近年來，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、險(xiǎn)資紛紛高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就連中石化、首鋼之類企業(yè)也跨界進(jìn)入。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，近兩年時(shí)間里，至少有32家上市公司宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。

　　記者通過長達(dá)1個(gè)月時(shí)間的走訪調(diào)查了解到，盡管國內(nèi)已有部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入正式運(yùn)營階段，但相比海外成熟市場，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)可謂 “小荷才露尖尖角”。

　　各路資本紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)

　　今年3月初，中茵股份(600745，SH)公告稱，公司與蘇州九龍醫(yī)院有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，進(jìn)軍中國高端養(yǎng)老業(yè)。雙方共同成立蘇州中茵九龍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理有限公司，主要從事養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)投資，為居家社區(qū)養(yǎng)老、休閑養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老等機(jī)構(gòu)提供專業(yè)化管理服務(wù)等。

　　8月6日，上實(shí)發(fā)展(600748，SH)也發(fā)布公告稱，其參股子公司上海實(shí)業(yè)養(yǎng)老發(fā)展有限公司與上海市崇明縣規(guī)劃和土地管理局簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，由上海實(shí)業(yè)養(yǎng)老發(fā)展有限公司受讓坐落于崇明東灘、總面積為6.8萬平方米的土地，價(jià)格為7454萬元。公司稱，獲得該地塊標(biāo)志著“崇明東灘長者社區(qū)一期CCRC養(yǎng)老項(xiàng)目”正式啟動(dòng)。

　　1天后，億城投資(000616，SZ)公告披露，公司與漢盛資本簽訂了《關(guān)于中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資的框架協(xié)議》，雙方擬共同在中國投資、運(yùn)營退休養(yǎng)老相關(guān)業(yè)務(wù)，其中包括持有、開發(fā)運(yùn)營和管理高品質(zhì)的退休養(yǎng)老社區(qū)。投資總額不低于12億元人民幣，由雙方或其關(guān)聯(lián)方均等出資。

　　9月2日，越秀地產(chǎn)(00123，HK)宣布聯(lián)手澳大利亞養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)IMG公司，就“老年社區(qū)發(fā)展事業(yè)”簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，率先在一二線城市試水，首個(gè)項(xiàng)目落地廣東，填補(bǔ)當(dāng)?shù)乜瞻住?

　　除了上述幾家企業(yè)外，其他一些房地產(chǎn)企業(yè)，如金陵飯店、鳳凰股份、珠江實(shí)業(yè)、花樣年、萬科、保利等也有投資養(yǎng)老地產(chǎn)的表述或舉動(dòng)。

　　不止是房地產(chǎn)企業(yè)，一些非房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也在布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　首鋼剛于今年7月初完成養(yǎng)老項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和公示。該項(xiàng)目位于原首鋼第一耐火材料廠的廠址，占地面積約46.7萬平方米，規(guī)劃設(shè)置4000~6000張普通床位，以及建設(shè)一個(gè)設(shè)置800張床位的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，據(jù)媒體估算，投資或達(dá)數(shù)十億元。

　　去年3月，中石化四川銷售公司與成都市郫縣政府簽訂《天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心項(xiàng)目投資協(xié)議》，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。項(xiàng)目總投資80億元，總體規(guī)劃占地2000畝，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。中石化四川銷售公司董事長黃久長表示，公司欲將該項(xiàng)目打造成國內(nèi)最好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　除了實(shí)業(yè)資本，追求長期穩(wěn)定收益的保險(xiǎn)資本，如中國人壽、泰康人壽、中國平安、合眾人壽、太平保險(xiǎn)等也紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　養(yǎng)老市場商機(jī)達(dá)4萬億

　　養(yǎng)老地產(chǎn)市場究竟有多大？

　　從國務(wù)院印發(fā)的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 (2011~2015年)》(以下簡稱《規(guī)劃》)中可以看到，第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數(shù)的19%，中國已步入老齡化社會(huì)。

　　龐大的人口基數(shù)，使得中國的老齡化現(xiàn)象備受矚目?！兑?guī)劃》顯示，我國是世界上唯一一個(gè)老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的五倍多。預(yù)計(jì)到2020年，老年人口將達(dá)到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

　　在2013年末舉行的全國民政工作會(huì)議上，民政部部長李立國透露，2013年全國養(yǎng)老床位數(shù)500多萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位約25張，而按照國際標(biāo)準(zhǔn)，每千名老人擁有的床位數(shù)通常為40至50張。若以此判斷，中國養(yǎng)老床位還空缺接近一半。

　　《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護(hù)理問題日益突出。據(jù)推算，2015年我國老年人僅僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場規(guī)模就將超過4500億元，由此催生的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬個(gè)。

　　據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。

　　不過，記者通過對(duì)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)先行企業(yè)、業(yè)內(nèi)人士的采訪中了解到，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景雖然誘人，但要從中獲利并非易事。從實(shí)踐來看，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一個(gè)高收益、高回報(bào)的行業(yè)，反而蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，這與市場的預(yù)期大相徑庭。

　　《《《

　　中國市場

　　國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查：投入大 概念多 定位高

　　與發(fā)達(dá)國家相比，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展，尚無真正成熟的模式，也沒有以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的上市公司。目前，聲稱要進(jìn)入這一行業(yè)的企業(yè)，大多與地產(chǎn)相關(guān)。

　　正因?yàn)榇耍瑖鴥?nèi)的地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)雖然頗為高調(diào)，但在實(shí)際運(yùn)營中，卻又小心翼翼。記者選取了國內(nèi)幾個(gè)有代表性的樣本調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，由于養(yǎng)老產(chǎn)品的復(fù)雜性和多樣性，即使是同一個(gè)企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。

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　　“賣房子”的太陽城

　　位于北京市昌平區(qū)的太陽城項(xiàng)目，占地面積42公頃，建筑面積32萬平方米，其中24萬平方米為老齡住宅，另外8萬平方米為持有型老年公寓。太陽城董事會(huì)主席朱鳳泊不止一次地在公開場合表示，太陽城70%的土地和建筑做養(yǎng)老住宅，銷售70年的產(chǎn)權(quán)；其余30%的土地面積做養(yǎng)老功能區(qū)、持有型物業(yè)?！斑@樣最大的意義在于風(fēng)險(xiǎn)可控，而不會(huì)在做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)初期摸不著門、找不著北，最后半途而廢自己倒閉?！焙喍灾?，太陽城是用“70%的出售”來養(yǎng)“30%的出租”。

　　對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，無障礙設(shè)施、醫(yī)用塑膠防滑地板、一鍵呼叫系統(tǒng)等適老設(shè)施必不可少，軟性服務(wù)也不可或缺。太陽城的老年公寓涵蓋自理、半自理及不能自理的老年人，并配套建設(shè)了一所太陽城醫(yī)院，級(jí)別為一級(jí)甲等。

　　“太陽城的模式是獨(dú)一無二的，復(fù)制難度很大。”養(yǎng)老行業(yè)人士田國勇對(duì)記者表示，“北京太陽城1998年開始建設(shè)，當(dāng)時(shí)國內(nèi)還尚未重視老齡化問題，太陽城已經(jīng)超前一大步。以太陽城的規(guī)模來看，今天很難再在一線城市周邊拿到如此大面積的土地。”

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　　“賣會(huì)員”的親和源

　　太陽城主要是“賣房子”，上海親和源則側(cè)重于“賣服務(wù)”。

　　親和源官網(wǎng)顯示，公司在上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)投資近6億元，建成中國第一個(gè)會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)上海親和源。社區(qū)占地面積8.4公頃，建筑面積10萬平方米。配備專業(yè)護(hù)理院和社區(qū)醫(yī)院、健康會(huì)所、配餐中心、老年大學(xué)，以及圖書館、文體活動(dòng)室等。

　　要住進(jìn)這樣的社區(qū)，費(fèi)用也不菲。親和源上海項(xiàng)目的房屋不出售產(chǎn)權(quán)，作為養(yǎng)老產(chǎn)品，以會(huì)員卡的形式進(jìn)入市場。會(huì)員卡分為A、B卡兩種，A卡不記名，可繼承、可轉(zhuǎn)讓，有效期與房屋土地證的權(quán)限相同；以A卡78平方米的房間計(jì)算(可入住兩名老人)，除了118萬元的會(huì)籍費(fèi)，每年還需要支付3.98萬元的費(fèi)用。B卡是記名卡，不可轉(zhuǎn)讓，可終身居住。如果老人在親和源沒有住滿15年，可按年份折算退還給家屬，如果居住期超過15年，就沒有余錢可退；以B卡70平方米的房間計(jì)算，會(huì)籍費(fèi)60萬元，每年年費(fèi)為4.2萬元(可住兩位老人)。

　　親和源副總裁華山告訴記者，公司用了三年時(shí)間收回投資，5年時(shí)間便實(shí)現(xiàn)了管理和服務(wù)的盈虧平衡，目前1500個(gè)床位已經(jīng)基本住滿。公司早就在籌備上海的第二個(gè)、第三個(gè)項(xiàng)目。不僅如此，公司已經(jīng)在全國其他地區(qū)建設(shè)親和源項(xiàng)目，建成并進(jìn)入運(yùn)營的有海南親和源、遼寧親和源、海寧親和源等。

　　“會(huì)員費(fèi)+服務(wù)費(fèi)”這樣的養(yǎng)老模式并非親和源獨(dú)有。去年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合哥倫比亞太平洋公司及Emeritus公司，共同組建了“椿萱茂·凱健”項(xiàng)目，該項(xiàng)目用“會(huì)員費(fèi)+月費(fèi)”的收費(fèi)方式。其中，會(huì)員費(fèi)為50萬元，有效期20年，而月費(fèi)則根據(jù)護(hù)理的等級(jí)不同而不同。例如，一位老人想要入住一居室，需要交納的床位費(fèi)為每月1.5萬元至2萬元，護(hù)理費(fèi)為每月5000元，此外還有不同等級(jí)的餐費(fèi)。

　　綠城董事長宋衛(wèi)平在一次記者會(huì)中談到，養(yǎng)老地產(chǎn)是綠城必須做成的事業(yè)。綠城典型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是桐鄉(xiāng)雅達(dá)國際生態(tài)園項(xiàng)目中的養(yǎng)老公寓，該項(xiàng)目規(guī)劃6000套養(yǎng)老公寓，總建筑面積為50萬平方米，計(jì)劃于2014年交付。項(xiàng)目采取租售并舉的模式，最大特點(diǎn)是配有占地2萬多平方米的老年大學(xué)，是“學(xué)院式”的養(yǎng)老模式。綠城還對(duì)外宣稱，要在未來的10年時(shí)間里打造100家養(yǎng)老院。

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　　“多點(diǎn)開花”的萬科

　　萬科也早已經(jīng)開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)，不同之處在于，其既有直接“賣房子”的模式，也有自己的服務(wù)品牌。

　　以萬科幸福匯為例，其主要以養(yǎng)老概念來“賣房子”。北京房山竇店的“萬科幸福匯”在2013年完工，推出100多套養(yǎng)老地產(chǎn)房源作為試點(diǎn)，分成兩種業(yè)態(tài)，分別是利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長者之家”、配建于住宅部分的“活躍長者住宅”。其中，“活躍長者之家”是老年公寓，共有130套房間，戶型面積在60~80平方米、規(guī)劃建筑面積為1.6萬平方米，公寓周邊配套醫(yī)療服務(wù)站、心理咨詢、老年學(xué)校等設(shè)施，以及24小時(shí)呼叫護(hù)理服務(wù)、送餐、果蔬超市等送貨上門、收費(fèi)代繳等服務(wù)，公寓的持有者即萬科本身?！盎钴S長者住宅”則直接面向市場銷售。

　　此外，萬科在杭州的“隨園嘉樹”項(xiàng)目，也是養(yǎng)老概念，首度開盤推出兩棟樓共50套，售價(jià)15000元/平方米，很快售空。但萬科并不認(rèn)為這是成功，因?yàn)椤百I主都是青壯年，是為自己日后養(yǎng)老做準(zhǔn)備”。

　　萬科方面曾對(duì)外表示，未來將在16個(gè)社區(qū)配建養(yǎng)老配套綜合樓，全部由北京萬科的養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)持有和運(yùn)營，不對(duì)外銷售，僅為滿足萬科小區(qū)的老人。

　　萬科的探索并不止于此。除了“幸福匯”，萬科還推出了“橡樹匯”品牌，主要“賣服務(wù)”。

　　記者走訪了成都“橡樹匯·長者專顧中心”，這是一家日間照料中心，每日的營業(yè)時(shí)間從早八點(diǎn)到晚八點(diǎn)，提供三餐及點(diǎn)心、午休及活動(dòng)場所，以及協(xié)助淋浴、康復(fù)理療等服務(wù)。該中心工作人員告訴記者，物業(yè)持有者是萬科，目前只提供日間服務(wù)，暫時(shí)沒有全托服務(wù)，目前自理老人的每月費(fèi)用為2600元。該工作人員表示，未來萬科也有做全托業(yè)務(wù)的想法。

　　成都萬科在給記者的回復(fù)中寫道：各個(gè)城市的老齡化進(jìn)程不一樣，客戶的需求也會(huì)有所差異，所以，目前并沒有統(tǒng)一的做法。成都目前的“長者專顧中心”只是多種形式的嘗試之一，“全國各地萬科所提供的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)形式因本地市場與客戶需求存在差異而各不相同”。

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　　有志打通金融通道的保利

　　保利地產(chǎn)的模式稍有不同。公司在2012年11月推出了“保利安平·和熹會(huì)”，第一個(gè)項(xiàng)目名為“西山林語和熹會(huì)”，由北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司運(yùn)營，該公司是由保利地產(chǎn)及安平投資有限公司共同出資建立。項(xiàng)目總建筑面積約2.2萬平方米，內(nèi)設(shè)200套居住單元，分為標(biāo)準(zhǔn)間、VIP套間、加護(hù)間。和熹會(huì)采用的收費(fèi)模式同樣為 “會(huì)員制+房租”，前期需要繳納10萬元的押金，還有2萬元的醫(yī)療押金。入住者離開時(shí)，這筆錢可以全額退還。

　　這部分費(fèi)用看起來有些像會(huì)員制，但其實(shí)二者有本質(zhì)的區(qū)別。世聯(lián)行在其關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的報(bào)告中指出，第一，從財(cái)務(wù)角度，押金嚴(yán)格來講不能算作收入，但是會(huì)員費(fèi)用可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表；第二，從盈利效果角度，押金制受限于床位數(shù)量，而會(huì)員卡可以實(shí)現(xiàn)超售；第三，從經(jīng)營角度，押金對(duì)應(yīng)的房間或?qū)I(yè)床位是固定的，會(huì)員制可以比較靈活安排。

　　除了押金之外，和熹會(huì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按不同房間來定，根據(jù)居住面積和朝向，租金從5000元~11000元/月不等；每個(gè)房間有兩張床位，單張床位租金是房間租金的一半。此外，每人每月伙食費(fèi)900元，看護(hù)費(fèi)500元及以上不等。

　　項(xiàng)目開發(fā)初期，入住率并不理想。從2013年8月開始，和熹會(huì)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。記者從和熹會(huì)官網(wǎng)上看到，費(fèi)用調(diào)整后，如果按照最優(yōu)惠的價(jià)格計(jì)劃，和熹會(huì)靠北邊的房間，自理型老人一個(gè)月吃住護(hù)理全包支付3400元即可。據(jù)媒體報(bào)道，其負(fù)責(zé)人表示，價(jià)格優(yōu)惠后，入住率有一定提升。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新曾表示，目前西山林語和熹會(huì)項(xiàng)目還處于虧損階段。未來計(jì)劃用3~5年時(shí)間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營階段，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，同時(shí)規(guī)劃用8~10年左右達(dá)到發(fā)達(dá)國家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)上市。

　　將“押金制”用到極致的要數(shù)北京的太申祥和。其官網(wǎng)顯示，太申祥和山莊(國際敬老院)于1999年開始試營業(yè)，于2002年10月16日正式開業(yè)，它是全國首家推行會(huì)員制養(yǎng)老模式的國際敬老院。項(xiàng)目內(nèi)的北京太申祥和醫(yī)院于2002年正式開業(yè)，為一級(jí)甲等醫(yī)院。在網(wǎng)站上還可以看到，中醫(yī)館是其特色之一，會(huì)員們可以針對(duì)自身的問題，預(yù)約不同的中醫(yī)進(jìn)行咨詢。

　　記者以咨詢?yōu)槊码娞晗楹停瑢?duì)方表示目前已經(jīng)住滿，不確定何時(shí)會(huì)有名額。他告訴記者，入住者需要繳納120萬元的押金，除此之外，每月只需要繳納幾百元的生活費(fèi)即可。記者進(jìn)一步詢問“就是說用這120萬元的利息來支付日常費(fèi)用？”對(duì)方表示“可以這么理解”。

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　　“不差錢”的泰康人壽

　　2010年9月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。到2012年底，保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過500億元，包括國壽、泰康、平安、合眾等企業(yè)。

　　其中，泰康人壽是最早試水養(yǎng)老社區(qū)的險(xiǎn)企。2009年11月，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃，2012年4月，泰康人壽推出了國內(nèi)第一款保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計(jì)劃。同年6月，養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基。去年，命名為“泰康之家·燕園”的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)體模式亮相，該養(yǎng)老社區(qū)占地面積17萬平方米，建筑面積30萬平方米，總共能容納3000戶居民入住，首批600余戶、共約800位居民將于2015年入住。

　　與此同時(shí)，泰康也在上海、廣州拿地，啟動(dòng)三亞、蘇州多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，上海申園、廣州粵園的體驗(yàn)館目前也均已開館。

　　“保險(xiǎn)企業(yè)是做行業(yè)的整合，跨界整合。泰康第一個(gè)提出用保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)，第一個(gè)拿到牌照，目前完成了北上廣、三亞、蘇州五個(gè)社區(qū)，90萬平方米、一萬戶的布局。北京的燕園明年開始入住。”泰康人壽副總裁劉挺軍告訴記者。在他看來，保險(xiǎn)資金做養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)勢很大，首先，把虛擬的保險(xiǎn)同實(shí)體的醫(yī)療養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合起來，提供的服務(wù)更多樣更完整；其次有資金優(yōu)勢，能夠忍受行業(yè)的長周期，此外還有客戶優(yōu)勢等。

　　不過，泰康的養(yǎng)老產(chǎn)品并非面向大眾。劉挺軍介紹，客戶可以通過兩種方式入住，一種是購買泰康人壽200萬元以上的相關(guān)產(chǎn)品，獲得入住泰康養(yǎng)老社區(qū)的資格。“我購買的保險(xiǎn)產(chǎn)品，可以用來支付入住后的費(fèi)用，而且未來我們的養(yǎng)老社區(qū)只會(huì)接受保險(xiǎn)客戶。另一種方式是針對(duì)目前一些高齡老人，可以繳納一定的定金，購買相關(guān)的樂泰財(cái)富卡，直接到社區(qū)申請(qǐng)入住，享受一個(gè)月9800元的最低費(fèi)用?！?

　　這樣的價(jià)格，在劉挺軍看來已經(jīng)是“為了培育市場”而拿出的“成本價(jià)”。劉挺軍還介紹，現(xiàn)在養(yǎng)老社區(qū)的預(yù)定已經(jīng)超過了65%。