金融街物業(yè)即將上市 毛利率偏低待改善

　　18日，在遞交招股書數(shù)月后，金融街物業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“金融街物業(yè)”)的上市申請(qǐng)獲得通過，將于7月6日開始在港交所主板買賣。這家成立了二十多年的公司，有接近1/4的收入都來自于北京辦公樓租金最貴的區(qū)域——金融街片區(qū)，包括中國(guó)證監(jiān)會(huì)在內(nèi)許多金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)與行業(yè)巨頭，都是它的服務(wù)對(duì)象。

　　一般而言，商業(yè)類物業(yè)的物管費(fèi)要高于住宅類，承接較多商業(yè)類物業(yè)物管業(yè)務(wù)的企業(yè)，其利潤(rùn)率也相對(duì)較高。不過，金融街物業(yè)雖然有超過60%的收入來自商務(wù)物業(yè)，但去年的綜合毛利率僅為19.2%，明顯低于已上市物管企業(yè)的毛利率均值，盈利狀況有待改善。

　　8成收入依靠母公司輸送 外拓項(xiàng)目占比低

　　北京金融街。中新經(jīng)緯 楊妍 攝

　　1993年，國(guó)務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》明確提出，在西二環(huán)阜成門至復(fù)興門一帶，建設(shè)國(guó)家級(jí)金融管理中心，集中安排國(guó)家級(jí)銀行總行和非銀行金融機(jī)構(gòu)總部。此后，該區(qū)域進(jìn)入開發(fā)建設(shè)，1994年5月，金融街物業(yè)注冊(cè)成立，為金融街區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　這片規(guī)劃占地面積僅為1.18平方公里的土地上，不但聚集了“一行兩會(huì)”等中國(guó)最高金融決策和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，還入駐上千家知名企業(yè)，包括諸多銀行、保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理、支付結(jié)算等金融機(jī)構(gòu)的總部。招股書披露，金融街物業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)與企業(yè)中，不乏舉足輕重的金融巨頭及監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

　　其中，位于金融街區(qū)域的富凱大廈，正是中國(guó)證監(jiān)會(huì)的辦公駐地，也是金融街物業(yè)的服務(wù)對(duì)象。招股書將富凱大廈列為公司代表性在管項(xiàng)目，原因就是“有一家國(guó)家金融監(jiān)管部門為我們?cè)谠摌怯畹淖鈶糁弧薄?/p>

　　2017年-2019年，金融街物業(yè)為富凱大廈提供了核心服務(wù)及配套增值服務(wù)，以協(xié)助銀行、證券公司、咖啡廳及其他設(shè)施的運(yùn)營(yíng)，分別獲得約959.5萬元、958.8萬元、1693.3萬元收入。

　　金融街物業(yè)的注冊(cè)地址與證監(jiān)會(huì)只有約500米的距離，但即便如此，金融街物業(yè)還是選擇投入港交所的懷抱。東方證券在研報(bào)中指出，物業(yè)公司更傾向于選擇港股而非A股上市的原因之一，是A股對(duì)于分拆子公司上市的關(guān)聯(lián)交易比例的要求是所有地產(chǎn)子公司型物業(yè)公司無法繞過的坎。

　　招股書顯示，金融街集團(tuán)通過全資附屬公司北京華融綜合投資有限公司，間接持有金融街物業(yè)47.52%的股份，金融街集團(tuán)旗下的金融街控股則作為金融街物業(yè)的聯(lián)屬公司，為其提供大部分物業(yè)管理項(xiàng)目。從收入構(gòu)成看，2017年-2019年，金融街物業(yè)營(yíng)收中的80%以上均來自金融街聯(lián)屬集團(tuán)。招股書提示，金融街聯(lián)屬集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的任何負(fù)面發(fā)展或其開發(fā)新物業(yè)的能力均可能影響公司獲取新物業(yè)管理項(xiàng)目的能力。

　　招股書稱，公司來自金融街聯(lián)屬集團(tuán)項(xiàng)目的收入貢獻(xiàn)占比略微減少，因?yàn)橹铝τ谕ㄟ^確保獲得獨(dú)立第三方的項(xiàng)目委聘來拓展業(yè)務(wù)。不過，外拓項(xiàng)目對(duì)收入的貢獻(xiàn)并不高，數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，來自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的在管建筑面積分別約占在管總建筑面積的27.5%、30.9%、33.6%，但在總收入中的占比僅為16.5%、16.6%、18.9%。

　　倚重北京市場(chǎng) 金融街片區(qū)收入占1/4

　　從金融街片區(qū)起家后，金融街物業(yè)將業(yè)務(wù)擴(kuò)大至全國(guó)重點(diǎn)地區(qū)，截至2019年12月31日，共擁有11家附屬公司及40家分支機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理服務(wù)涵蓋多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，并專注于商務(wù)物業(yè)。

　　招股書顯示，金融街物業(yè)2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.57億元，2018年為8.75億元，增長(zhǎng)15.7%；2019年實(shí)現(xiàn)收入9.97億元，增長(zhǎng)13.9%。凈利潤(rùn)由2017年度的8270萬元增長(zhǎng)10.7%至2018年度的9150萬元，并進(jìn)一步增長(zhǎng)23.9%至2019年度的1.13億元。

　　對(duì)比已經(jīng)上市的物業(yè)管理公司，金融街物業(yè)的規(guī)模不大。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月30日之前已經(jīng)在A股、H股上市的26家內(nèi)地物管公司，它們的營(yíng)收均值為24.16億元，凈利潤(rùn)均值為2.95億元。

　　在管規(guī)模上，2019年其在管建筑面積約為1990萬平方米。中指院數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)去年的管理面積均值為4278.83萬平方米，TOP10企業(yè)的管理面積均值達(dá)2.21億平方米。

　　金融街物業(yè)的營(yíng)收增速雖然達(dá)到兩位數(shù)，但對(duì)于仍處在跑買圈地階段的物管公司來說，增速不算快。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，上市物管企業(yè)2019年的總營(yíng)收達(dá)到625億元，較上年增長(zhǎng)36.2%，超半數(shù)公司的營(yíng)收增幅在40%以上。其中，營(yíng)收規(guī)模排在第一的碧桂園服務(wù)，去年的營(yíng)收增速達(dá)106.3%。

　　收入構(gòu)成上，金融街物業(yè)與金融街區(qū)域乃至整個(gè)北京，都是分不開的。金融街片區(qū)，常年都是北京辦公樓租金最貴的區(qū)域，今年年初，仲量聯(lián)行發(fā)布的報(bào)告顯示，北京金融街的辦公樓租金位居全球第三，僅次于香港中環(huán)和紐約中城。諸多金融機(jī)構(gòu)總部的入駐，也為金融街物業(yè)帶來豐厚的物業(yè)收入。

　　招股書披露，2017年-2019年，金融街區(qū)域的收入分別約為2.17億元、2.29億元、2.39億元，分別占總營(yíng)收的約29.2%、26.6%、24.4%，占比在1/4左右。

　　2017年-2019年，金融街物業(yè)北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入分別約為5.09億元、5.50億元、6.18億元，分別占總營(yíng)收的約68.5%、63.9%、63.1%。再加上在天津、石家莊、廊坊服務(wù)的項(xiàng)目，公司超過七成收入都來自華北區(qū)域，西南、華東、華南、東北、華中的占比不足三成。

　　商務(wù)物業(yè)貢獻(xiàn)大部分利潤(rùn) 整體毛利率待改善

　　東方證券指出，雖然商業(yè)、辦公、醫(yī)院等業(yè)態(tài)的物業(yè)管理較住宅項(xiàng)目的專業(yè)化程度更高，成本較住宅業(yè)態(tài)也會(huì)略高，但總體而言，這類業(yè)態(tài)的物業(yè)利潤(rùn)率會(huì)明顯高于住宅項(xiàng)目。物管公司在管面積中，商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)的管理面積越大，其利潤(rùn)率水平也會(huì)相應(yīng)越高。

　　2019年，金融街物業(yè)商務(wù)物業(yè)(含辦公樓、綜合樓、零售商業(yè)大樓及酒店)在管建筑面積約800萬平方米，占總在管建筑面積的40.2%；商務(wù)物業(yè)營(yíng)收6.47億元，占總營(yíng)收的66.06%；商務(wù)物業(yè)毛利1.59億元，占整體毛利的83.28%，毛利率為24.6%。

　　不過，受非商務(wù)物業(yè)(含住宅物業(yè)、公共物業(yè)及醫(yī)院、教育物業(yè)及其他)拖累，金融街物業(yè)的整體毛利率還處在偏低水平，2017年-2019年，公司整體毛利率分別為19.2%、18.5%、19.2%。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，上述年份已上市物管公司的整體毛利率均值分別為29.8%、29.7%、29.4%。金融街物業(yè)2019年的凈利率約為11%，也略低于已上市物管公司12.1%的均值。

　　對(duì)此，金融街物業(yè)董事長(zhǎng)及總經(jīng)理孫杰近日公開表示，公司未來仍將堅(jiān)持?jǐn)U展以商業(yè)物業(yè)為主的市場(chǎng)占有份額，這部分管理面積的增加，或許可以持續(xù)改善公司的毛利率表現(xiàn)，“商務(wù)物業(yè)管理收入更高，每月每平米12.66元，同期物業(yè)百?gòu)?qiáng)整體月物業(yè)費(fèi)平均價(jià)格3.26元?！?