今典集團董事長張寶全向《證券日報》記者透露，住宅市場大潮已經(jīng)退去，“我們轉(zhuǎn)型休閑度假地產(chǎn)轉(zhuǎn)對了”，其表示，三亞灣紅樹林酒店明年營收目標(biāo)是17億元，向產(chǎn)權(quán)客房業(yè)主分紅平均每套房15萬元

　　“不動產(chǎn)資產(chǎn)實際上就分為居住性資產(chǎn)和經(jīng)營性資產(chǎn)，而經(jīng)營性資產(chǎn)重在運營資源上下功夫，盈利則是其價值體現(xiàn)?！苯竦浼瘓F董事長張寶全向記者坦言，“運營資源很難，當(dāng)我2007年扔掉住宅而轉(zhuǎn)型做電影、藝術(shù)和度假目的地的時候，業(yè)內(nèi)說我們‘不務(wù)正業(yè)’，但今天來看，此前的所有‘不務(wù)正業(yè)’，全部成了今典集團的主業(yè)”。

　　《證券日報》從今典集團獲悉，對于此前投資（即購買紅樹林度假世界部分酒店客房產(chǎn)權(quán)）的產(chǎn)權(quán)人，2015年每間客房將獲得分紅15萬元。張寶全透露，2015年，三亞灣紅樹林度假世界綜合體收入的目標(biāo)已經(jīng)定為17億元，預(yù)計毛利率將達10億元。

　　值得一提的是，《證券日報》記者獲悉，今典集團已經(jīng)開始籌劃上市事宜。張寶全也向本報記者直言，待三亞灣紅樹林度假世界今年底全部開業(yè)后，一個完整經(jīng)營年結(jié)束時，將全面啟動赴港上市計劃。

　　每套房分紅將達15萬元

　　昨日，今典集團發(fā)布《三亞灣紅樹林度假世界2015年預(yù)算分紅公告》。公告稱，根據(jù)2015年經(jīng)營預(yù)算，2015年平均每套產(chǎn)權(quán)客房預(yù)算分紅約15萬元，且從2015年1月份起，即將預(yù)分紅的70%逐月分至業(yè)主賬戶，每套產(chǎn)權(quán)客房每月可分到業(yè)主個人賬戶約8000元。

　　記者獲悉，這是三亞灣紅樹林度假世界第三年度分紅。2012年9月份開業(yè)后，雖然營業(yè)物業(yè)規(guī)模僅為整個項目的四分之一，但在酒店業(yè)遭到重挫的行業(yè)瓶頸下，該酒店當(dāng)年實現(xiàn)盈利。2013年首次向業(yè)主分紅，每套產(chǎn)權(quán)客房分紅1.08萬元，2014年增至3.6萬元，2015年達15萬元，分紅增長速度年均超過300%，其業(yè)主初始投資回報率不低于5%，最高達9%。

　　事實上，“紅樹林”系列酒店是國內(nèi)首家靠經(jīng)營支持開發(fā)的旅游度假資產(chǎn)。因今典集團拿出紅樹林度假世界少量酒店客房產(chǎn)權(quán)向公眾出售，投資人買下產(chǎn)權(quán)后，除每年度假30天，其余時間將客房經(jīng)營權(quán)交付酒店統(tǒng)一經(jīng)營，每年參與紅樹林所有經(jīng)營業(yè)態(tài)的綜合收益利潤分紅。張寶全談到，紅樹林賣的不是居住，而是經(jīng)營，其刺激投資的核心回報源于經(jīng)營分紅。從某種程度上來說，這是張寶全為解決前期建設(shè)資金壓力而啟動的眾籌方式。

　　從資金層面來看，70萬平方米的大型經(jīng)營性物業(yè)無疑將沉淀大量資金。其坦言，因為公司沒有上市，沒有資本平臺，所以要銷售一部分物業(yè)保證前期投入資金的流動性，否則就把自己做死了。而據(jù)記者了解，今典集團的資金來源還包括一部分從銀行獲得的低成本的開發(fā)貸款。

　　“今年是三亞灣紅樹林度假世界最困難的時候。”張寶全向本報記者透露，預(yù)計未來還將銷售掉100套產(chǎn)權(quán)客房，可能要提價10%左右，將會產(chǎn)生15億元左右的銷售額。而其心中的總體銷售比例控制在15%以內(nèi)。

　　據(jù)悉，截至2014年11月25日，三亞紅樹林度假世界共銷售產(chǎn)權(quán)客房996間，7.5萬平方米，占總體面積10.7%。

　　“轉(zhuǎn)型是對的”

　　當(dāng)住宅市場進入“白銀時代”，利潤率逐漸下滑之際，張寶全直言，“現(xiàn)在我有底氣了”。2007年，張寶全扔掉了當(dāng)時被稱為暴利的住宅主業(yè)，據(jù)其透露，當(dāng)時被業(yè)內(nèi)指責(zé)為“不務(wù)正業(yè)”，而“當(dāng)年‘不務(wù)正業(yè)’的業(yè)務(wù)都成了現(xiàn)在的主業(yè)”。

　　事實上，早在2000年，今典集團的發(fā)展戰(zhàn)略即為“依托傳統(tǒng)地產(chǎn)優(yōu)勢，向信息文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”，可見張寶全其實一直志不在住宅產(chǎn)業(yè)，甚至是看空的。直至2007年，今典集團開始向度假休閑地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，當(dāng)時，“我認為最重要的是要把地產(chǎn)變成下一輪產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)資料”。其實，企業(yè)轉(zhuǎn)型的風(fēng)險并不低，但在高潮時轉(zhuǎn)型則容易消除轉(zhuǎn)型帶來的陣痛。

　　鑒于此，張寶全開始投資電影、藝術(shù)等當(dāng)時被業(yè)內(nèi)認定為“不務(wù)正業(yè)”的業(yè)務(wù)，用張寶全的話說，這些軟資源經(jīng)營布局為今典集團現(xiàn)在做紅樹林度假目的地鋪了路。

　　據(jù)記者了解，張寶全購得三亞灣紅樹林度假世界這個70萬平方米規(guī)模的項目用地時，前后僅花了一個多月時間，除了支付2億元現(xiàn)金外，張寶全還承諾，這個項目將沒有1平方米住宅，而是集度假、文化、商業(yè)、會展等業(yè)態(tài)于一體的綜合體，其規(guī)劃業(yè)態(tài)全部用于經(jīng)營。張寶全笑談，目前具備全部這些軟資源的非今典莫數(shù)。

　　值得注意的是，在酒店受限制“三公消費”等影響而導(dǎo)致業(yè)績一路下滑，甚至大面積虧損之際，張寶全給其三亞灣紅樹林度假世界定的經(jīng)營目標(biāo)并不低，其表示，今年底三亞灣度假世界全面開業(yè)后，2015年綜合收入將達17.2億元。其中，張寶全透露，預(yù)計毛利收入將達10億元。

　　據(jù)消息人士透露，張寶全原定的綜合收入目標(biāo)甚至遠高于17億元。而張寶全憑什么在逆境下持樂觀態(tài)度？

　　據(jù)今典集團表示，紅樹林度假世界和一般酒店的盈利模式有根本區(qū)別。紅樹林賣的不是客房，主要是吃喝玩樂綜合收益，不是封閉式經(jīng)營而是開放式經(jīng)營。其71家餐廳，連同其他水樂園、電影工坊、藝術(shù)等業(yè)態(tài)資源在當(dāng)?shù)厥袌鼍邆湮ㄒ恍?，均面向其他同業(yè)開放。據(jù)了解，目前，紅樹林已與6家品牌酒店簽訂“2+2”合作協(xié)議。依托綜合設(shè)施，即為同業(yè)提供服務(wù)增值，全面分享了同業(yè)的消費資源。

　　籌劃赴港上市

　　“估計三亞灣度假世界一個完整經(jīng)營年結(jié)束時，‘紅樹林’系列酒店就會得到投資者的關(guān)注。”張寶全透露，屆時，今典集團將會全面啟動“紅樹林”系列酒店資產(chǎn)的上市。

　　“在上市之前，必須完成股改。但若現(xiàn)在人家來投我，我沒法跟他談兌價?！睆垖毴毖?，“‘紅樹林’系列資產(chǎn)被當(dāng)成傳統(tǒng)酒店兌價那就麻煩大了，更不能被當(dāng)成傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)兌價，‘紅樹林’系列酒店不是輕資產(chǎn)，需要拿出數(shù)據(jù)來估值”。

　　張寶全認為，最重要的是，“紅樹林”度假世界在中國找不出一個參照物來，所以必須明年運營一年后再談兌價。

　　顯然，17億元的綜合收入，8.8億元的自營71家餐廳的餐飲收入，甚至10億元的毛利率，不靠客房收入靠非住店人流消費盈利的經(jīng)營模式，確實不是一家傳統(tǒng)酒店經(jīng)營一年能夠創(chuàng)造的，這或許會成為資本市場非常喜歡的經(jīng)營模式。畢竟，一個傳統(tǒng)住宅項目，三年以內(nèi)銷售完畢或也只能獲得10多億元的利潤。

　　“今典集團將把‘紅樹林’系列資產(chǎn)打包后剝離出來單獨上市?！睆垖毴颉蹲C券日報》記者透露，“我們計劃在香港上市”。酒店資產(chǎn)在香港上市市盈率都很低，一般為15倍，但“紅樹林”系列資產(chǎn)有別于傳統(tǒng)酒店，預(yù)計得到的估值將遠超于15倍。