根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，147家房地產(chǎn)上市公司中已有27家發(fā)布2015年業(yè)績預(yù)告。其中，中關(guān)村、世榮兆業(yè)、榮豐控股等公司預(yù)計(jì)業(yè)績增幅明顯，嘉凱城、天潤控股、寧波富達(dá)、粵宏遠(yuǎn)A等公司預(yù)計(jì)業(yè)績下滑幅度較大。業(yè)內(nèi)人士指出，未來房地產(chǎn)市場去庫存將是大勢所趨。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出發(fā)展租賃市場、推進(jìn)兼并重組等舉措。隨著細(xì)化政策陸續(xù)出臺和實(shí)施，相關(guān)上市公司業(yè)務(wù)有望得到提振。

　　房企業(yè)績分化嚴(yán)重

　　根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月28日，按照中信證券行業(yè)分類，147家房地產(chǎn)上市公司中27家發(fā)布2015年業(yè)績預(yù)告，其中預(yù)增3家、略增5家、扭虧3家，預(yù)減5家、略減3家、續(xù)虧兩家、首虧5家，中房股份為不確定。

　　中關(guān)村業(yè)績預(yù)計(jì)增幅最大，預(yù)計(jì)2015年實(shí)現(xiàn)盈利約1.5億元至1.8億元，同比增長991%-1209%。這和轉(zhuǎn)讓北京中科霄云資產(chǎn)管理有限公司關(guān)系密切。今年上半年，中關(guān)村將中科霄云95%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京錦秋知春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為3.7億元，該轉(zhuǎn)讓事宜增加中關(guān)村投資收益約2.07億元。此后，中關(guān)村又轉(zhuǎn)讓了中科霄云剩余5%股權(quán)。中關(guān)村稱，扣除轉(zhuǎn)讓中科霄云股權(quán)產(chǎn)生投資收益影響，公司及控股子公司今年盈利情況與2014年相比無較大變動(dòng)。

　　另外，世榮兆業(yè)、榮豐控股等公司預(yù)計(jì)2015年凈利潤同比增幅也在1倍以上。世榮兆業(yè)預(yù)計(jì)，2015年實(shí)現(xiàn)盈利5500萬元至6500萬元，同比增長274.13%至342.16%。對于業(yè)績變動(dòng)的原因，世榮兆業(yè)表示，2015年度可結(jié)轉(zhuǎn)的商品房銷售收入較上年度增加，導(dǎo)致盈利增長。榮豐控股預(yù)計(jì)，2015年實(shí)現(xiàn)盈利500萬元至2000萬元，同比增長110.85%至143.40%。2014年公司凈利潤為虧損4608.53萬元。公司表示，預(yù)計(jì)四季度北京榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將銷售榮豐嘉園項(xiàng)目一處商業(yè)用房，公司整體經(jīng)營業(yè)績與去年同期相比將大幅增長。

　　與中關(guān)村、世榮兆業(yè)、榮豐控股等公司業(yè)績大增相比，嘉凱城則出現(xiàn)大幅下滑。嘉凱城預(yù)計(jì)2015年凈利潤虧損23億元，同比下降6138.19%，在已公布業(yè)績預(yù)告的公司中業(yè)績下滑幅度最大。對于業(yè)績大幅下滑的原因，嘉凱城表示，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交付項(xiàng)目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著。其次，達(dá)到應(yīng)清算土地增值稅條件的項(xiàng)目金額上升、可資本化資金成本金額下降，導(dǎo)致稅務(wù)負(fù)擔(dān)及財(cái)務(wù)費(fèi)用均增加。另外，公司戰(zhàn)略性城鎮(zhèn)化建設(shè)投入進(jìn)一步上升，但尚未進(jìn)入產(chǎn)出階段。

　　去庫存任重道遠(yuǎn)

　　2015年，國家通過多輪降準(zhǔn)降息、降首付、減免稅費(fèi)等降低購房成本，推動(dòng)需求入市。隨著銷售持續(xù)回暖，市場整體庫存壓力得到緩解，一線及部分熱點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、人口持續(xù)流入，存在需求空間，庫存壓力較小，房價(jià)具有上漲動(dòng)力；部分二線城市及多數(shù)三、四線城市依然存在較大庫存去化壓力，房價(jià)存下跌預(yù)期。根據(jù)中國指數(shù)研究院調(diào)研，目前一線城市及重點(diǎn)二線城市庫存壓力不大，可售商品住宅庫存消化周期基本都在12個(gè)月以內(nèi)，處于合理區(qū)間；而多數(shù)三、四線城市供應(yīng)大幅超前，消費(fèi)后繼乏力，導(dǎo)致庫存高企，可售商品住宅消化周期基本在20個(gè)月以上。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，去庫存將成未來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場主旋律。

　　中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，在中央提出化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，未來政策仍將鼓勵(lì)住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財(cái)稅政策，房貸利息抵個(gè)稅將是大概率事件；同時(shí)也將加快落實(shí)戶籍改革促進(jìn)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)端調(diào)節(jié)力度將加大，完善保障性住房分配貨幣化制度，加大對企業(yè)投資方面的政策支持，繼續(xù)緩解企業(yè)融資壓力。長期來看，三、四線高庫存區(qū)域去庫存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化機(jī)遇，推進(jìn)多項(xiàng)措施發(fā)展產(chǎn)業(yè)，吸引人口流入和就業(yè)保障，進(jìn)而拉動(dòng)地產(chǎn)需求。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，除一線城市限購政策尚無松動(dòng)跡象外，全國范圍內(nèi)預(yù)計(jì)各類利好政策將加碼?！斑^往無論是信貸加杠桿，還是交易稅調(diào)低，主要是針對需求端的刺激措施，未來放松調(diào)整空間依然存在。而供給端調(diào)節(jié)主要從減少土地供應(yīng)計(jì)劃著手，但由于土地財(cái)政吸引力的存在，較難大幅抑制地方政府推地積極性。”張大偉指出，大力推廣棚改貨幣化安置既能拉動(dòng)投資又能促進(jìn)樓市消費(fèi)，以改善居民住房條件，可謂一舉多得。但這其中需要耗費(fèi)的資金投入巨大，政府財(cái)政壓力較大。

　　華創(chuàng)證券分析師華中煒認(rèn)為，未來房地產(chǎn)政策環(huán)境寬松預(yù)期不變，后續(xù)仍有放松空間，可能通過農(nóng)民工進(jìn)城購房補(bǔ)貼、公積金及首付比例調(diào)整等提高購買力，幫助加快去化。建議重點(diǎn)關(guān)注三類地產(chǎn)股：綜合實(shí)力強(qiáng)的低估值藍(lán)籌，如保利地產(chǎn)、金融街等；股東背景雄厚，與大股東有協(xié)同發(fā)展效應(yīng)的央企，如信達(dá)地產(chǎn)等；轉(zhuǎn)型領(lǐng)域稀缺、估值相對較低仍然有空間的企業(yè)，如廣宇集團(tuán)、宋都股份等。

　　存量房時(shí)代的機(jī)遇

　　中央工作會(huì)議提出發(fā)展租賃市場。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“通過房屋租賃來去庫存，是一種很好的商業(yè)模式。去年國家層面就提出了房企從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可蹋€沒有成熟的案例。在政策推動(dòng)下，明年開發(fā)商應(yīng)該會(huì)加速推進(jìn)，對于市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善有積極作用?！?/p>

　　廣發(fā)證券樂加棟認(rèn)為，國家提出鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，出租型物業(yè)比較容易與金融工具相結(jié)合，在出租或長租公寓方面，擁有房源供給、物業(yè)管理和金融運(yùn)作能力的房企將率先受益。

　　目前已逐步進(jìn)入了存量房的流通時(shí)代，隨著存量房規(guī)模的進(jìn)一步升高與新房開發(fā)速度的放緩，未來存量房交易將成為市場成交的主導(dǎo)力量。東北證券分析師高建指出：“房屋租賃市場前景廣闊，政策支持力度加大。”

　　中信建投證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，房地產(chǎn)服務(wù)商最主要的作用是將經(jīng)紀(jì)人、房源和客源三邊聯(lián)系起來，接近客源，了解客源的需求，就有可能撬動(dòng)其他兩邊，成為未來市場的主導(dǎo)者。除了將客源和房源匹配，房地產(chǎn)服務(wù)商最大的優(yōu)勢還包括提供增值服務(wù)，包括金融服務(wù)、家庭裝修、房屋托管等，這可能提供更多的盈利模式。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示：“對于鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，預(yù)計(jì)決策層還將頒布相應(yīng)政策，共享辦公模式、創(chuàng)客空間等有望迎來發(fā)展春天。”

　　華夏幸福日前宣布，擬收購蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司51%股權(quán)?；鹁娣趸侵袊鴮I(yè)O2O園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商，旗下?lián)碛胁?jì)科技園、創(chuàng)客邦、O’Park三大業(yè)務(wù)品牌?；鹁娣趸瘍?yōu)勢在于企業(yè)孵化和服務(wù)等方面，華夏幸福優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營?！啊蟊妱?chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新’為創(chuàng)業(yè)者提供發(fā)展契機(jī)，而發(fā)展租賃市場有望為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營公司提供新的機(jī)遇?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。

　　目前已有多家地產(chǎn)公司布局產(chǎn)業(yè)孵化和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等相關(guān)業(yè)務(wù)，除了華夏幸福之外，還有張江高科、市北高新、蘇州高新等。