9月20日被萬達商業(yè)確定為退市H股的最終日期,為了尋找合理的估值,萬達商業(yè)在私有化的路上正在篤定前進。昨日,萬達商業(yè)在公布退市時間表的同時,再度強調了回歸A股的決心,稱將通過多種渠道回歸A股。萬達商業(yè)孤注一擲,但是前路障礙重重,首先要掃清私有化道路上股東對于私有化價格過低的質疑;其次,克服借殼或IPO存在的政策、市場障礙;更為重要的是,還要在房地產(chǎn)市場已告別黃金十年時,講出一個擁有足夠吸引力的故事,從而換取夢寐以求的高估值。
價格質疑與私有化決心
雖然質疑聲四起,但是萬達退市H股的決心巋然不動。昨日萬達商業(yè)進一步透露退市時間表:9月13日為H股交易的最后日期,9月20日從H股退市。萬達商業(yè)為退市也做好了準備,各財團投資者已經(jīng)支付了至少為其承諾投資額20%的現(xiàn)金,共計超過90億港元。
萬達商業(yè)私有化價格定為52.8港元/股,而這一價格在披露之初就遭到了市場質疑。近日更有萬達商業(yè)股東對外表態(tài),不買賬,這也為萬達商業(yè)9月20日能否順利退市帶來變數(shù)。
首先提出質疑的是第六大股東荷蘭APG基金,該基金的理由是52.8港元的私有化報價沒有吸引力,所以“對這個私有化計劃有顧慮”。緊跟著提出異議的是萬達商業(yè)第三大股東貝萊德,該公司買進萬達商業(yè)的平均價格為58港元/股,按照萬達商業(yè)提出的私有化,虧損是可以預見的。
按照萬達商業(yè)的私有化規(guī)則,只有在不多于10%投資者反對及超過75%投資者贊成的前提下,萬達商業(yè)私有化才能順利完成,而上述兩個股東目前共計持有萬達商業(yè)超過10%的股份,因此一旦二者投出反對票,萬達商業(yè)私有化將無法成行?!皩τ谌f達商業(yè)而言,這或許是一個比較糾結的內容?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進如是稱。
雖有不確定,但是也有業(yè)內人士表示,王健林早已做好了充足的準備來掃清一切障礙。6月27日,萬達商業(yè)對外稱,就發(fā)起全面要約收購私有化,萬達集團已經(jīng)行使其引入新財團投資者的權力,此外,全體內資股股東已經(jīng)訂立內資股股東不可撤回承諾,其中包括將支持退市。
數(shù)據(jù)顯示,萬達商業(yè)45.27億的總股本中,只發(fā)行了6.52億的港股,剩余38.748億股均為內資股,占比超過85%。“此前,退市也獲得了內資股股東100%的全票支持,因此其他股東的質疑或只是小插曲,最終會做出妥協(xié),萬達商業(yè)為私有化做足了準備,因此9月20日退市不難?!庇兴侥既耸糠治龇Q。
退市不難上市難
登陸香港資本市場不到兩年,且曾經(jīng)創(chuàng)造了2014年港交所最大IPO的萬達商業(yè)決心從H股退市,這與它在香港資本市場沒有享受到投資者高級別的禮遇有關,而在王健林心目中,A股或將是萬達商業(yè)尋找到合理估值的最好歸宿。
在昨日的公告中萬達商業(yè)明確表示,將繼續(xù)考慮以各種方式實現(xiàn)A股上市。那么,各種方式具體為何種方式呢?可操作性又有多大?在業(yè)內人士看來,萬達商業(yè)可以選擇的路徑無非就是借殼或IPO,但不論是哪種方式,都存在一定的難度。
“借殼的話體量太大,能裝下好幾千億市值的殼幾乎不存在,太小的殼被借殼上市后股價飆漲得又太多,存在太大的套利空間,這是監(jiān)管層不愿意看到的?!北本┮晃凰侥既耸肯虮本┥虉笥浾呷缡墙忉?。
另有不愿具名行業(yè)人士稱:“對于萬達商業(yè)而言,借殼是最快的方式。但是目前A股市場無重大瑕疵、較為干凈的殼資源比較少,而且近幾年房企并不是監(jiān)管層鼓勵上市的企業(yè)?!?/p>
除了借殼以外,重走IPO是萬達商業(yè)的另一條可選路徑。實際上,相比借殼,萬達對于IPO更加熱衷。去年11月13日,萬達商業(yè)就已經(jīng)在證監(jiān)會官網(wǎng)上預披露了A股的招股說明書,其中擬公開發(fā)行不超過2.5億股A股股票,募集資金約120億元。此外,在最近一次5月25日的股東周年大會上,萬達商業(yè)董秘許勇也曾表示,萬達商業(yè)回歸A股仍將采用IPO的形式。
然而于萬達商業(yè)而言IPO或將是一場與時間賽跑的競賽?!氨旧斫铓ど鲜惺悄壳盎貧wA股的一個主流做法,但鑒于此前證監(jiān)會對于各類炒殼現(xiàn)象的打擊,所以對于萬達來說會選擇傳統(tǒng)的IPO方式回歸A股。應該說從企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和在資本市場上的勝任程度看,萬達本身的壓力和難度是不大的。”在嚴躍進看來,雖然萬達IPO有可行性,但是目前國內市場IPO最寬松的時間點已經(jīng)過去,未來可能越來越嚴格,而萬達商業(yè)作為房企,IPO的難度相對也會加大。
房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖也表示:“即使萬達回歸A股能夠成功,那至少也是一年之后,A股現(xiàn)在一直比較低迷,萬達體量太大,增發(fā)太多將會導致失血過多而砸盤,所以在這種情況下,短時間內,萬達發(fā)行的大環(huán)境不存在?!?/p>
業(yè)務借勢重組猜想
另值得一提的是,此前有消息稱,萬達曾對賭,萬達商業(yè)在退市滿兩年或2018年8月31日前(以較晚者為準)未能夠在A股主板市場上市,萬達集團將回購全部股份,并向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息??梢?,萬達商業(yè)對于回歸A股孤注一擲,只可成功不許失敗。
由于萬達商業(yè)體量過大以及政策阻礙等原因,萬達商業(yè)或借殼、或IPO回歸A股障礙重重,有猜測認為,萬達商業(yè)是否會通過業(yè)務的重組分拆來實現(xiàn)上市呢?
根據(jù)萬達商業(yè)登陸港交所時披露的公司結構,萬達將公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務總共三大板塊全部納入上市公司,分別包括長期投資的物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)以及開發(fā)和酒店經(jīng)營。在此前披露的數(shù)據(jù)中,2013年萬達1866.4億元的總收入中,商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元,商管公司的租金收入為85.6億元,酒店管理公司收入36.3億元。但是隨著萬達商業(yè)“去地產(chǎn)化”加速,上述三大板塊的具體成績也從側面反映了萬達集團整體轉型的戰(zhàn)略思路。
以重頭戲房地產(chǎn)銷售業(yè)務為例,2013年、2014年以及2015年1-6月其在萬達商業(yè)主營業(yè)務收入中的占比依次為86.41%、84.98%和67.97%,一路下滑的趨勢十分明顯。而同期,租賃及商管業(yè)務占比則一路攀升至20.62%;酒店業(yè)務營收占比上升至7.25%。
“由于體量太大,萬達商業(yè)在重回A股時,會不會首先進行分拆?我認為可能性不大。首先,房地產(chǎn)銷售業(yè)務的比重在下滑,且房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去,故事已經(jīng)不再好講;其次,萬達租賃及商管、酒店業(yè)務體量又太小,獨立上市的可能性更不大。因此萬達商業(yè)回歸A股,仍然是按照現(xiàn)有板塊結構整體上市。”上述不具名行業(yè)人士如是分析。
萬達集團第四次轉型目標為:到2020年形成商業(yè)、文旅、金融、電商四大模塊。目前萬達在商業(yè)板塊擁有萬達商業(yè)這家上市公司平臺,文旅板塊擁有萬達院線和美股AMC兩家上市公司平臺,未來萬達集團內部是否會業(yè)務重組,推動萬達商業(yè)的加速回歸?對此,業(yè)內人士認為想象空間較為狹窄,畢竟除了文旅和商業(yè),另外兩個業(yè)務板塊金融和電商并未有實質性突破。(北京商報記者 錢瑜 阿茹汗/文 王飛/制圖)
萬達大事記
-1988年 萬達集團成立
-2000年 萬達廣場開建
-2005年 萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立
-2007年 成立萬達連鎖百貨
-2009年 確立文化旅游為新業(yè)務方向
-2014年 萬達商業(yè)在港交所上市
-2016年 萬達商業(yè)退市H股、計劃回歸A股上市
(責任編輯:曹霽晨)