A股房企再融資初露開閘端倪，包括新湖中寶、迪馬股份等眾多涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市企業(yè)紛紛拋出再融資或重組暨再融資預(yù)案，引來資本市場關(guān)注。

　　實際上，自新一屆政府執(zhí)政以來，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，樓市將迎來市場化機制大調(diào)整，行政調(diào)節(jié)將讓位于市場調(diào)節(jié)。對于民營房企來說，這將是一個沖刺上游的發(fā)展機會。

　　此次重組預(yù)案顯示，迪馬股份擬以3.52元/股的價格向東銀集團(tuán)以及江蘇華西集團(tuán)和華西同誠合計非公開發(fā)行約11.79億股股票，收購其持有的4家房企預(yù)估值為41.51億元的資產(chǎn)，同時以不低于3.17元/股的價格向不超過10名特定投資者配套融資不超過13.83億元。

　　不過，證監(jiān)會此次在審核上市房企再融資或重組暨再融資環(huán)節(jié)時，還專門設(shè)置了一個重要環(huán)節(jié)，就是上市公司所涉及的地產(chǎn)資產(chǎn)須經(jīng)過國土資源部及住建部審核是否存在違規(guī)之處。

　　今年3月26日，迪馬股份發(fā)布公告稱，公司收到證監(jiān)會通知，經(jīng)審核后重組及再融資方案獲得無條件放行。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，經(jīng)過4年長跑之后，迪馬股份關(guān)于地產(chǎn)資產(chǎn)重大重組順利完成，也成為當(dāng)前“地產(chǎn)重組第一股”，對于地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)健康發(fā)展具有標(biāo)桿意義。

　　解決同業(yè)競爭難題

　　在東銀集團(tuán)旗下，除了上市平臺迪馬股份持有地產(chǎn)之外，江動集團(tuán)也持有部分地產(chǎn)股權(quán).

　　在楊永席看來，此次重組之前，東銀集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在同業(yè)競爭問題，東原地產(chǎn)品牌也存在爭議，因為有一半的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在迪馬股份，另有一半的地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻在大股東手里，對外很難講得清楚。

　　按照重組預(yù)案，迪馬股份通過購買東銀集團(tuán)及江蘇華西集團(tuán)和華西同誠持有同原地產(chǎn)100%股權(quán)、國展地產(chǎn)100%股權(quán)、深圳鑫潤100%股權(quán)以及東銀品筑49%股權(quán)，自此上述4家房企的全部股權(quán)已納入上市公司平臺。

　　不過，上述重大重組動作之后，迪馬股份吸納地產(chǎn)資產(chǎn)的雄心仍然未了。前不久，迪馬股份再次發(fā)出收購計劃書，擬以不超過5.1億元收購關(guān)聯(lián)企業(yè)江動集團(tuán)持有重慶東原這家房企22.4%的股權(quán)。此次收購?fù)瓿芍?，重慶東原將成為迪馬股份的全資子公司。

　　對于上述收購動作，在東銀集團(tuán)看來，雖然并不構(gòu)成同業(yè)競爭，但對迪馬股份來說，這一舉措尤為重要。近日，迪馬股份董秘張愛明在接受媒體采訪時表示，這次收購是此次重組大戲的后續(xù)動作，意味著東原地產(chǎn)整體并入了迪馬股份。

　　“此次重組之后，地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中到了上市平臺上，我們出去之后對外說‘東原地產(chǎn)’，這樣也名正言順了?！睏钣老锌卣f。

　　楊永席回憶說，他自從2011年進(jìn)入重慶東原以來，正因為相關(guān)地產(chǎn)股權(quán)較為分散，一定程度上也分散了東原在行業(yè)中的實力與外界對東原的認(rèn)識，所以一直都較為低調(diào)。此次重組為東原地產(chǎn)強勢崛起帶來了新契機。

　　增厚資本“伺機”擴杠桿

　　9月11日，迪馬股份發(fā)布的增資公告顯示，公司再次擴充了注冊資本，由之前的約19.06億元增至當(dāng)前約23.45億元。而在今年5月6日之前，迪馬股份注冊資本僅有7.2億元。

　　實際上，上述增資擴股的系列動作正是今年以來迪馬股份重大資產(chǎn)重組及定向增發(fā)之后的結(jié)果。

　　張愛明表示，“如果一個房企想融資，金融機構(gòu)首先要看你的財務(wù)報表，比如你的總資產(chǎn)如何，權(quán)益資本有多少，凈資產(chǎn)有多少，股權(quán)分散、權(quán)益資本偏小，就很難融到低成本資金?！?/p>

　　按照重組方案，迪馬股份重組完成后公司土地儲備521萬平方米，權(quán)益土地儲備458萬平方米，其中重慶占54.5%。張愛明表示，重組后最明顯的變化是是上市公司的資本結(jié)構(gòu)，其中總資產(chǎn)規(guī)模顯著壯大，翻了近一番，凈資產(chǎn)這次定增之后將翻幾番。

　　筆者翻閱迪馬股份2013年年報及2014年半年報后發(fā)現(xiàn)，去年底時，迪馬股份總資產(chǎn)為118億元，截至今年上半年報告期末的總資產(chǎn)為198.6億元。其中，去年底時凈資產(chǎn)僅約12.78元，今年上半年末凈資產(chǎn)達(dá)到43.06億元。如果再算上此次定增募資13.8億元，當(dāng)前迪馬股份凈資產(chǎn)將達(dá)到56.86億元。

　　為順利推進(jìn)重組后地產(chǎn)業(yè)務(wù)躍升為業(yè)績“新引擎”，迪馬股份為維護(hù)股東利益，還將與母公司東銀集團(tuán)未來三年的利潤預(yù)測補償協(xié)議作出了修訂。今年初，上述雙方將原來補償期間由2013~2015年三年相應(yīng)調(diào)整為2014~2016年三年，原來擬注入資產(chǎn)預(yù)測的3年合計凈利潤數(shù)也由19.07億元調(diào)整為24.84億元。其中，2014年為6.28億元，2015年為9.11億元，2016年為9.46億元。

　　值得注意的是，在一系列資本運作之后，迪馬股份的資產(chǎn)負(fù)債率已顯著下降，從財務(wù)報表來看，由去年底的83.8%下降至今年上半年末的75.7%。其中，帶息債務(wù)與全部資本的比例由82.8%下降至今年上半年末的63.7%。

　　此外，在此次定向增發(fā)過程中，匯添富基金、財通基金、建信基金、華夏保險、江海證券以及重慶駿旺投資等多家機構(gòu)參與認(rèn)購。其中，匯添富基金斥資約3.77億元認(rèn)購約1.197億股，財通基金出資3.72億元認(rèn)購1.18億股，建信基金出資接近2億元認(rèn)購6349萬股，分別位居前三位。不過，來自重慶非知名的駿旺投資也參與認(rèn)購4952萬股，持股成本大約1.56億元。

　　在國內(nèi)私募界某位資深人士看來，上述公募基金或私募PE滿額認(rèn)購迪馬股份定向增發(fā)股份，一定程度上說明了他們對于一部分高成長性房企在后市比較看好的樂觀預(yù)期。

　　與此較為類似的是，在綠地集團(tuán)今年初的定向增發(fā)過程中，包括平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛聚智、珠海普羅、國投協(xié)力等5家PE巨頭斥巨資參與股份認(rèn)購。

　　實際上，迪馬股份此次因重大不確定事項停牌前收盤價僅為4.05元，市凈率2.21倍，之前較長一段時間股價基本上在3~4元之間徘徊，而按照申萬一級行業(yè)，地產(chǎn)股整體市凈率均值為4.64倍。今年6月和8月，東興證券和安信證券分別給予迪馬股份“買入”評級，其中安信證券屬于首次給出“買入”評級。