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　　記者觀察：美養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)分工明確 各投資主體業(yè)績(jī)迥異

　　通過(guò)上述案例不難發(fā)現(xiàn)，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)圈的構(gòu)建離不開(kāi)各個(gè)市場(chǎng)主體的分工合作：開(kāi)發(fā)商采取拿地、建房、賣(mài)房的“快進(jìn)快出”方式，是典型的重資產(chǎn)運(yùn)作模式，利潤(rùn)微薄，且因受制于養(yǎng)老設(shè)施等配套的建造，資金回籠速度相比一般地產(chǎn)業(yè)更慢；運(yùn)營(yíng)商通常只租賃不持有，同時(shí)提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)，借助輕資產(chǎn)模式放大經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金回報(bào)，但需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；投資商(如REITs)則通過(guò)長(zhǎng)期持有資產(chǎn)獲取穩(wěn)定的租金收益，利潤(rùn)率高但資金回籠期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)低，但投資回報(bào)率也略低。

　　一方面，在這種各司其職的方式下，參與者既能找到專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，也能尋到長(zhǎng)期投資人，同時(shí)也滿足了各類(lèi)投資主體的風(fēng)險(xiǎn)偏好，進(jìn)一步促進(jìn)了美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　另一方面，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商利潤(rùn)微薄也是不爭(zhēng)的事實(shí)，而這種微利甚至虧損經(jīng)營(yíng)的狀況不僅僅發(fā)生在上市公司身上。

　　金融信息公司Sageworks近期對(duì)全美1000多個(gè)行業(yè)中非上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，結(jié)果顯示，在截至2014年7月1日的12個(gè)月里，僅有一個(gè)行業(yè)凈利潤(rùn)率呈負(fù)值(-1%)，而這正是持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)和輔助生活服務(wù)設(shè)施行業(yè)(北美行業(yè)分類(lèi)代碼：6233)。

　　Sageworks分析師利比·比爾曼表示，最不賺錢(qián)的行業(yè)具有一個(gè)共同點(diǎn)，即費(fèi)用支出都很龐大。持續(xù)照護(hù)和輔助生活服務(wù)設(shè)施行業(yè)的凈利潤(rùn)率向來(lái)微薄，提供服務(wù)所需的設(shè)備以及固定成本可能非常高；此外，很多設(shè)施從政府項(xiàng)目和保險(xiǎn)公司獲得的報(bào)銷(xiāo)比例也受到嚴(yán)格控制。

　　注：美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)參與各方的ROE都不高，即便是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的REITs也不到10%；尤其是運(yùn)營(yíng)商的ROE普遍為負(fù)，而國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)普遍扮演的角色恰恰是運(yùn)營(yíng)商。另，普爾特2013年的ROE數(shù)據(jù)采用的是稅前利潤(rùn)。

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　　行業(yè)困局

　　養(yǎng)老地產(chǎn)看上去很美 馬拉松式投入考驗(yàn)企業(yè)耐力

　　在企業(yè)扎堆進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背后，是國(guó)內(nèi)多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)長(zhǎng)年累月的艱難度日，甚至連年虧損的現(xiàn)狀。

　　原因何在？多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，行業(yè)的長(zhǎng)周期性、項(xiàng)目的盲目貪大、產(chǎn)品與需求不匹配等等，都會(huì)直接導(dǎo)致不盡如人意的結(jié)果。

　　而眼下扎堆進(jìn)入這一行業(yè)的企業(yè)，前路究竟會(huì)如何？

　　尚無(wú)完全成熟模式

　　不少企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向國(guó)外“取經(jīng)”，特別是CCRC模式(持續(xù)照料退休社區(qū))，近幾年得到了不少關(guān)注。

　　清華大學(xué)建筑學(xué)系教授周燕珉就曾表示，最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮促使很多開(kāi)發(fā)商、投資者或政府人員到國(guó)外參觀考察，希望把國(guó)外經(jīng)驗(yàn)推廣到國(guó)內(nèi)。然而養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展是帶有時(shí)代和地域特征的，從國(guó)家整體的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平到老年人的居住習(xí)慣，再到社區(qū)的服務(wù)管理模式，國(guó)內(nèi)外都不相同。更重要的是，國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的整體生態(tài)不同，比如美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)由開(kāi)發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商共同構(gòu)建，三方各司其職，每一個(gè)參與者都可以得到風(fēng)險(xiǎn)和收益的較好匹配。相比美國(guó)，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司和其他民營(yíng)企業(yè)，但各自定位模糊，更加談不上彼此的分工合作，結(jié)果就是在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)三個(gè)階段，都能看到開(kāi)發(fā)商的身影，開(kāi)發(fā)商扮演的角色過(guò)于復(fù)雜。

　　曾在歐美各國(guó)研究養(yǎng)老行業(yè)多年的清華大學(xué)博士王勤也對(duì)記者表示，CCRC模式被過(guò)分推銷(xiāo)了?！皩?shí)際上，CCRC在美國(guó)也是小眾產(chǎn)品，真正能夠負(fù)擔(dān)起這種生活方式的人寥寥無(wú)幾。”

　　醫(yī)療問(wèn)題難解決

　　做養(yǎng)老地產(chǎn)，醫(yī)療是一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題。目前，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)沒(méi)有自己的醫(yī)療資源，往往選擇與某個(gè)醫(yī)院進(jìn)行合作，開(kāi)辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求。護(hù)理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應(yīng)的護(hù)理工作。

　　這與美國(guó)的情況相去甚遠(yuǎn)。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)擁有成熟的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)配套體系。在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、或是專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)中，都有專業(yè)醫(yī)師、康復(fù)治療師、長(zhǎng)期照護(hù)護(hù)士等專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)隊(duì)對(duì)老年人進(jìn)行長(zhǎng)期持續(xù)的檢測(cè)。

　　泰康人壽助理總裁劉挺軍對(duì)記者表示，國(guó)外醫(yī)療資源很豐富，分布也比較均衡?！岸袊?guó)就很特殊，不僅醫(yī)療資源、養(yǎng)老資源總體供應(yīng)不足，其分布也不均衡，好的醫(yī)療資源集中在大城市、大醫(yī)院。”

　　不僅如此，老年人大部分有慢性病，而且是多種慢性病，這需要長(zhǎng)期的預(yù)防保健和專業(yè)的調(diào)理?！凹词沟搅巳揍t(yī)院，也只能解決急診的問(wèn)題，全周期的護(hù)理無(wú)從談起。我們從消費(fèi)者的角度、從社會(huì)效率的角度，包括從商業(yè)模式的角度提出醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。”劉挺軍說(shuō)，“把急性病治療、術(shù)后康復(fù)、慢性病的長(zhǎng)期干預(yù)和持續(xù)的健康管理按照老年人的需求特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，而不是簡(jiǎn)單把社區(qū)和醫(yī)院放到一起?！?

　　不過(guò)，投資類(lèi)似醫(yī)院的場(chǎng)所，難度是可想而知的。一位長(zhǎng)期關(guān)注養(yǎng)老行業(yè)的投資人對(duì)記者表示，現(xiàn)在很多企業(yè)都想“蓋一個(gè)醫(yī)院”，但是，醫(yī)院不是“蓋”成的，關(guān)鍵是要有醫(yī)療資源，而這是個(gè)很復(fù)雜的事情。

　　高端路線“曲高和寡”

　　在目前盈利模式并不清楚的情況下，國(guó)內(nèi)企業(yè)在進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)不約而同地選擇了“高端”，月均支出動(dòng)輒上萬(wàn)。有投資機(jī)構(gòu)做過(guò)調(diào)研，中國(guó)家庭年收入超過(guò)150萬(wàn)的老年人口為1020萬(wàn)，也就是說(shuō)，僅5.1%的老年人可以“滿足”這種高端定位。

　　周燕珉表示，發(fā)達(dá)國(guó)家步入老齡化社會(huì)已有百年以上的歷史，其養(yǎng)老設(shè)施覆蓋體系比較完善和全面，目前比較高端的養(yǎng)老社區(qū)是在經(jīng)歷了很長(zhǎng)的發(fā)展歷程后形成的，并且也僅僅是其養(yǎng)老居住體系中的一部分。目前，中國(guó)65歲以上的老年人口比例為8.87%，接近日本1980年的9.1%，并與美國(guó)上世紀(jì)五六十年代相近。

　　王勤告訴記者，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收入人群被忽略。這是很多運(yùn)營(yíng)商無(wú)法盈利的一個(gè)重要原因。

　　養(yǎng)老行業(yè)人士田國(guó)勇也對(duì)記者表示，國(guó)內(nèi)高端養(yǎng)老院目前的入住率大多不是很理想，這與國(guó)內(nèi)的老齡人口特點(diǎn)有關(guān)系。目前步入70歲的老人多是“50”前的，一輩子省吃儉用，很是樸素，享老消費(fèi)還沒(méi)有真正到來(lái)。“高端養(yǎng)老的群體只占養(yǎng)老市場(chǎng)份額的一小部分，目前市場(chǎng)還在培育期，還需要引導(dǎo)消費(fèi)，可能會(huì)在未來(lái)5~10年爆發(fā)出來(lái)。中端養(yǎng)老應(yīng)該會(huì)有不錯(cuò)的發(fā)展前景?！?

　　虧損局面難打破

　　養(yǎng)老行業(yè)出現(xiàn)了“怪現(xiàn)狀”：公立養(yǎng)老院一床難求，私營(yíng)養(yǎng)老院卻因入住率偏低而步履艱難，甚至已經(jīng)有公司決定放棄。

　　今年4月，北京長(zhǎng)青國(guó)際老年公寓有限公司八成股權(quán)被掛牌出售。該公司為北京城建與中國(guó)紅十字基金會(huì)所有。其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓。2012年北京長(zhǎng)青虧損5042.7萬(wàn)元，2013年虧損4926.1萬(wàn)元。

　　這只是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)虧損的一個(gè)縮影。據(jù)山東省2013年的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)刂挥?0%的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠盈利，虧損的占40%。北京歐英明德養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢有限公司副總經(jīng)理邱浩浩告訴記者，能夠盈利的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在全國(guó)范圍內(nèi)占比都比較低。

　　邱浩浩表示，在國(guó)內(nèi)，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分為民辦盈利型和民辦非盈利型，其主要區(qū)別體現(xiàn)在民政系統(tǒng)和地方政府的補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠方面。國(guó)內(nèi)80%以上的養(yǎng)老院是非盈利性質(zhì)的，其生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施等都處于非常落后的水平，入住率自然低；而盈利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則硬件設(shè)施非常完善，但是要么醫(yī)療護(hù)理以及服務(wù)體系沒(méi)跟上，要么價(jià)格高得驚人，要么是遠(yuǎn)離中心城區(qū)，所以入住率也不高。

　　入住率是保證盈利與否的決定性條件。王勤告訴記者，養(yǎng)老院入住率一般要達(dá)到70%~80%，才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。而在國(guó)內(nèi)，目前入住率良好的機(jī)構(gòu)很少，“私立機(jī)構(gòu)和一般的公立機(jī)構(gòu)，很多入住率都在50%附近。北京有一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)3年了才住了7個(gè)老人！”

　　美國(guó)典型CCRC公司布魯克代爾處于連續(xù)10年虧損的境地。國(guó)內(nèi)企業(yè)又究竟能夠忍受幾年虧損呢？

　　“微利”本質(zhì)須認(rèn)清

　　即使把各方面因素都考慮到并盈利了，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也不是一個(gè)“躺著數(shù)錢(qián)”的行業(yè)。據(jù)劉挺軍介紹，泰康人壽對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的盈利預(yù)期，按凈運(yùn)營(yíng)收入占資產(chǎn)的比例來(lái)衡量，也不過(guò)2%~3%。

　　劉挺軍表示，布魯克代爾的虧損是因?yàn)橛?jì)算了折舊，而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)考察其盈利能力要按經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和現(xiàn)金流折現(xiàn)來(lái)計(jì)算?！拔覀兿Ｍㄟ^(guò)5到8年的時(shí)間，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。從大資產(chǎn)組合來(lái)看，我們會(huì)配一些收益較高的，但也要配一些穩(wěn)定的，比如養(yǎng)老社區(qū)。我們期望凈運(yùn)營(yíng)收入與資產(chǎn)的比例，大概能達(dá)到2~3個(gè)百分點(diǎn)，這是社會(huì)平均租金加上服務(wù)溢價(jià)的結(jié)果?！?

　　“第一，養(yǎng)老是長(zhǎng)線產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有暴利；第二，服務(wù)做好了，社會(huì)租金會(huì)回到正常水平?！眲⑼娍偨Y(jié)道，“最終能不能成功，一是要看商業(yè)模式，二是認(rèn)清行業(yè)屬性——是服務(wù)業(yè)而不是地產(chǎn)業(yè)。”

　　王勤表示，國(guó)外的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也不是暴利，“比如在西班牙，凈利率一般在6%左右?！倍谥袊?guó)，更應(yīng)該“薄利多銷(xiāo)”，“開(kāi)發(fā)商要從開(kāi)發(fā)型的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)型的地產(chǎn)商，這是一樁長(zhǎng)期的生意?！?

　　一位長(zhǎng)期關(guān)注旅游和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的職業(yè)投資人表示，養(yǎng)老行業(yè)目前盈利狀況普遍不好，“收獲期估計(jì)還要過(guò)幾年”。在他看來(lái)，兩三年的培育期還是可以接受的，但如果超過(guò)五年還不能達(dá)到盈虧平衡，估計(jì)這個(gè)企業(yè)也就做不下去了。

　　“養(yǎng)老項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌備到開(kāi)業(yè)的周期，本身就比一般產(chǎn)業(yè)要長(zhǎng)很多，而運(yùn)營(yíng)達(dá)到平衡點(diǎn)一般需要3~4年以上，達(dá)到盈利狀態(tài)一般要5~6年時(shí)間。這個(gè)周期對(duì)于投資商來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的考驗(yàn)，一方面需要較為雄厚的資金鏈，另一方面需要具備可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力?！鼻窈坪普f(shuō)。

　　細(xì)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

　　在盈利難的現(xiàn)實(shí)之下，不少所謂的養(yǎng)老項(xiàng)目其實(shí)另有目的。邱浩浩表示，由于養(yǎng)老項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)，很多開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，打著養(yǎng)老的幌子拿地，實(shí)際上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　真正要做養(yǎng)老的企業(yè)，目前還在不斷試錯(cuò)的過(guò)程當(dāng)中。在王勤看來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要迎來(lái)大發(fā)展，從人口的計(jì)算上，大概有5~10年的過(guò)渡期，眼下這個(gè)行業(yè)已有很多重復(fù)投資：“不少企業(yè)往往在前期準(zhǔn)備不夠充分，項(xiàng)目來(lái)來(lái)回回地修改，造成了資源浪費(fèi)。”

　　對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)的服務(wù)業(yè)屬性，許多企業(yè)也理解不到位。“能盈利的機(jī)構(gòu)的共同點(diǎn)有：設(shè)施設(shè)置不是大而全，而是能靈活利用空間；服務(wù)專業(yè)，不是人海戰(zhàn)術(shù)，而是有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，這是很重要的?！蓖跚谡f(shuō)，人才不足是目前房地產(chǎn)商遇到的大問(wèn)題之一。

　　此外，對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在法律方面的風(fēng)險(xiǎn)，很多企業(yè)還認(rèn)識(shí)不足?！帮L(fēng)險(xiǎn)還是比較大，比如老人在院內(nèi)有個(gè)閃失，家屬把養(yǎng)老院告上法庭，這樣的例子并不少。想要規(guī)避，要注意兩方面，第一是在法律條文上規(guī)定，還有入院時(shí)的評(píng)估，有據(jù)可查；第二就是從設(shè)計(jì)上考慮到位。”