“野蠻”舉牌成為萬科第一大股東后,寶能系龐大版圖再被熱議。12月17日,萬科的靈魂人物王石高調(diào)發(fā)聲,“我、郁亮和團(tuán)隊(duì)不歡迎寶能系成為萬科的第一大股東”,并指出諸多理由:信用不夠、能力不夠、運(yùn)作激進(jìn)、不守規(guī)則,不像華潤一樣給予萬科各種支持。其中,寶能系的信用是王石再三強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。

　　王石稱,“寶能首先要逐步建立起整個(gè)系統(tǒng)的信用體系,萬科也是從很小的公司一步步走到今天的。什么時(shí)候?qū)毮艿男庞泌s上萬科了,什么時(shí)候我就歡迎你做大股東”。

　　寶能系因?yàn)槿f科一弈而備受矚目,而21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者早在2014年7月就已經(jīng)關(guān)注到了當(dāng)時(shí)還缺乏媒體關(guān)注的寶能的另類資本運(yùn)作手法,并對寶能系的龐大版圖和資本運(yùn)作做了深度調(diào)查,以下為原文:

　　在房地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷之態(tài)時(shí),大筑房地產(chǎn)版圖的寶能系逆勢爆發(fā),不僅頻頻拿地,而且放出豪言稱“將用5年時(shí)間投資1200億元,至2018年開發(fā)建設(shè)40座創(chuàng)新型購物中心,全部自持經(jīng)營”。

　　資金從何而來?

　　深圳一位接觸過寶能集團(tuán)的銀行人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,“去年去寶能集團(tuán)了解情況,當(dāng)時(shí)寶能宣傳將建設(shè)二三十個(gè)項(xiàng)目,保守估計(jì)假如每個(gè)項(xiàng)目投入20億元,總計(jì)投入就高達(dá)500億元,另外看其以往的項(xiàng)目,除了太古城比較賺錢外,其余的項(xiàng)目一般,放貸的風(fēng)險(xiǎn)太大,當(dāng)時(shí)愣是沒敢放貸?！?/p>

　　但是給寶能放貸的銀行不在少數(shù)。記者獨(dú)家獲得的寶能系信貸情況顯示,寶能系旗下公司僅僅在深圳地區(qū)的銀行貸款合計(jì)就有約120億元,這還不包括一些關(guān)聯(lián)隱蔽企業(yè)的貸款。

　　除了銀行貸款,信托渠道以及關(guān)聯(lián)企業(yè)前海人壽都是寶能系實(shí)現(xiàn)資金融通的主要渠道?？刹榈?家信托公司和1家資產(chǎn)管理公司為寶能系發(fā)行了合計(jì)94億元的信托產(chǎn)品。

　　而寶能系關(guān)聯(lián)公司前海人壽通過受讓寶能系地產(chǎn)項(xiàng)目及直接投資等方式,在地產(chǎn)上的投入合計(jì)也達(dá)到了48億元。

　　上述三項(xiàng)合計(jì),寶能系為了構(gòu)建其地產(chǎn)版圖,通過銀、信、保三類金融機(jī)構(gòu)合計(jì)融資已經(jīng)達(dá)到262億元。

　　寶能的地產(chǎn)版圖

　　起步于物流的寶能系涉足地產(chǎn)最早可追溯至1998年左右,當(dāng)時(shí)的標(biāo)志項(xiàng)目是福田中港城。其后的幾年里,寶能先后進(jìn)入酒店、金融、文化旅游等產(chǎn)業(yè),目前已然塑造成橫跨城市綜合物業(yè)開發(fā)、現(xiàn)代物流、文化旅游和現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)的“寶能系”。

　　2005年,在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)籍籍無名的寶能系以深圳寶能太古城項(xiàng)目為起點(diǎn)踏上了城市綜合物業(yè)開發(fā)的新征程。2009年,太古城開盤當(dāng)日便為其帶來了15億元的銷售額。

　　深圳寶能太古城的成功樣本讓寶能系掌舵人姚振華看到了城市綜合物業(yè)開發(fā)的商業(yè)契機(jī)。2009年始,寶能吹起了向全國布局的號角。截至目前,寶能已進(jìn)駐華南、華北、東北、西北等30多個(gè)重點(diǎn)城市。其官網(wǎng)披露,除了大本營深圳,寶能的布局延伸至云浮、天津、蕪湖、無錫、揚(yáng)州、沈陽、韶關(guān)、佛山、廣州、惠州、肇慶、南寧、贛州、福州、上海、合肥、西安、北京、大連、吉林、烏魯木齊等城市。

　　在頻頻開發(fā)新項(xiàng)目的同時(shí),也有深圳地產(chǎn)界人士稱寶能集團(tuán)為“地標(biāo)專業(yè)戶”。例如沈陽寶能環(huán)球金融中心主建筑建成后,將以565米的高度將成為東北亞地區(qū)第一高樓、全球第七高樓。

　　在全國30余座城市布局的寶能系,外人對其旗下房地產(chǎn)公司難以一窺全貌。記者遍查工商資料發(fā)現(xiàn),寶能系旗下涉足房地產(chǎn)行業(yè)的公司至少有30家。

　　深圳是寶能系的發(fā)家地,這里有寶能投資集團(tuán)有限公司(下稱寶能集團(tuán))、寶能地產(chǎn)股份公司(下稱寶能地產(chǎn))、寶能酒店投資有限公司(下稱寶能酒店)、深圳市中林實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱中林實(shí)業(yè))等。

　　在北京,寶能控股(中國)有限公司(下稱寶能控股)與前海人壽合資成立了寶能世紀(jì)有限公司(下稱寶能世紀(jì));2008年和2013年,寶能地產(chǎn)分別全資成立了北京市寶能置業(yè)有限公司和北京寶能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　除了深圳和北京兩個(gè)重要城市的布局,寶能系還陸續(xù)成立了廣西寶能城市建設(shè)有限公司(下稱廣西寶能)、惠州寶能泰豐置業(yè)有限公司(下稱惠州寶能)、無錫市寶能投資有限公司(下稱無錫寶能)、佛山寶能投資有限公司(下稱佛山寶能)、沈陽寶能泰盛地產(chǎn)有限公司(下稱沈陽寶能)等。

　　帶有“寶能”字樣的子公司逐步構(gòu)成了寶能系龐大的地產(chǎn)版圖,但是同時(shí)的多點(diǎn)開花也導(dǎo)致了資金的巨大需求。

　　巨額資金從何而來?21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),銀行、信托、保險(xiǎn)等是寶能系融資的三大主力渠道。

　　銀行貸款超120億元

　　銀行貸款是不少房企所期冀的,在房地產(chǎn)層層調(diào)控中,房企在銀行貸款也屢屢受限,但是寶能系卻能從各大銀行拿到了相當(dāng)大規(guī)模的貸款。

　　“深圳幾乎所有的銀行都做了寶能系的貸款?！鄙鲜鼋佑|過寶能集團(tuán)的銀行人士稱,寶能系的巨額資金需求也吸引不少信貸員上門做生意。

　　寶能地產(chǎn)是寶能系下主要的地產(chǎn)平臺,也是背負(fù)銀行貸款最多的一家。目前其在深圳地區(qū)銀行借款合計(jì)達(dá)22.77億元、廣東省(除深圳外)銀行借款4.52億元、全國范圍(除廣東外)借款合計(jì)18.02億元,合計(jì)銀行貸款為45.31億元。

　　寶能集團(tuán)、寶能酒店、寶能世紀(jì)等在深圳地區(qū)銀行貸款分別為4.47億元、9.75億元、8.5億元,另外深圳深業(yè)物流集團(tuán)股份有限和中林實(shí)業(yè)的銀行貸款分別為16.68億元和12.98億元,深圳市鉅盛華實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱鉅盛華)、深圳市寶鉅實(shí)業(yè)有限公司等均有1億元以上的銀行貸款。

　　粗略計(jì)算,跟寶能系有股權(quán)關(guān)系的公司銀行貸款合計(jì)為120億元。熟悉寶能系信貸情況的知情人士指出,“上面的貸款情況主要是深圳地區(qū)的銀行貸款,深圳地區(qū)外的貸款可能也有不少。另外,能查到貸款情況的公司還只是跟寶能系有明顯的股權(quán)關(guān)系的,不排除寶能系還有一些隱蔽的關(guān)聯(lián)公司也進(jìn)行了貸款,這個(gè)在信貸系統(tǒng)難以查到”。

　　“就寶能系數(shù)量眾多的貸款看,不僅有很多間接貸款,另外還存在跟貸款用途不符的情況?！鄙鲜鲋槿耸窟M(jìn)一步透露,真正的用途只有公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員才清楚,“估計(jì)是挪用到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目了?！?/p>

　　寶能系掌門人姚振華通過控股鉅盛華實(shí)際控制了A股上市公司寶誠股份(600892.SH)。2014年1月,鉅盛華將持有的全部1261.59萬股寶誠股份質(zhì)押給 浦發(fā)銀行 深圳分行,用于其在該銀行的融資擔(dān)保。

　　強(qiáng)大的資金需求雖然吸引了不少信貸員上門,但也有銀行人士感覺到了風(fēng)險(xiǎn)。上述銀行人士就表示對寶能系的資產(chǎn)質(zhì)量和還款能力有顧慮,因此考察后還是沒敢放貸。

　　信托融資94億

　　信托是寶能系僅次于銀行的一個(gè)主要融資通道,其合作的信托公司主要是四川信托、華潤信托、五礦信托、天津信托、中信信誠資產(chǎn)管理有限公司(下稱中信信誠)。

　　“在發(fā)行信托上,寶能也實(shí)行了目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)通行的做法,即以另一項(xiàng)目的銷售收入作為融資項(xiàng)目的還款來源或者抵押?！币晃恍磐腥耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

　　如2014年5月,四川信托發(fā)行了一款名為“寶能集團(tuán)前海人壽基地項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”,融資主體為廣西寶能,預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模11.4億元,用于向廣西寶能增資(持股49%),信托資金用于南寧市五象新區(qū)“前海人壽南寧總部基地”項(xiàng)目的的開發(fā)建設(shè),其還款來源為“前海人壽南寧總部銷售回款”;同月,四川信托發(fā)行川寶1號深圳“寶能太古城”裝修集合資金信托計(jì)劃,信托規(guī)模高達(dá)8億元,用于寶能太古城裝修(主要是商用物業(yè)智能化、安保、綠化升級改造等),還款來源是深圳硅谷北區(qū)大學(xué)城片區(qū)“西麗寶能城”一期項(xiàng)目的銷售收入和深圳市車公廟商務(wù)區(qū)“深圳竹子林寶能公館”銷售收入。

　　寶能系發(fā)行最早的一款可查的信托產(chǎn)品應(yīng)該來自五礦信托。2012年4月,五礦信托發(fā)行的“寶能太古城特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”成立,募資規(guī)模8億元,受讓寶能地產(chǎn)持有的位于深圳市南山區(qū)已建成的太古城花園(北區(qū))商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)收益權(quán),資金用于寶能集團(tuán)內(nèi)部物流板塊筍崗及清水河片區(qū)的物流倉儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)升級。2013年8月,該款信托計(jì)劃提前結(jié)束。

　　2013年10月,天津信托開始發(fā)售“天津?qū)毮芴囟ㄙY產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓《回購》集合資金信托計(jì)劃”,最終募集資金3.5億元,資金用于天津?qū)毮苷{(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、歸還其兩家股東借款。

　　2013年11月,華潤信托為寶能地產(chǎn)發(fā)行了一筆規(guī)模高達(dá)36億元的信托計(jì)劃,名稱為“鼎新108號深圳寶能地產(chǎn)股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”。由合格投資者認(rèn)購優(yōu)先級18億元,劣后級18億元由寶能控股以其對寶能地產(chǎn)的18億元債權(quán)認(rèn)購。其中,2億元優(yōu)先級資金用于寶能地產(chǎn)增資,并持有寶能地產(chǎn)18%股權(quán),用于深圳寶能公館項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),16億元用于寶能地產(chǎn)贛州項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

　　四川信托發(fā)行的川寶2號集合資金信托計(jì)劃隨后也宣布成立,規(guī)模達(dá)18億元,優(yōu)先級資金用于寶能科技園北區(qū)已建成寫字樓物業(yè)的裝修。還款來源為深圳龍華寶能科技園南區(qū)、深圳寶能公館、深圳西麗寶能城的銷售收入。

　　值得注意的是,成立于2013年4月的中信信誠資產(chǎn)管理有限公司,自今年1月以來已經(jīng)為沈陽寶能發(fā)出了6只專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃,募集資金合計(jì)9.18億元,用途均為沈陽寶能中心項(xiàng)目。

　　從上述可查到的信托產(chǎn)品融資規(guī)模計(jì)算,加上劣后級出資,信托融資規(guī)模累計(jì)超過94億元。

　　與前海人壽的關(guān)聯(lián)交易

　　民企寶能集團(tuán)獲得了難得的保險(xiǎn)牌照——前海人壽,這是寶能系地產(chǎn)擴(kuò)張的一個(gè)重要著力點(diǎn)。

　　前海人壽成立于2012年2月,增資后注冊資本25億元,寶能集團(tuán)通過子公司鉅盛華實(shí)業(yè)持股20%,是單一第一大股東,寶能系實(shí)際控制人姚振華出任前海人壽董事長。

　　前海人壽2013年年報(bào)顯示,前海人壽已實(shí)現(xiàn)規(guī)模保費(fèi)達(dá)143億元,實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入14.71億元,已實(shí)現(xiàn)盈利,凈利潤為956萬元。

　　寶能系的地產(chǎn)資產(chǎn),除了掌控在寶能系相關(guān)公司手中的部分外,持有最多的便是前海人壽。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),前海人壽巨額保費(fèi)的投資去向之一便是房地產(chǎn)業(yè)。成立至今,前海人壽共披露15宗重大關(guān)聯(lián)交易,通過股份轉(zhuǎn)讓、增資、借款等形式,全部投資于地產(chǎn)業(yè),共耗資約48億元。仔細(xì)剖析可以發(fā)現(xiàn),前海人壽主要有兩個(gè)方式投資于房地產(chǎn),一是直接增資、借款,二則是收購寶能系旗下房地產(chǎn)公司的股權(quán),通過第二種方式,寶能系也成功變現(xiàn)。

　　前海人壽直接增資、借款加碼房地產(chǎn)業(yè)投資的案例就有:前海人壽向持有49%股權(quán)的佛山新城項(xiàng)目提供借款3.2億元、向其100%持股的項(xiàng)目公司惠州羅浮山項(xiàng)目提供借款1億元、向其100%持股項(xiàng)目公司惠州寶能泰豐置業(yè)有限公司增資2.5億元。

　　進(jìn)入房地產(chǎn)16年之久的寶能系,已完工或接近完工的項(xiàng)目不在少數(shù),這些項(xiàng)目有部分的退出方式就是賣給前海人壽。近日,前海人壽披露了一項(xiàng)重大關(guān)聯(lián)交易,其擬出資8.575億元受讓寶能控股持有的寶能世紀(jì)49%股權(quán)。寶能世紀(jì)核心資產(chǎn)為位于北京朝陽區(qū)望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的北京寶能中心大廈項(xiàng)目,已經(jīng)于2010年竣工,目前全部投入運(yùn)營。

　　類似的案例還有,2013年8月-12月,前海人壽分別出資2.12億元、4.96億元受讓寶能地產(chǎn)、寶能商業(yè)有限公司(下稱寶能商業(yè))持有的寶能酒店12%、28%股權(quán);出資2265萬元受讓寶能地產(chǎn)持有的惠州寶能100%股權(quán),同時(shí)向惠州寶能增資2.7億元;2013年11月28日,前海人壽從無錫寶能購置寶能金融大廈15-38層寫字樓,并斥資4億元,擬將其打造成前海人壽華東區(qū)總部;2013年12月18日,前海人壽出資1.302億元受讓韶關(guān)寶能持有的韶關(guān)德豐源100%股權(quán)。

　　實(shí)際上,前海人壽不僅從寶能系進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易購買地產(chǎn)項(xiàng)目,本身也全資投資了不少地產(chǎn)項(xiàng)目,如惠州羅浮山項(xiàng)目、惠州寶能等。另外,2014年4月,前海人壽競買取得寶安中心區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目,總地價(jià)款4億元。隨后,前海人壽向?qū)毎仓行膮^(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目提供3.3億元借款用作施工備料等。

　　和2013年相比,2014年前海人壽的地產(chǎn)投資明顯加碼。

　　數(shù)據(jù)顯示2013年末,前海人壽資產(chǎn)總計(jì)達(dá)到了170.39億元,其中投資性房地產(chǎn)為12.76億元,占比為7.48%。雖然投資占比在保險(xiǎn)行業(yè)中已屬相當(dāng)高,但是絕對值并不算高。

　　今年以來,前海人壽披露的編號為“臨2014-01”至“臨2014-06”的6個(gè)重大關(guān)聯(lián)交易公告顯示,前海人壽今年以來已經(jīng)陸續(xù)投入了16.5億在地產(chǎn)項(xiàng)目上,具體項(xiàng)目包括:向其全資子公司惠州寶能泰豐置業(yè)有限公司增資2.5億元,后者的核心資產(chǎn)為位于廣東惠州羅浮山的健康生態(tài)城在建工程項(xiàng)目;向全資子公司韶關(guān)丹霞山項(xiàng)目提供借款5.5億元;向持股40%的深圳桔釣沙國際度假酒店項(xiàng)目提供借款1億元;向全資子公司惠州羅浮山項(xiàng)目提供借款1億元;向持股49%的廣東佛山新城國際文化金融中心項(xiàng)目提供借款3.2億元;向全資子公司深圳寶安中心區(qū)養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目提供借款3.3億元。

　　前海人壽在地產(chǎn)投資上的加碼,一方面也許源于規(guī)模保費(fèi)的大增。數(shù)據(jù)顯示2014年,前海人壽規(guī)模保費(fèi)仍繼續(xù)高速增長,僅1-4月便實(shí)現(xiàn)規(guī)模保費(fèi)106.5億元。前海人壽更是公開宣稱今年規(guī)模保費(fèi)將達(dá)500億元,明年實(shí)現(xiàn)1000億元目標(biāo)。

　　另一方面,前海人壽能夠加快地產(chǎn)的布局也得益于保監(jiān)會(huì)的新規(guī)。

　　保監(jiān)會(huì)在2014年2月中旬所發(fā)布并實(shí)施《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知》,明確不同大類保險(xiǎn)資產(chǎn)的投資總量及集中度監(jiān)管比例上限,其中,投資權(quán)益類資產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)的賬面余額占保險(xiǎn)公司上季末總資產(chǎn)的監(jiān)管比例都不得高于30%。而在此前,保監(jiān)會(huì)規(guī)定對不動(dòng)產(chǎn)的投資比例上限為10%。上限的調(diào)整,讓前海人壽有更多的空間去投入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。