A股綠地到底是一家什么樣的企業(yè)

　　8月18日綠地集團整體上市，總資產(chǎn)超過3000億元，一躍成為房地產(chǎn)“一哥”。那么這個龐然大物到底是一家什么樣的公司呢？根據(jù)今年6月18日上交所[微博]公布的《上海金豐投資股份有限公司重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易報告書》(以下簡稱《報告書》)可以一探端倪。上市前，綠地在能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)板塊上的營業(yè)收入超過了房地產(chǎn)板塊，但毛利率不足1%。上市后，綠地避談能源板塊而是發(fā)力三大新業(yè)務(wù)，短期內(nèi)如何轉(zhuǎn)型將給綠地帶來不小的壓力。

　　歸誰管

　　無實際控制人

　　要想知道綠地的概況就要先弄清楚綠地到底歸誰管理，誰說話算數(shù)？

　　《報告書》中綠地集團的股東情況顯示，在最近三年內(nèi)，綠地集團股權(quán)結(jié)構(gòu)較為分散，無任何股東持有絕對多數(shù)的綠地集團股份。截至目前，上海地產(chǎn)集團及其全資子公司中星集團、上海城投集團、上海格林蘭持股比例較為接近，且均不超過30%，上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對綠地集團形成控制關(guān)系。

　　綠地集團目前的董事會由13名董事組成。其中，上海格林蘭推派五名董事；上海地產(chǎn)集團、上海城投集團各推派兩名董事；中星集團、天宸股份、平安創(chuàng)新資本各推派一名董事，另設(shè)有一名獨立董事。鑒于任何股東均無法控制綠地集團董事會人選，因此無任何股東可控制董事會決策，包括綠地集團高級管理人員的任免。 雖然綠地集團的兩大國有股東——上海地產(chǎn)集團(含其子公司中星集團)和上海城投集團的實際控制人均為上海市國資委[微博]，但兩家公司合計持有的綠地集團股權(quán)比例未超過50%，不能對綠地集團形成控制關(guān)系；同時，兩大國有股東不構(gòu)成一致行動人，在企業(yè)治理結(jié)構(gòu)中，上述兩大國有股東與綠地集團其他股東均是相互獨立的主體，任何股東均不存在控制綠地集團股東會及董事會的情況。

　　綜上所述，綠地集團無控股股東及實際控制人，為上海市國資系統(tǒng)中的多元化混合所有制企業(yè)。和萬科、金地等其他房地產(chǎn)公司一樣，由于股權(quán)分散，綠地也面臨著野蠻人的敲門，不過由于國資背景這樣的幾率相對較低。

　　上市之前

　　能源板塊超地產(chǎn)業(yè)

　　在一般人的眼中，綠地是國內(nèi)最大的房地產(chǎn)公司，其實它是一家房地產(chǎn)和能源為主要營業(yè)收入的多元化企業(yè)。《報告書》顯示，2014年房地產(chǎn)主業(yè)和能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)是公司主要的收入及利潤貢獻點，業(yè)務(wù)板塊主要包括房地產(chǎn)主業(yè) 、房地產(chǎn)延伸產(chǎn)業(yè)、能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)以及汽車銷售及服務(wù)。

　　今年7月22日，美國《財富》雜志正式公布2015年世界500強企業(yè)名單，綠地集團以2014年實現(xiàn)銷售收入425億美元(2617億元人民幣)的業(yè)績連續(xù)第四年成功入圍世界500強榜單，位列第258位，排名較去年上升了10位。

　　其中房地產(chǎn)主業(yè)最為搶眼，2014年綠地集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)預(yù)銷售面積2115萬平方米、預(yù)銷售金額2408億元。截至2014年底，綠地集團房地產(chǎn)開發(fā)項目已遍布全國29個省市自治區(qū)、80余個城市，同時，已成功進入美國、澳大利亞、加拿大、英國、德國、韓國等四大洲9國13城。

　　兩個榜單對比會發(fā)現(xiàn)，剔除房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，其他收入不過209億元。不過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是“預(yù)銷售金額2408億元”，也就是說這些錢并沒有落袋為安。

　　那么綠地的實際收入情況呢？根據(jù)《報告書》數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)主業(yè)營業(yè)收入為1121.8億元，毛利為278.2億元，毛利率為24.78%；能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)1322.2億元，毛利僅為12.2億元，毛利率僅為0.92%。盡管在主營業(yè)務(wù)收入上能源及相關(guān)貿(mào)易超過了房地產(chǎn)業(yè)，但是如此之低的毛利潤，未來會對綠地在資本市場的經(jīng)營拖后腿。

　　上市之后

　　短期轉(zhuǎn)型壓力大

　　既然能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)不賺錢，那么上市之后綠地將要怎樣轉(zhuǎn)型呢？

　　根據(jù)《報告書》，本次交易的交易對方承諾綠地集團2015年、2016年和2017年三年(以下簡稱“補償期限”)合計實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(扣除非經(jīng)常性損益后)不低于165億元(以下簡稱“累積承諾利潤”)。

　　《報告書》顯示，綠地2014年歸屬于母公司股東的凈利潤55.7億元，2015年預(yù)計歸屬于母公司股東的凈利潤75.2億元，就目前的情況而言，完成這一承諾對綠地并無壓力，轉(zhuǎn)型可以放手一搏。降低能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)在主營業(yè)務(wù)中的比重迫在眉睫。在2014年綠地80億元的國內(nèi)債務(wù)中，其子公司綠地能源集團10億元、山西陸合煤化集團8億元、上海云峰集團有限公司32億元，總計50億元。

　　綠地集團董事長、總裁張玉良表示，上市后要將企業(yè)打造成一家主業(yè)突出、多元發(fā)展、全球經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)與資本雙輪驅(qū)動，并在房地產(chǎn)、金融、地鐵等若干重要行業(yè)具有領(lǐng)先優(yōu)勢的跨國公司。并提出了“大基建、大金融以及大消費”三個方向。

　　“萬科是家看得懂的企業(yè)，主營業(yè)務(wù)就是賣房子，所以受到投資者欣賞。綠地多元化，且多元化之間沒有形成有效合力。所謂有效合力就是多元之間產(chǎn)生營收和利潤。從目前財報上看，幾大塊是分割的，造成資源浪費。比如煤炭和地產(chǎn)之間，沒有有效互動，不是相關(guān)多元化，而是不相關(guān)多元化。不相關(guān)多元化，一定要站在投資平臺視角下才能完成。而綠地又是一家典型的重資產(chǎn)公司，沒有金融基因。這就意味著多元化之間有效互動和整合非常困難。”萬房地產(chǎn)首席投資官傅碩表示。

　　從《報告書》中記者看到，目前大基建產(chǎn)業(yè)主要涉及地鐵，還屬于投資建設(shè)階段，盈利尚未產(chǎn)生。首個投資項目徐州地鐵3號線，總投資約117億元，計劃2016年開工，2020年建成。去年綠地地鐵投資發(fā)展有限公司凈利潤為-245.56萬元。

　　在大金融領(lǐng)域，綠地?fù)碛芯G地金控集團和綠地香港兩大金融平臺，今年成立了綠地金服、黑龍江省綠地股權(quán)金融資產(chǎn)交易中心，同時與中金以及德意志銀行合作。按照張玉良的設(shè)想，今年綠地的金融業(yè)務(wù)規(guī)模要達到500億元?！秷蟾鏁凤@示，2014年綠地金融投資控股集團有限公司凈利潤為3.12億元，且多個金融項目多為今年啟動。

　　在“大消費”領(lǐng)域綠地將重點發(fā)展進口商品直銷、汽車服務(wù)、酒店、旅游等產(chǎn)業(yè)。不過目前該板塊在2014年的經(jīng)營并不理想，記者從《報告書》中看到，上海綠地酒店投資發(fā)展有限公司去年凈利潤-899萬元、綠地國際酒店管理集團有限公司去年凈利潤-3.24萬元、上海綠地商業(yè)(集團)有限公司去年凈利潤3.8億元、綠地汽車服務(wù)(集團)有限公司去年凈利潤-554萬元。

　　“上市之后，綠地著力打造的三大業(yè)務(wù)方面還處于起步和整合階段，未來依然要靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支撐，短期內(nèi)轉(zhuǎn)型壓力較重。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。