搭上國(guó)企便車 萊蒙國(guó)際負(fù)重轉(zhuǎn)型

　　正當(dāng)房企扎堆爭(zhēng)搶國(guó)內(nèi)一二線城市的土地之際，在深圳發(fā)家的萊蒙國(guó)際卻逆勢(shì)而行，在今年5月一連甩賣了估值高達(dá)200億元的項(xiàng)目。

　　5月下旬，融創(chuàng)中國(guó)以43.94億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。

　　萊蒙國(guó)際首席財(cái)務(wù)官陳競(jìng)德在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，出售上述項(xiàng)目給融創(chuàng)，將為公司帶來(lái)40多億元的現(xiàn)金回籠，而等8月底這筆錢入賬后，萊蒙國(guó)際的負(fù)債率將會(huì)大幅度降低?！?016年第一季度，萊蒙國(guó)際凈負(fù)債率約90.8%，公司內(nèi)部希望凈負(fù)債率控制在100%，90%是安全線?！?/p>

　　這一舉措只是萊蒙國(guó)際尋求轉(zhuǎn)型的縮影。提出“地產(chǎn)＋健康”理念、引入國(guó)企云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“云南城投”)、重資布局物流、養(yǎng)老、海洋地產(chǎn)并加大海外投資力度。自2013年開(kāi)始，萊蒙國(guó)際嘗試轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)模式，并加快多元化布局。

　　不過(guò)，僅從當(dāng)下的數(shù)據(jù)來(lái)看，萊蒙轉(zhuǎn)型并未立竿見(jiàn)影，其物業(yè)銷售仍在總銷售中占據(jù)絕對(duì)比例，在2013-2015年均超過(guò)90%，其中2015年的數(shù)字更高達(dá)94.95 %。

　　改變迫在眉睫

　　牽手國(guó)企云南城投，或?qū)槿R蒙國(guó)際的改變提供更多的“槍支彈藥”。陳競(jìng)德向時(shí)代周報(bào)記者透露，接下來(lái)，萊蒙國(guó)際在澳大利亞、香港陸續(xù)會(huì)有項(xiàng)目落地。“而未來(lái)公司與大股東之間的配合，將會(huì)逐步拓展至旅游及健康領(lǐng)域?！?/p>

　　債務(wù)壓力引發(fā)大甩賣

　　“一個(gè)老實(shí)本分的港商”，正如萊蒙國(guó)際董事長(zhǎng)黃俊康定位自己一樣，現(xiàn)在的他，也正在學(xué)習(xí)李嘉誠(chéng)大舉出售旗下物業(yè)。

　　5月下旬，融創(chuàng)中國(guó)以43.94億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。

　　對(duì)于這樣一筆交易，連一向認(rèn)為融創(chuàng)過(guò)于激進(jìn)的海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也表示，此次融創(chuàng)收購(gòu)萊蒙國(guó)際項(xiàng)目的價(jià)格合理，估計(jì)可銷售總樓面面積達(dá)120萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)平均售價(jià)達(dá)2萬(wàn)元/平方米，將可為集團(tuán)提供200億元合約銷售收入。

　　一方面強(qiáng)調(diào)2016年主力發(fā)展一二線城市，重點(diǎn)落在深圳、上海、南京、南昌，但另一方面，萊蒙國(guó)際為何又變賣其位于深圳、上海等多個(gè)一二線城市項(xiàng)目？

　　陳競(jìng)德對(duì)時(shí)代周報(bào)記者坦言，在出售的七個(gè)項(xiàng)目中，公司位于杭州的水榭山項(xiàng)目由于去化不理想，長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。加上運(yùn)營(yíng)成本高昂，如果不出售，該項(xiàng)目將成為公司未來(lái)發(fā)展的一個(gè)負(fù)擔(dān)?！拔覀?cè)脒^(guò)單獨(dú)將杭州項(xiàng)目出售，一是沒(méi)人愿意接手，二是有買方出價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我們的預(yù)期，所以我們想到把深圳、上海、杭州等項(xiàng)目‘打包’出售給融創(chuàng)?！?/p>

　　出售項(xiàng)目對(duì)于萊蒙國(guó)際而言是解決資金吃緊不得已的辦法。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度，萊蒙國(guó)際的高凈負(fù)債率較2015年底增長(zhǎng)了18.3%，高約90.8%。

　　此前過(guò)于穩(wěn)健的發(fā)展模式，曾一度導(dǎo)致萊蒙國(guó)際過(guò)于依賴單一樓盤，以此撐起全年銷售業(yè)績(jī)。幾經(jīng)轉(zhuǎn)折，眼下的萊蒙國(guó)際似乎仍在轉(zhuǎn)型路上不斷探索。

　　出售項(xiàng)目、優(yōu)化城市布局，僅是萊蒙國(guó)際轉(zhuǎn)型的一部分。這家企業(yè)從2013年便開(kāi)始尋找新的經(jīng)營(yíng)模式，甚至一度提出“守住紅海、尋找藍(lán)?！钡目谔?hào)。

　　“守住紅?！敝傅氖侨R蒙國(guó)際未來(lái)將“堅(jiān)持一二線布局、主流產(chǎn)品、高周轉(zhuǎn)”。數(shù)據(jù)顯示，萊蒙國(guó)際快周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目數(shù)量占比從2011年的22%升至2014年的50%。而養(yǎng)老地產(chǎn)、綠色建筑、旅游地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)等，則被萊蒙國(guó)際歸屬到藍(lán)海領(lǐng)域。

　　“無(wú)論是藍(lán)海戰(zhàn)略，抑或是海外地產(chǎn)，涉及企業(yè)轉(zhuǎn)型，難點(diǎn)在于，在企業(yè)決策過(guò)程中，專業(yè)人士或職業(yè)經(jīng)理人的建議，老板判斷不了，那么就有可能出現(xiàn)老板對(duì)事情誤判并作出錯(cuò)誤決策，這種風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法避免?！辟Y深房地產(chǎn)金融人士黃立沖向時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　牽手國(guó)企

　　引入云南城投，被視作萊蒙國(guó)際欲解決資金難題、探路休閑與健康產(chǎn)業(yè)走出的關(guān)鍵一步。

　　2015年7月，黃俊康以每股3.8港元的價(jià)格，向云南城投出售3.25億股萊蒙國(guó)際股份，占萊蒙國(guó)際已發(fā)行股本約27.62%，云南城投進(jìn)而成為萊蒙國(guó)際第一大股東。

　　作為云南省最大的國(guó)企和云南省國(guó)資委旗下A股上市平臺(tái)，云南城投手下資源包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、水務(wù)、房地產(chǎn)、風(fēng)景區(qū)、目的地旅游、醫(yī)療，以及醫(yī)藥等，其自身豐富的資源將為雙方合作提供很多可能性。2015年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收40.13 億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)2.79 億元。

　　對(duì)萊蒙國(guó)際而言，這家企業(yè)已經(jīng)在業(yè)務(wù)發(fā)展上盡可能地向大股東靠攏。其2015年年報(bào)顯示，萊蒙國(guó)際計(jì)劃收購(gòu)或?qū)?huì)與交通及基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展緊密連接的土地儲(chǔ)備。

　　而在新業(yè)務(wù)的拓展上，萊蒙國(guó)際也試圖找到與大股東的契合點(diǎn)。

　　萊蒙國(guó)際在其2016年展望中表示，未來(lái)將積極發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)，為本集團(tuán)之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供綜合配套和增值，并培值新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。而這其中便包括與國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和創(chuàng)新業(yè)務(wù)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，首先將在健康生鮮、健康醫(yī)療、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域建立全方位的戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)合作關(guān)系。

　　時(shí)代周報(bào)記者查詢?nèi)珖?guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，目前云南城投在健康及旅游產(chǎn)業(yè)上的布局積極廣泛，其于2016年1月26日成立廣東云景旅游文化產(chǎn)業(yè)有限公司，負(fù)責(zé)旅游資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理；2007年5月18日成立云南城投健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司，涉及健康醫(yī)藥和醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投資；2007年5月18日，在騰沖成立瑪御谷溫泉投資有限公司，涉及溫泉旅游投資、開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)；2012年11月21日，成立云南民族文化旅游產(chǎn)業(yè)有限公司，涉及旅游基礎(chǔ)設(shè)施投資、開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)。

　　“與云南城投的合作，將為萊蒙國(guó)際多元化發(fā)展奠定資金基礎(chǔ)，我們不擔(dān)心現(xiàn)金流方面的問(wèn)題?！标惛?jìng)德向時(shí)代周報(bào)記者透露，自去年云南城投成為萊蒙國(guó)際大股東后，為數(shù)不多的舉動(dòng)便是買了公司5000萬(wàn)美元的可轉(zhuǎn)換債券?！敖酉聛?lái)，萊蒙國(guó)際在澳大利亞、香港陸續(xù)會(huì)有項(xiàng)目落地。不排除我們會(huì)通過(guò)海外基金的方式來(lái)投資。而未來(lái)公司與大股東之間的配合，將會(huì)逐步拓展至旅游及健康領(lǐng)域?！?/p>

　　深圳項(xiàng)目試行跟投制度

　　兵馬未動(dòng)，糧草先行。為了給公司中高層更多的發(fā)展空間，萊蒙和萬(wàn)科一樣，開(kāi)始在公司內(nèi)部實(shí)行跟投制度。

　　在時(shí)代周報(bào)記者獲得的一份萊蒙國(guó)際地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目跟投管理制度(試行)方案顯示，為促進(jìn)集團(tuán)與員工及利益相關(guān)方通過(guò)共同創(chuàng)業(yè)、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共負(fù)盈虧的方式共同成長(zhǎng)，促使各級(jí)經(jīng)營(yíng)者從項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的角度經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，萊蒙內(nèi)部制定項(xiàng)目跟投制度并于2015年起適用所有地產(chǎn)類新拓展項(xiàng)目。

　　時(shí)代周報(bào)記者了解到，跟投人員限為本集團(tuán)員工，分為強(qiáng)制跟投和自愿跟投兩類。強(qiáng)制跟投類適用于一線公司總經(jīng)理及管理班子全體成員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及操盤核心團(tuán)隊(duì)、拓展部門第一負(fù)責(zé)人集團(tuán)投資拓展、營(yíng)銷、工程、成本、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)；拓展部門第一負(fù)責(zé)人。自愿跟投類適用于項(xiàng)目所在一線公司員工集團(tuán)副總監(jiān)以上員工。

　　此外，單個(gè)項(xiàng)目所有跟投人投資總額原則上不超過(guò)該項(xiàng)目股權(quán)總份額的5%-10%(具體跟投資金峰值比例由項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)決策)。集團(tuán)投資拓展、營(yíng)銷、工程、成本、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目所在一線公司總經(jīng)理及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等強(qiáng)制跟投人員認(rèn)購(gòu)金額不得低于50萬(wàn)元；其他強(qiáng)制跟投人員認(rèn)購(gòu)金額不得低于25萬(wàn)元。自愿跟投人員認(rèn)購(gòu)金額不得低于10萬(wàn)元。

　　據(jù)悉，每當(dāng)項(xiàng)目簽約銷售面積達(dá)可售物業(yè)面積80%時(shí)(若有自持物業(yè)，則扣減自持物業(yè)后)，即可進(jìn)行跟投結(jié)算。未售部分以項(xiàng)目最后一期的銷售價(jià)格為基礎(chǔ)，核算整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。項(xiàng)目跟投結(jié)算周期一般不超過(guò)3年。

　　對(duì)于跟投制度，陳競(jìng)德對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“我們深圳有一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始做跟投了，未來(lái)跟投制度一定會(huì)逐步推行落實(shí)?！?