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2025年01月09日 星期四

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佳兆業(yè)風(fēng)波影響漸退 房企海外融資熱再漲潮

  佳兆業(yè)風(fēng)波曾一度“吹冷”內(nèi)地房企的海外融資潮,但隨著貨幣政策的逐漸寬松及調(diào)控政策的逐步放松,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象,海外融資環(huán)境也隨之有所改善。

  記者梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn),今年前4月,只有少數(shù)幾家較大規(guī)模的內(nèi)地房企成功在海外發(fā)行債券,如恒大地產(chǎn)、碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。而進(jìn)入到5月份,越來(lái)越多的中小型房企也開(kāi)始拋出了海外發(fā)債的計(jì)劃,如中國(guó)奧園、雅居樂(lè)、花樣年控股等。

  房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人士黃立沖對(duì)本報(bào)記者表示,市場(chǎng)資金面充足推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)的回暖,開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金回籠加快,違約風(fēng)險(xiǎn)降低,加上佳兆業(yè)為代表的房企負(fù)面影響下降,使得海外融資渠道變得更為順暢。

  但從明年開(kāi)始,內(nèi)地房企將迎來(lái)海外債券到期高峰,一些中小房企如果不能持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)狀況,其信貸狀況可能會(huì)變得更差,違約風(fēng)險(xiǎn)也將升高。

  海外發(fā)債、配股驟增

  5月是今年內(nèi)地房企海外融資的一個(gè)分水嶺。

  在此之前的4個(gè)月內(nèi),內(nèi)地房企的海外融資陷入冰點(diǎn)狀態(tài),尤其是佳兆業(yè)海外債券違約事件發(fā)生后的那段時(shí)間。

  按照往年慣例,房企往往喜歡在1月進(jìn)行海外發(fā)債,以增加這一年的資金寬裕度。去年1月就有10多家房企發(fā)行海外債券。

  受到佳兆業(yè)事件、美國(guó)結(jié)束量化寬松、美元對(duì)人民幣的強(qiáng)勢(shì)反彈影響,今年年初房企在海外的融資成本和難度雙雙提升,很多房企推遲了海外融資的計(jì)劃。

  根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù),1~2月,只有恒大地產(chǎn)、綠城中國(guó)、世茂地產(chǎn)、碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)5家大型房企成功在海外發(fā)行債券,金額共計(jì)256.1億元人民幣,同比減少39.2%。

  3~4月,僅有景瑞控股、時(shí)代地產(chǎn)2家房企發(fā)行海外債券。其中,景瑞控股發(fā)行的1.5億美元3年期優(yōu)先票據(jù),利率高達(dá)13.25%。

  不過(guò),進(jìn)入5月下旬,這種糟糕的狀況開(kāi)始發(fā)生變化,房企海外融資的活躍度逐步提升,宣布海外發(fā)展的中小企業(yè)明顯增加,發(fā)債利率逐步走低。

  先是中國(guó)奧園,于5月18日宣布擬發(fā)行3年期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù),利率為10.875%。

  緊接著,雅居樂(lè)于5月21日發(fā)布公告稱,將發(fā)行5年期的5億美元優(yōu)先票據(jù),利率為9%。

  隨后,花樣年、旭輝控股同時(shí)于5月27日相繼宣布了海外融資計(jì)劃?;幽陮l(fā)行3年期2億美元優(yōu)先票據(jù),利率11.5%;旭輝控股將發(fā)行5年期4億美元的優(yōu)先票據(jù),利率7.75%。

  這幾家房企此番海外發(fā)債都有一個(gè)共同目的:對(duì)現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資,也就是“接新錢換舊債”。

  鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),使用金融桿桿較多,債務(wù)再融資是維持資金流穩(wěn)定的重要手段。

  除了發(fā)債之外,內(nèi)地房企也積極利用香港上市平臺(tái)進(jìn)行擴(kuò)股融資。

  5月27日,旭輝控股在宣布海外發(fā)債計(jì)劃的同時(shí),還公告將以先舊后新方式配售6億股,占擴(kuò)大后已發(fā)行股本約9.04%。配售價(jià)每股2.2港元,較5月15日收市價(jià)2.5港元折讓12%。

  5月29日,恒大地產(chǎn)也發(fā)布公告,宣布將配售8.2億股新股,配售價(jià)5.67港元/股,占擴(kuò)大后公司已發(fā)行股本約5.25%。公司擬將認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)估計(jì)所得款項(xiàng)凈額約46億元用作償還債務(wù)及一般營(yíng)運(yùn)資金。

  風(fēng)險(xiǎn)仍存

  樓市回暖、資金面寬松,被認(rèn)為是海外融資環(huán)境改善的主要原因。

  評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪6月2日指出,隨著2014年下半年以來(lái)貨幣與調(diào)控政策逐步放松并發(fā)揮作用,未來(lái)12個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)銷售額將改善2014年的下降趨勢(shì),并實(shí)現(xiàn)溫和增長(zhǎng),同比增長(zhǎng)0%~5%。

  標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李國(guó)宜表示:“2015年4月很多大型開(kāi)發(fā)商的銷售增長(zhǎng),信托融資成本和按揭貸款利率下降,一些投機(jī)級(jí)發(fā)債人重新發(fā)債籌資。2015年下半年開(kāi)發(fā)商可能迎來(lái)復(fù)蘇?!?

  全國(guó)房?jī)r(jià)也開(kāi)始止跌回升。中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示,5月,全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲,上漲0.45%。其中一線城市漲幅尤為明顯,深圳、上海房?jī)r(jià)分別環(huán)比上漲2.68%和2.32%,領(lǐng)跑全國(guó)。

  在黃立沖看來(lái),一系列降準(zhǔn)降息等貨幣寬松政策之下,國(guó)內(nèi)的資金面充足,推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。尤其是在一二線城市,開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流回籠加快,違約風(fēng)險(xiǎn)大大降低。

  而近期香港股市的熱火朝天也為房企配股提供了良機(jī)。黃立沖說(shuō),牛市之下,內(nèi)地房企配股難度降低,配股集資后,資本充足率提升,對(duì)外借貸能力也將得到加強(qiáng)。

  一位業(yè)內(nèi)人士則表示,此前佳兆業(yè)違約引發(fā)海外融資環(huán)境變差,但從當(dāng)前的情況來(lái)看,佳兆業(yè)的政治風(fēng)險(xiǎn)正在逐步降低,行業(yè)中也未出現(xiàn)其他類似案例,在一定程度上打消了海外投資人的顧慮。

  “接下來(lái)一段時(shí)間將出現(xiàn)內(nèi)地房企海外融資的密集期?!秉S立沖說(shuō)。

  克而瑞研究中心分析師朱一鳴指出,畢竟相對(duì)于信托、基金等融資方式,海外融資的優(yōu)勢(shì)仍然明顯。

  不過(guò),行業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)依然暗涌。

  標(biāo)準(zhǔn)普爾提供的數(shù)據(jù)顯示,明年,境外債券到期規(guī)模同比增長(zhǎng)將超過(guò)一倍至60億美元左右。2017和2018年到期規(guī)模將分別升至80億美元和100億美元。

  “若開(kāi)發(fā)商要滿足2016年及之后大規(guī)模境外債券的再融資需求,房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況需進(jìn)一步持續(xù)改善。受資本流動(dòng)和外匯波動(dòng)影響,境外市場(chǎng)的信貸狀況可能迅速變差?!睒?biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為。

  李國(guó)宜分析,此前房地產(chǎn)行業(yè)一直嚴(yán)重依賴債務(wù)融資支持自身增長(zhǎng)。對(duì)部分陷入困境的發(fā)債人而言,可能無(wú)法發(fā)股籌資,被收購(gòu)可能成為其生存之道。

  黃立沖也認(rèn)為,接下來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)嚴(yán)重分化,大型房企現(xiàn)金流持續(xù)向好,中小房企尤其是沒(méi)有上市的房企可能面臨資金鏈斷裂的困境,行業(yè)整合趨勢(shì)明顯。

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