去庫存！12月14日的中央政治局會議，再次將樓市去庫存作為重點內(nèi)容來討論。按時下的流行語來說：重要的事情說三遍，而自11月以來，高層關(guān)于樓市去庫存的表態(tài)已經(jīng)不止三遍了，可見其重要性。通常而言，這個時點的中央政治局會議都是為即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的問題或?qū)⑹敲髂杲?jīng)濟(jì)工作的重要內(nèi)容。

　　會議明確提到，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。所謂新市民，是農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員、城市下崗人員和兼職的異地在校大學(xué)生等群體的集合。

　　社科院財經(jīng)院所長助理倪鵬飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因為單靠固有的存量需求，無法化解巨大的庫存，同時保持投資持續(xù)增長，所以，必須迅速打開需求的新空間，農(nóng)民工為主的新市民群體購房是去庫存、穩(wěn)投資的最大新需求。

　　政治局會議點題去庫存

　　11月，中央多次提出“去庫存促消費”。中指院報告分析，雖然今年以來中央及地方出臺一系列措施，但由于其市場后續(xù)需求乏力，提振作用有限。

　　此時，中央政治局會議再次提到化解房地產(chǎn)庫存，可見樓市庫存對經(jīng)濟(jì)運行的影響。瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，經(jīng)濟(jì)下行承受的最主要壓力來自于房地產(chǎn)建設(shè)的調(diào)整及其對工業(yè)、礦業(yè)投資的負(fù)面影響。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，處于歷史高位。而中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心日前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2015-2016》稱，自2009年以來，房地產(chǎn)市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性嚴(yán)重過剩。預(yù)計2015年商品住房總庫存達(dá)39.96億平方米。倪鵬飛測算的數(shù)據(jù)和結(jié)論為：2015年商品住房過剩庫存高達(dá)21億平方米，其中現(xiàn)房過剩1億平方米，期房過剩19.923億平方米。

　　汪濤認(rèn)為，由于三、四、五線城市庫存非常高，開發(fā)商仍然非常謹(jǐn)慎，要到明年年中，才能出現(xiàn)新開工的持續(xù)好轉(zhuǎn)。她說，明年房地產(chǎn)新開工將出現(xiàn)零增長，較去年和今年的大幅負(fù)增長明顯改善。但即使明年新開工明顯好轉(zhuǎn)，對宏觀層面更重要的在建面積和房地產(chǎn)投資仍將下行，“整體建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)投資要出現(xiàn)探底反彈，還要一兩年的時間”。

　　針對房地產(chǎn)市場，此前國土部、住建部曾發(fā)文提出優(yōu)化住房及用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)，未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，已有庫存轉(zhuǎn)化為保障房源等。將商品房和保障房打通，實行貨幣化安置成為最主要的辦法。有機構(gòu)測算，在執(zhí)行貨幣化安置政策的情況下，貨幣補貼釋放了棚戶區(qū)居民對現(xiàn)有商品房住宅的大量需求。保守估計，截至2017年末，棚改貨幣化安置至少可以吸收50%以上的商品住宅待售面積。

　　農(nóng)民工將成購房主力

　　此次中央政治局會議明確要求推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，該如何理解？

　　住房問題便是城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高的原因之一。今年11月，習(xí)近平總書記在就“‘十三五’規(guī)劃”起草情況說明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到7.5億。但城鎮(zhèn)化質(zhì)量并不高，這7.5億人口中包括2.5億以農(nóng)民工為主體的外來常住人口。

　　從就業(yè)看，目前1.7億外出農(nóng)民工69.1%在地級及以下城鎮(zhèn)就業(yè)，但根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工調(diào)查報告的數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民分析說，上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權(quán)化為主要方向。如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少，所以戶改還會引發(fā)龐大的住房需求。

　　《中國住房發(fā)展報告2015-2016》測算稱，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房(人均33.3平方米)，每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。倪鵬飛認(rèn)為，應(yīng)該將“支持農(nóng)民工購房，開辟新需求”作為主攻點，立即采取果斷措施予以重點突破。

　　倪鵬飛說，目前庫存積壓主要集中在地級及以下城市。從購買力看，根據(jù)農(nóng)民工在不同行政級別城市購房的房價收入比測算：除省會以上城市外，如有住房抵押貸款支持，再加上相關(guān)的配套措施，多數(shù)農(nóng)民工家庭有能力在地級及以下城市購房落戶。他建議：探索實施商品房共有產(chǎn)權(quán)制度，實施住房產(chǎn)權(quán)分割出售；全面推進(jìn)并完善居住證制度，凡是購房者不再考慮就業(yè)或者交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施以及建立普惠住房金融制度，實現(xiàn)政策性和商業(yè)性覆蓋農(nóng)民工等。

　　一位接近決策層的人士還告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，還應(yīng)當(dāng)研究擴(kuò)大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農(nóng)民貸款，以及對新市民購房予以貼息、免稅等政策。

　　這還需要一系列配套改革跟進(jìn)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一說，要通過戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等，讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購房和租房，釋放改革政策紅利。

　　地產(chǎn)股預(yù)期明顯提升

　　而在資本市場，地產(chǎn)股似乎長期處于一種尷尬的地位。在過去數(shù)年時間，即使業(yè)績向好，地產(chǎn)股也難以獲得資金的追捧。然而近期以來，伴隨著萬科A遭遇連續(xù)舉牌，地產(chǎn)股受到了越來越多的關(guān)注。

　　對于高層關(guān)于樓市問題多次發(fā)聲，華融證券就表示，2016年政策重點在于去庫存。高層多次提及房地產(chǎn)庫存問題，房地產(chǎn)去庫存政策將陸續(xù)出臺。未來房地產(chǎn)政策空間較大，可以采取多種手段刺激房地產(chǎn)市場需求，控制房地產(chǎn)市場供應(yīng)，庫存狀況改善有助于降低我國房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險。

　　華融證券還指出，當(dāng)前政策對去庫存的支持力度越來越大，隨著新開工的收縮，未來庫存消化的速度將加快，市場供過于求的狀況將有所緩解，預(yù)計2016年下半年開始，投資增速將逐步回升。

　　“高層的頻頻發(fā)聲，有望讓市場對地產(chǎn)股的預(yù)期得到明顯提升”。一位私募人士對記者表示，地產(chǎn)股已經(jīng)從曾經(jīng)的調(diào)控陰霾，走向了政策“蜜月期”。從短期來，向好的市場預(yù)期有望吸引更多的資金關(guān)注地產(chǎn)股，但是從中長期來看，一方面是未來能否出臺具體的政策利好，帶動房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)回暖。此外，上市房企的轉(zhuǎn)型，也是未來板塊的一大看點。

　　華融證券指出，庫存狀況改善降低行業(yè)風(fēng)險，房地產(chǎn)量價平穩(wěn)回升有助于上市公司業(yè)績穩(wěn)步增長。區(qū)域成長仍將是房地產(chǎn)板塊重要的主題投資機會，房地產(chǎn)服務(wù)作為成長性子板塊，未來仍將給予上市公司業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的空間，保利地產(chǎn)、華夏幸福和世聯(lián)行就值得關(guān)注。