清明小長假后，港股受政策利好刺激，加上較A股更低的估值，開始了一輪暴漲行情。其中，香港上市的中國地產(chǎn)股（以下簡稱“內(nèi)房股”）受“3?30”新政等救市措施的影響，更是受到通過“滬港通”等渠道南下資金的追捧。

　　有業(yè)內(nèi)人士也向《證券日報(bào)》記者表示，隨著央行的再一次降準(zhǔn)，最大受益者無疑是房企，預(yù)計(jì)二季度房價(jià)將止跌反彈，房企資金狀況改善的同時(shí)，利潤有望獲得提升，而基本面的改善顯然也有助于公司估值的恢復(fù)。

　　而在中金公司年初的報(bào)告中，其便指出，從估值擴(kuò)張角度預(yù)估，H股地產(chǎn)板塊即將上演大幅反彈。H股仍處于低配狀態(tài)，從風(fēng)險(xiǎn)收益角度看，增配H股地產(chǎn)股為明智之舉。

　　英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄則表示，樓市持續(xù)不斷的松綁政策，利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，利好股市及房地產(chǎn)股票，且內(nèi)房股的投資價(jià)值要超過B股和A股。

　　機(jī)構(gòu)看多恒大

　　作為“滬港通”標(biāo)的股的恒大地產(chǎn)，也被機(jī)構(gòu)看好。4月20日，國泰君安證券、海通證券兩大券商發(fā)布研報(bào)，分別給予恒大地產(chǎn)“增持”、“買入”評級，上調(diào)其目標(biāo)價(jià)最高至7.74港元。

　　截至4月20日收盤，在恒指當(dāng)日下挫2.02%的情況下，恒大地產(chǎn)大漲8.07%，收于5.09港元/股，創(chuàng)下44個(gè)月以來的新高。同時(shí)，值得注意的是，286只“滬港通”標(biāo)的股，當(dāng)天僅25家上漲，地產(chǎn)股表現(xiàn)也出現(xiàn)分化，除恒大地產(chǎn)外，只有萬達(dá)商業(yè)上漲0.19%，其余以住宅為主業(yè)的內(nèi)房股則集體下跌。

　　此外，恒大地產(chǎn)4月20日8.07%的漲幅僅低于阿里健康，位列“滬港通”標(biāo)的股當(dāng)日漲幅的第二位。

　　估值邏輯有望改變

　　在國泰君安三位分析師對恒大地產(chǎn)的首次覆蓋報(bào)告中，恒大被指為高增長地產(chǎn)龍頭。2014 年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1114 億元，凈利潤180 億元。截至2014 年末，公司總資產(chǎn)達(dá)4745 億元，凈資產(chǎn)達(dá)1124 億元。公司近六年實(shí)現(xiàn)快速增長，土地儲備復(fù)合增長率為21.7%，合同收入復(fù)合增長率為34.1%，核心凈利潤年復(fù)合增長率高達(dá)110.7%。

　　公司管理層在3月底的業(yè)績發(fā)布會上也對《證券日報(bào)》記者表示，今年一定會完成1500億元銷售目標(biāo)，業(yè)績也將穩(wěn)步增長。

　　而在備受關(guān)注的土地儲備方面，恒大近期加大一、二線城市布局，并精選三線城市。2014年公司新增土地儲備841萬平方米，新獲取項(xiàng)目17個(gè)。在新增項(xiàng)目中，一、二線城市新增項(xiàng)目數(shù)量占比76.5%，進(jìn)一步優(yōu)化了土地儲備的區(qū)位布局。公司新增土地儲備對于三線城市選擇謹(jǐn)慎，2014年新增土地儲備占比僅24%，其中多數(shù)聚焦城市圈與交通樞紐。

　　國泰君安的報(bào)告還顯示，恒大作為千億級別房企，將受益于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和都市圈的發(fā)展。而隨著滬港通的深化和資金南下趨勢的形成，公司其他業(yè)務(wù)的估值有望提升，短期內(nèi)或受資金面青睞，長期內(nèi)若多元化業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，價(jià)值有望重估。據(jù)悉，公司多元化的嘗試一直走在行業(yè)前列，業(yè)務(wù)覆蓋體育、快消、健康和金融（擁有華夏銀行5%股權(quán)）等板塊，基于品牌優(yōu)勢的協(xié)同發(fā)展有望打開估值的上行空間。

　　此外，國內(nèi)的融資渠道逐步放開和股價(jià)上行所帶來配股窗口期的打開，恒大負(fù)債率的改善和新業(yè)務(wù)的增長或超市場預(yù)期，故給予目標(biāo)價(jià)6.5港元，相較NAV折讓20%，對應(yīng)2015年5.4倍PE。

　　海通證券的研報(bào)則認(rèn)為，如果將恒大與境內(nèi)多元化企業(yè)進(jìn)行對比，不論在估值還是主業(yè)規(guī)模上恒大均具備優(yōu)勢。造成同類型公司估值和市值規(guī)模出現(xiàn)明顯差異的核心在于兩地市場投資人對于房地產(chǎn)行業(yè)未來和地產(chǎn)企業(yè)多元化存在不同理解。境外機(jī)構(gòu)比境內(nèi)機(jī)構(gòu)顯然更加保守。不過，目前兩地金融領(lǐng)域互聯(lián)互通正在逐步加深。國家允許內(nèi)地公募基金通過滬港通投資港股等一系列制度安排開始擴(kuò)大內(nèi)資金融在港股市場影響力。未來QDII和滬港通額度將直接影響企業(yè)股東屬性，并最終直接改變估值邏輯。

　　同時(shí)，恒大屬紅籌架構(gòu)，因此從融資渠道看境內(nèi)主要是項(xiàng)目銀行貸款，境外主要是各類型債券。但考慮政府在金融發(fā)展上推進(jìn)資本全球化和資產(chǎn)證券化的大方向，海通證券認(rèn)為紅籌境內(nèi)融資將成為大勢所趨。目前恒大地產(chǎn)的平均融資成本在9%左右，如果以上政策能夠落實(shí)，將對公司未來發(fā)展構(gòu)成利好。

　　此外，海通證券預(yù)計(jì)公司2015年、2016年每股收益分別是0.43元港元和0.65元港元，考慮潛在估值邏輯改變可能，且A股同類型企業(yè)2015年30XPE，給予公司2015年18倍PE，目標(biāo)價(jià)7.74元港幣，首次給予“買入”評級。