隨著近日上市房企三季報接連出爐，有關(guān)房企業(yè)績的話題再度成為行業(yè)的關(guān)注焦點。從目前已公布三季報的33家房企情況來看，分化狀況愈發(fā)明顯，其中包括11家預(yù)盈、22家表現(xiàn)不樂觀。

　　業(yè)績分化加劇

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前已經(jīng)公布三季度報預(yù)告的上市企業(yè)合計33家，其中只有格力地產(chǎn)、濱江集團、中糧地產(chǎn)、深深房、國興地產(chǎn)、世聯(lián)行、世榮兆業(yè)7家企業(yè)實現(xiàn)了預(yù)增，另外還有深大通、珠海港、中關(guān)村、萬好萬家4家實現(xiàn)了預(yù)盈。

　　除這11家外，其余22家企業(yè)相對都不樂觀，其中包括華聯(lián)控股、銀潤地產(chǎn)、津濱發(fā)展、榮豐控股等7家企業(yè)公布了預(yù)虧預(yù)報，另外預(yù)減的企業(yè)則包括綠景控股、榮安地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等，還有5家企業(yè)利潤將明顯減少。

　　“雖然今年樓市相比去年明顯出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但房企增收不增利的現(xiàn)象依然明顯，房企的利潤率持續(xù)下調(diào)，特別是中小企業(yè)表現(xiàn)更是明顯?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前公布三季報的企業(yè)以中小企業(yè)為主，整體數(shù)據(jù)非常不樂觀，預(yù)計后續(xù)部分大型房企公布數(shù)據(jù)會有所好轉(zhuǎn)，不僅全國樓市分化出現(xiàn)了明顯的以一二線與三四線劃分的兩重天，房企分化也非常嚴(yán)重。

　　“雖然上述披露三季報的30多家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現(xiàn)，但也能反映出中小房企乃至行業(yè)的整體狀態(tài)?！币晃恍袠I(yè)觀察家表示，大企業(yè)的表現(xiàn)的確明顯好于行業(yè)平均水平，其中，這在某種程度上也意味著企業(yè)間業(yè)績分化進(jìn)一步加劇。

　　一些企業(yè)雖尚未正式公布三季報，但從它們預(yù)報的未經(jīng)審核的運營數(shù)據(jù)上也能揭示出當(dāng)前房企的業(yè)績表現(xiàn)，包括恒大、華潤、綠城中國、首開股份等大型房企的銷售業(yè)績增長明顯。

　　華潤置地有限公司公布的未經(jīng)審核的營運數(shù)據(jù)顯示，前三季華潤置地及其附屬公司共實現(xiàn)合同銷售金額約635億元，若按照其業(yè)績會上公布的全年780億元銷售目標(biāo)，目前已完成81.41%。

　　另一家大型房企首開股份的表現(xiàn)也比較搶眼。統(tǒng)計顯示，2015年1-9月，公司共實現(xiàn)簽約面積133.35萬平方米，同比上升28.82%；簽約金額206.61億元，同比上升幅度超過三成。

　　近來一直未停下收購腳步的融創(chuàng)中國業(yè)績表現(xiàn)也較為平穩(wěn)。統(tǒng)計顯示，截至9月底，融創(chuàng)實現(xiàn)合約銷售金額人民幣478.2億元。而在年初舉行的2014年度業(yè)績會上，融創(chuàng)披露公司2015年銷售目標(biāo)為660億元。據(jù)此推算，該公司前9個月完成目標(biāo)的72.45%。

　　行業(yè)整體下行

　　“部分房企的出色，難以掩蓋整體房地產(chǎn)行業(yè)依然未全面好轉(zhuǎn)的表現(xiàn)。”張大偉分析，從前9個月房企業(yè)績完成情況看，大部分企業(yè)并不出色。預(yù)計在2015年完成全年房地產(chǎn)銷售目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量過半的可能性很小。

　　事實上，從土地市場的表現(xiàn)預(yù)測，未來房企將依然積極布局一二線城市。從數(shù)據(jù)絕對值看，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)9月相對樂觀，雖然低于創(chuàng)造紀(jì)錄的6月，但依然超過了7-8月。出現(xiàn)這一情況的主要原因依然是一二線城市的拉動。

　　整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風(fēng)險。

　　分城市來看，一線城市最被標(biāo)桿房企看好。特別是降息后，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房價從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)看已經(jīng)全面上漲。三四線因為庫存絕對值過高，這種情況下即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

　　從目前來看，大型房企完成年度銷售任務(wù)問題不會太大，但利潤率水平下滑的趨勢恐怕仍舊沒有太多改觀。

　　初略統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤平均每年大約以1%的速度下滑，行業(yè)內(nèi)洗牌正在加速。據(jù)不完全統(tǒng)計，五年間超過100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前房企在擴大銷售規(guī)模的過程中，經(jīng)營成本相對比較大，使得盈利水平受影響。同時，土地、投資、運營等成本都偏高，盈利水平因此不可能大幅提升。此外，資金成本也侵蝕了房企的利潤空間，尤其長短期債務(wù)搭配不合理的房企，短期債務(wù)資金成本將更為驚人。

　　房企業(yè)績承壓

　　“除了利潤下滑，擺在房企面前更緊迫的還是年度銷售任務(wù)。”一家研究機構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，通常情況前三季度業(yè)績完成達(dá)到七成，房企完成年度任務(wù)才會有把握。但就目前來看，除了排名靠前的龍頭房企外，多數(shù)房企年度任務(wù)完成率都沒有達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)。

　　雅居樂地產(chǎn)控股有限公司公布9月營運數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，雅居樂累計實現(xiàn)預(yù)售金額295.9億元，累積預(yù)售建筑面積334.3萬平方米。若按照雅居樂此前公布的450億元的年度銷售目標(biāo)，前9個月雅居樂完成了65.75%，不足七成。

　　除了前三季度業(yè)績完成情況外，另一個對于房企完成年度任務(wù)至關(guān)重要的條件就是后續(xù)推盤資源是否充足。

　　“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)下半年將會以新增資源為主，預(yù)計將投放420億元的銷售資源，可以滿足我們完成全年的銷售目標(biāo)。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士傳達(dá)了對下半年銷售的信心。

　　按照預(yù)定規(guī)劃，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)下半年的營銷側(cè)重點開始傾向新盤資源。北京遠(yuǎn)洋新天地、北京春天著、杭州遠(yuǎn)洋香奈、青島萬和四季、上海萬和四季、武漢新漢口等多個新項目陸續(xù)推出，均涵蓋了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)四大開發(fā)事業(yè)部的城市地域，其中還囊括了新晉城市。專家表示，新樓盤資源認(rèn)購率相對于在售樓盤有著一定的優(yōu)勢，保證了適銷對路的新資源的充足，也基本能夠支撐企業(yè)的銷售業(yè)績。對于許多房企而言，積極進(jìn)行新盤的營銷推廣，也自然成為銷售的主要策略。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)營業(yè)績下滑已經(jīng)是不爭的事實。最后一個季度，房企追趕銷售業(yè)績的過程中，經(jīng)營成本難免會上升，同時在土地成本上升等因素影響下，都可能再度蠶食房企的盈利水平。屆時，房企將不得不考慮如何平衡銷售業(yè)績和利潤率之間的矛盾。