“松限”藥效漸失 風(fēng)向標(biāo)杭州再現(xiàn)“虧本賣房”

　　“虧本賣房”的口號(hào)再次讓樓市寒意乍現(xiàn)。

　　杭州樓市歷來(lái)是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大風(fēng)向標(biāo)。2012年3月，杭州曙光之城樓盤(pán)就首先喊出了“虧本賣房”的口號(hào)。2014年2月，又是杭州德信房產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目的降價(jià)，打響了馬年降價(jià)的第一槍，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也自此進(jìn)入了寒冷的冬天。

　　進(jìn)入2015年，在市場(chǎng)有所回暖的背景下，杭州又有樓盤(pán)“虧本賣房”。令人大跌眼鏡的是，這次喊出降價(jià)的并不是德信房產(chǎn)那樣的中小民營(yíng)房企，而是兩家實(shí)力房企——華潤(rùn)和新鴻基合作的項(xiàng)目“之江九里”打出了“虧本賣房”的口號(hào)；另一家香港地產(chǎn)巨頭的項(xiàng)目“云荷廷”也以1.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售。

　　記者測(cè)算，由于上述項(xiàng)目的拿地成本達(dá)到1.1萬(wàn)元/平方米，加上3000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，再算上融資、建安、營(yíng)銷和稅費(fèi)等，開(kāi)發(fā)商可以獲得的利潤(rùn)極為有限。

　　某著名跨國(guó)房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高管告訴記者，2015年，杭州仍然出現(xiàn)實(shí)力房企虧本賣房的情況，似乎說(shuō)明放松限購(gòu)政策的“藥效”已經(jīng)釋放殆盡。

　　兩項(xiàng)目低價(jià)甩賣

　　位于杭州郊區(qū)之江板塊的“之江九里”樓盤(pán)，近期打出了“虧本賣房”的口號(hào)。之江九里的開(kāi)發(fā)商名為華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)(杭州)有限公司，是由華潤(rùn)集團(tuán)與新鴻基2005年底共同投資成立的。

　　“之江九里”所處的地塊，是華潤(rùn)、新鴻基在2009年以27.7億元高價(jià)拿下的“地王”，折合樓面價(jià)格達(dá)到1.53萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)震驚業(yè)內(nèi)。該項(xiàng)目在2012年入市至今，已陸續(xù)開(kāi)售了多期，目前正在銷售的數(shù)百套房源，售價(jià)僅為1.8萬(wàn)元/平方米。

　　“我們確實(shí)是在虧本賣房，開(kāi)發(fā)商要回籠資金?！痹诮邮堋睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份的采訪時(shí)，之江九里的售樓人員解釋，用1.53萬(wàn)元的“面粉”做出1.8萬(wàn)元的“面包”，加上拿地至今的資金成本、建筑成本，虧本似乎在所難免。

　　距之江九里僅兩公里的另一個(gè)項(xiàng)目也給出了極為保守的價(jià)格。

　　由港資房企嘉里建設(shè)開(kāi)發(fā)的“云荷廷”在2015年1月11日開(kāi)盤(pán)。這一項(xiàng)目在2012年拿地，地塊總價(jià)25.36億元，住宅部分折合樓板價(jià)約1.1萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目售樓人員告訴記者，此項(xiàng)目產(chǎn)品為精裝修，標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平方米，目前售價(jià)為每平方米約1.9萬(wàn)元。

　　記者從一些業(yè)內(nèi)人士處了解到，房產(chǎn)的銷售價(jià)格中包括了土地、建安、稅費(fèi)、裝修、配套和營(yíng)銷等多項(xiàng)費(fèi)用。因此上述項(xiàng)目的利潤(rùn)非常有限，且由于開(kāi)發(fā)周期相對(duì)漫長(zhǎng)，可能會(huì)拉低嘉里建設(shè)未來(lái)的整體凈資產(chǎn)收益率。

　　房地產(chǎn)專家蔡為民給記者算了一筆賬。嘉里建設(shè)的這一項(xiàng)目還包括大規(guī)模商業(yè)物業(yè)，計(jì)劃自持?！昂罄m(xù)的商業(yè)物業(yè)裝修、招商、推廣都需要成本，按照嘉里建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)則成本更高。”蔡為民認(rèn)為，嘉里建設(shè)還需要為這一項(xiàng)目的商用部分不斷投入不菲的資金，綜合觀察，這個(gè)項(xiàng)目在短期內(nèi)或許將處在投入狀態(tài)。

　　對(duì)于項(xiàng)目可能出現(xiàn)的虧損，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別致電華潤(rùn)置地、新鴻基香港公司，并按對(duì)方要求發(fā)送了采訪郵件，但截至發(fā)稿尚沒(méi)有收到回復(fù)。新鴻基上海相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，這一項(xiàng)目由華潤(rùn)擔(dān)任主導(dǎo)的一方，新鴻基方面不作答復(fù)。

　　記者還致電嘉里建設(shè)香港公司，但截至發(fā)稿，同樣沒(méi)有獲得回復(fù)。嘉里建設(shè)深圳公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，深圳與杭州項(xiàng)目略有一些聯(lián)系，但不清楚情況。嘉里建設(shè)上海公司方面向記者表示，不負(fù)責(zé)杭州公司事務(wù)。

　　房企急于回籠資金？

　　“虧本賣房”在業(yè)內(nèi)已有先例，但常常發(fā)生于中小房企。明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂告訴記者，當(dāng)市場(chǎng)不景氣、公司資金鏈緊張時(shí)，就有可能降價(jià)賣房，只求快速回籠資金，不求賺錢，先“保命”再考慮“保本”?；厥召Y金之后，才有能力拿新的地塊。

　　最近幾年，業(yè)內(nèi)不乏這樣的案例。上海證大在資金鏈緊張時(shí)將上海外灘“地王”出讓；綠城曾在財(cái)務(wù)危機(jī)期間引入九龍倉(cāng)；杭州還曾出現(xiàn)手握“地王”的雅戈?duì)?/a>，預(yù)估“地王”開(kāi)發(fā)出來(lái)仍然賺錢無(wú)望，索性退地，數(shù)億元打了水漂的情況。