對(duì)一線城市的短暫告別，讓華潤(rùn)置地漸漸淡出了行業(yè)巨頭的行列。2013年6月，進(jìn)入?yún)窍驏|時(shí)代后，華潤(rùn)置地開(kāi)始了轟轟烈烈的“返城”計(jì)劃。

　　2013年8月16日，華潤(rùn)置地以109億元拿下深圳前海首批出讓土地中的最后一宗地，成為當(dāng)時(shí)地王。四天后，華潤(rùn)置地宣布啟動(dòng)77.5億港元(約61億人民幣)的融資計(jì)劃，成為房企年內(nèi)最大筆融資。當(dāng)年12月，華潤(rùn)置地前海地塊便投入開(kāi)發(fā)。一線城市高價(jià)拿下地王項(xiàng)目，隨后大手筆融資，進(jìn)入快周期開(kāi)發(fā)，成了華潤(rùn)置地吳向東時(shí)代的縮影。

　　雖然去年11月吳向東辭去董事會(huì)主席一職，但在后吳向東時(shí)代，華潤(rùn)置地的這個(gè)特點(diǎn)并未改變。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，華潤(rùn)置地今年已在一線城市三奪地王；分別為北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯居住地塊、上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊和09-03地塊。

　　華潤(rùn)置地財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，僅今年上半年，華潤(rùn)置地斥資383.8億元增持了10宗土地，其中僅北京、上海區(qū)域拿地支出便高達(dá)244.72億元。

　　屢?jiàn)Z地王背后，是華潤(rùn)置地資金運(yùn)作步伐的加快。

　　融資方面，華潤(rùn)置地拋出了配售、境外償債等多種融資手段，合共集資約202億元，全部用作收購(gòu)?fù)羶?chǔ)、開(kāi)發(fā)成本，以及作一般營(yíng)運(yùn)資金。華潤(rùn)置地半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，華潤(rùn)置地綜合借貸923億港元，折合人民幣近761億元，但現(xiàn)金及銀行結(jié)存不過(guò)426.3億港元，折合人民幣351億元。

　　因此，有媒體質(zhì)疑，華潤(rùn)置地一線城市高價(jià)囤地，勢(shì)必給會(huì)使資金鏈承壓；大量的地王項(xiàng)目，也對(duì)快周轉(zhuǎn)提出了更高要求；加上華潤(rùn)置地調(diào)整轉(zhuǎn)型，以這樣的方式重返一線城市確實(shí)存在賭博的成分。

　　關(guān)于上述問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者聯(lián)系華潤(rùn)置地相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，對(duì)方并未給出正面回應(yīng)。

　　狂奔的地王締造者

　　曾經(jīng)的華潤(rùn)置地，選擇了離開(kāi)一線城市。不過(guò)，在二三線城市毛利率下降后，華潤(rùn)置地決定重返一線城市。

　　2013年6月，吳向東接替王印成為華潤(rùn)置地董事會(huì)主席后，針對(duì)華潤(rùn)置地逐年下滑的毛利率，推出了重回一二線城市布局的戰(zhàn)略調(diào)整。隨后，華潤(rùn)置地開(kāi)始了在一線城市快速跑馬圈地的步子。

　　相比過(guò)去，吳向東時(shí)代的華潤(rùn)置地發(fā)展速度較快，因此吳向東也被普遍看作是“激進(jìn)派”。

　　根據(jù)之前吳向東任職時(shí)的戰(zhàn)略規(guī)劃，2014年華潤(rùn)置地將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展期，預(yù)計(jì)2017-2018年期間將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)每年能提供幾十億元的租金收入、幾十億元的利潤(rùn)，可以為公司帶來(lái)約計(jì)幾百億元可以結(jié)算的銷售額。

　　另外，吳向東曾提出的“1000億”目標(biāo)也常為人所提起。

　　不過(guò)，2014年年底由于宋林案等原因，吳向東辭去董事會(huì)主席一職。華潤(rùn)置地進(jìn)入后吳向東時(shí)代。

　　吳向東不在的日子，華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、副總裁唐勇讓激進(jìn)的風(fēng)格得到了延續(xù)。今年，華潤(rùn)置地在一線城市屢?jiàn)Z地王便被看作是最有力的證據(jù)。1月7日，華潤(rùn)置地聯(lián)合首開(kāi)、平安聯(lián)合競(jìng)得北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，總價(jià)86.25億元。3月20日，華潤(rùn)置地聯(lián)合華發(fā)以70.52億元競(jìng)得上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，樓面價(jià)3.49萬(wàn)元/平方米，刷新上海地王紀(jì)錄。6月3日，華潤(rùn)置地聯(lián)合華發(fā)以87.95億元競(jìng)得閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊，樓面價(jià)3.81萬(wàn)元/平方米，再刷上海地王紀(jì)錄。

　　二線城市土地市場(chǎng)上，華潤(rùn)置地也頻頻出手。就在上月底，在武漢光谷地塊的爭(zhēng)奪上，華潤(rùn)置地再次拿下了地王。

　　融資之門大開(kāi)

　　在一線城市高價(jià)拿地的同時(shí)，華潤(rùn)置地的資金運(yùn)作也明顯提速。

　　公告數(shù)據(jù)顯示，3月31日，華潤(rùn)置地刊發(fā)公告稱，公司作為借款人就總數(shù)為1億美元定期貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協(xié)議。此貸款融資到期時(shí)間為自該融資首次提款日期起計(jì)為期四年，或融資協(xié)議簽署日后51個(gè)月。

　　4月23日，華潤(rùn)置地發(fā)布融資公告稱，已就總數(shù)為78億港元的定期貸款融資與多家銀行聯(lián)合訂立了一份貸款融資協(xié)議，該貸款融資自首次提款日期起計(jì)為期四年。倘若華潤(rùn)集團(tuán)不再為公司最大單一股東；華潤(rùn)集團(tuán)不再持有不少于35%的公司已發(fā)行股本；或華潤(rùn)集團(tuán)實(shí)際上失去通過(guò)公司股東任命公司董事會(huì)董事的權(quán)利，將構(gòu)成該筆貸款違約。

　　5月12日，華潤(rùn)置地發(fā)布融資公告，共發(fā)行三筆境外票據(jù)，折合人民幣為121億元。具體來(lái)看：一筆為8億美元、2019年到期利率為4.375厘的票據(jù)；一筆為7億美元2024年到期利率為6.00厘的票據(jù)；另一筆為35億港元2029年到期利率為6.1厘的票據(jù)。

　　一天后，華潤(rùn)置地又宣布以先舊后新方式配售股份來(lái)集資101億港元，華潤(rùn)集團(tuán)先以每股25.25港元出售4億股現(xiàn)有股份，然后以同樣價(jià)錢認(rèn)購(gòu)4億股新股，增發(fā)股份相當(dāng)于5.77%擴(kuò)大后股本，而配售價(jià)較配售前的收市價(jià)27.15港元折讓7.0%。

　　這筆2015年以來(lái)香港資本市場(chǎng)最大的房地產(chǎn)公司配股交易，當(dāng)時(shí)便引起了多方關(guān)注。

　　有行業(yè)人士認(rèn)為，從上市公司基本資金面來(lái)看，截至2014年年末，其手頭持有的現(xiàn)金還有403億港元，現(xiàn)金短債比為2.1，并沒(méi)有迫切的資金需求；因此有人提出了華潤(rùn)置地借資本市場(chǎng)圈錢的觀點(diǎn)。

　　燒錢拿地的隱憂

　　不過(guò)也有分析人士指出這與其在土地市場(chǎng)的 “大手大腳”密不可分。

　　一位分析人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，一線土地資源的稀缺性，決定了拿地成本居高不下；而對(duì)于一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地所占用的資金量往往會(huì)影響其他環(huán)節(jié)，這種財(cái)務(wù)危機(jī)是相對(duì)比較明顯的。

　　房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人士黃立沖也認(rèn)為，華潤(rùn)置地應(yīng)防范未來(lái)市場(chǎng)變化的不可預(yù)見(jiàn)性；一旦市場(chǎng)下跌，就極有可能虧損。

　　“事實(shí)證明，燒錢拿地的模式對(duì)房企本身就是很大的考驗(yàn)，這就是行業(yè)里為什么經(jīng)常提地王魔咒?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，在短短時(shí)間內(nèi)拿下多個(gè)地王項(xiàng)目，這個(gè)是后續(xù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。雖然從其本身來(lái)看，可能資金壓力不大，但若后續(xù)此類地塊項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目，那么高地價(jià)上的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就無(wú)從可談。

　　另外，CRIC研究中心報(bào)告也指出，一線占比加大，拉高拿地成本，地王或成“燙手山芋”。雖然華潤(rùn)置地也采取了合作拿地等方式緩解資金壓力、分散開(kāi)發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)，但高價(jià)地甚至是地王在手，總有些“米粉貴過(guò)面包”的危險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)未來(lái)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)以及盈利都提出了巨大的挑戰(zhàn)。

　　在8月24日華潤(rùn)置地2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，唐勇也表示，我們也觀察到了有些城市的土地拍出了相當(dāng)高的價(jià)格，這隱藏了很多的風(fēng)險(xiǎn)，所以華潤(rùn)置地在目前這個(gè)市場(chǎng)情況下還是會(huì)保持一個(gè)理智的狀態(tài)。

　　不過(guò)，有觀點(diǎn)指出，“未來(lái)一段時(shí)間，華潤(rùn)在一線城市的擴(kuò)張力度會(huì)有減無(wú)增”。

　　從業(yè)績(jī)預(yù)期上看， 華潤(rùn)置地2014年700億的全年業(yè)績(jī)目標(biāo)沒(méi)有完成，今年提出了780億的簽約目標(biāo)；在今年市場(chǎng)并未大幅好轉(zhuǎn)的情況下，華潤(rùn)置業(yè)超過(guò)10%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)目標(biāo)，勢(shì)必會(huì)要求企業(yè)高速前進(jìn)。

　　從華潤(rùn)置地管理層的內(nèi)部調(diào)整情況看，種種跡象表明，吳向東已經(jīng)回歸，即將重新執(zhí)掌華潤(rùn)置地。這除了是華潤(rùn)走出宋林案陰影的信號(hào)外，這也很可能是華潤(rùn)置地再次提速的標(biāo)志。

　　上述分析人士說(shuō)，“華潤(rùn)重回一二線城市的策略就是吳向東提出來(lái)的。如果他真的能安然回歸，華潤(rùn)的步子應(yīng)該會(huì)邁的更大?！?