泛?？毓赊D(zhuǎn)型五年仍靠“賣子”盈利 盧志強股權(quán)質(zhì)押率97%擬再融300億解壓

　　資本大亨盧志強當(dāng)前焦頭爛額，正在多方努力籌資還債。

　　盧志強控制的泛?？毓桑?00046.SZ）原本以地產(chǎn)起家，主打一二線熱點城市黃金地段商業(yè)地產(chǎn)。從2014年開始，公司通過內(nèi)部整合與外部收購方式涉足證券、信托等多個金融領(lǐng)域，并逐一拿下金融牌照。相較于其他房企淺嘗輒止的轉(zhuǎn)型，如今的泛?？毓梢呀?jīng)成為一家總資產(chǎn)高達1841億元的巨型民營金融控股集團，主業(yè)已由房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型至金融。

　　尷尬的是，轉(zhuǎn)型已有五年，泛?？毓衫麧櫜⒎莵碜越鹑跇I(yè)，而是地產(chǎn)及投資。

　　8月28日，泛?？毓膳兜陌肽陥箫@示，上半年，房地產(chǎn)貢獻的營業(yè)收入占比下降至20.28%，金融業(yè)務(wù)收入占比接近80%，已成為主要業(yè)務(wù)。然而，這些業(yè)務(wù)均不賺錢。上半年，雖然公司凈利潤（歸屬于上市公司股東的凈利潤，下同）達到17.37億元，但扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤（簡稱扣非凈利潤）則為虧損2.24億元。

　　泛?？毓沙晒崿F(xiàn)盈利源于“賣子”。今年上半年，公司以高達148.87億元價格出售北京一地塊及上海董家渡項目，形成26.75億元資產(chǎn)處置收益。去年，公司也是依靠非經(jīng)常性損益實現(xiàn)盈利。

　　前期大舉轉(zhuǎn)型布局讓泛?？毓杀成铣林貍鶆?wù)包袱。為此，公司千方百計去地產(chǎn)、去杠桿、降負債，目前已初見成效，有息負債已從去年底的1102.51億元降至今年6月末的756.52億元。盡管如此，因為短期債到期較為集中，公司依舊面臨較大償債壓力。

　　轉(zhuǎn)型已經(jīng)五年，面對激烈的市場競爭，泛海控股何時才能走出主營業(yè)務(wù)虧損之困？

　　扣非凈利半年虧逾兩億

　　泛海控股的半年度財報看似亮麗，實則有些慚愧。

　　半年報顯示，今年上半年，泛海控股實現(xiàn)營業(yè)收入51.70億元，去年同期為50.89億元，同比增長1.60%。對應(yīng)的凈利潤為17.37億元，上年同期為13.34億元，同比增長30.28%。然而，扣非凈利潤為-2.24億元，去年上半年為2.47億元，同比下降190.63%。由此可見，公司主營業(yè)務(wù)盈利能力大幅下降。

　　其實，不只是今年上半年，去年，泛?？毓傻闹鳡I業(yè)務(wù)經(jīng)營業(yè)績也是虧損的。去年全年，公司實現(xiàn)124.04億元，同比下降26.50%，凈利潤9.31億元，而扣非凈利潤則為虧損5.58億元，相較2017年的22.81億元下降124.45%。

　　去年及今年上半年，泛?？毓芍阅軐崿F(xiàn)盈利，完全依賴于非經(jīng)常性損益。去年，其非經(jīng)常性損益14.88億元，其中資產(chǎn)處置收益2.40億元、投資收益11.21億元、投資性房地產(chǎn)價值變動收益2.83億元。

　　今年上半年，投資收益更為可觀，高達35.43億元，這其中，公司出售資產(chǎn)一項就高達26.75億元。

　　根據(jù)公告，今年1月20日，泛?？毓晌錆h公司將其持有的上海公司剝離部分資產(chǎn)后的100%股權(quán)出售給孫宏斌的融創(chuàng)集團，交易價格高達148.87億元。交易標的主要為上海公司持有的浙江公司100%股權(quán)、上海御中100%股權(quán)，即聞名地產(chǎn)圈的上海董家渡項目。一同出售的還有上海公司全資子公司東風(fēng)公司持有的北京泛海國際居住區(qū)2#、3#地塊的相關(guān)資產(chǎn)和負債。

　　本次交易，除了部分債務(wù)外，融創(chuàng)還需向泛?？毓芍Ц?25.53億元現(xiàn)金。這一股權(quán)出售為泛?？毓韶暙I的凈利潤占凈利潤總額的106.51% 。這意味著，公司上半年凈利潤全部由本次交易所產(chǎn)生，而其主營業(yè)務(wù)整體上是虧損的。

　　再來看泛?？毓傻闹鳡I業(yè)務(wù)，營業(yè)收入為51.70億元，其中，地產(chǎn)收入10.49億元，占比20.28%，金融業(yè)務(wù)收入41.10億元，占比79.49%，金融業(yè)務(wù)占比遠超地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入。

　　2014年，原本主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的泛?？毓扇嫦蚪鹑陬I(lǐng)域轉(zhuǎn)型。近三年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入占比分別為75.17%、48.92%、39.13%，可謂是大幅下降。然而，轉(zhuǎn)型之后，公司的扣非凈利潤不斷下降。以上半年凈利潤數(shù)據(jù)為例，2015年6月30日至去年6月30日，其扣非凈利潤分別為6.60億元、7.37億元、6.33億元、2.47億元，今年上半年轉(zhuǎn)入虧損。

　　產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型難免會有陣痛期，只不過，泛?？毓傻年囃雌谝呀?jīng)長達五年，似乎還沒有結(jié)束，令人有些意外。

　　金融業(yè)務(wù)波動頻繁

　　實實在在推進由地產(chǎn)向金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，泛?？毓傻慕鹑跇I(yè)務(wù)不太穩(wěn)定，轉(zhuǎn)型的難度系數(shù)有加大趨勢。

　　泛海控股公開表示，2014年初，面對外部環(huán)境變化，公司決定在發(fā)揮現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)勢基礎(chǔ)上，融合具有較大發(fā)展?jié)摿Φ慕鹑?、?zhàn)略投資等業(yè)務(wù)板塊，將公司打造成涵蓋金融、房地產(chǎn)、戰(zhàn)略投資等業(yè)務(wù)的綜合性控股上市公司。

　　泛?？毓赊D(zhuǎn)型路徑主要是內(nèi)部金融資產(chǎn)整合及外部金融資產(chǎn)收購，二者同步推進。截至目前，其涉足銀行、證券、信托、保險、基金、資管等多個金融領(lǐng)域，并相繼將民生證券、民生信托、亞太財險等金融資產(chǎn)納入麾下，以此為契機構(gòu)筑核心金融平臺。此外，其參與設(shè)立的亞太再保險、亞太互聯(lián)網(wǎng)人壽保險公司正待監(jiān)管批復(fù)。

　　泛?？毓稍诮衲臧肽陥笾蟹Q，金融業(yè)務(wù)是轉(zhuǎn)型方向、地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型支撐、戰(zhàn)略投資業(yè)務(wù)是推進轉(zhuǎn)型的重要力量。對于深耕了20多年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司經(jīng)營模式由以開發(fā)建設(shè)為主轉(zhuǎn)向為投資、開發(fā)、運營三位一體。

　　從轉(zhuǎn)型以來的主營業(yè)務(wù)盈利能力看，隨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮、營收下降，泛海控股的經(jīng)營業(yè)績不佳，這與金融業(yè)務(wù)波動幅度較大、市場競爭力不強直接相關(guān)。

　　去年，泛?？毓傻男磐?、證券、保險三大板塊金融業(yè)務(wù)中，除了保險業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比增長9.81%外，信托和證券均為下降，二者降幅分別為28.46%、23.82%。尤其是證券領(lǐng)域，營業(yè)收入為14.99億元，毛利率為-12.70%，營業(yè)利潤為-1.90億元，入不敷出。當(dāng)然，這主要與去年A股市場深度調(diào)整有關(guān)。

　　唯一亮點是保險業(yè)務(wù)，亞太財險全年保費收入、凈利潤分別同比增長19.85%、150.78%，高于行業(yè)整體增速，但是其毛利率只有0.49%，35.31億元的營業(yè)收入產(chǎn)生的營業(yè)利潤只有1742.87萬元。

　　今年上半年，A股市場行情轉(zhuǎn)暖，券商業(yè)績暴增，民生證券也不例外。上半年，泛?？毓傻淖C券業(yè)務(wù)收入為14.16億元，上年同期為5.73億元，同比增長147.12%，毛利率為23.63%，去年同期為-19.59%。但是，受監(jiān)管政策影響，信托業(yè)務(wù)收入僅有7億元，去年同期為16.42億元，同比下降57.37%，毛利率也從71.74%銳降至45.86%，減少了25.88個百分點。證券業(yè)務(wù)增長的業(yè)績被信托業(yè)務(wù)吞噬。

　　至于保險業(yè)務(wù)，上半年，保險業(yè)務(wù)收入為19.94億元，同比增長2.73億元，毛利率上升至1.83億元，營業(yè)利潤為3656.53萬元，分別約為證券、信托業(yè)務(wù)營業(yè)利潤的十分之一，影響較小。

　　擬融資300億解壓短期債

　　轉(zhuǎn)型五年后，泛?？毓砂侔闩地搨两袢允莻鶆?wù)舊題未解局面。

　　公開信息顯示，為了推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，泛?？毓稍笈e收購，不完全統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，其在2014年至2016年的三年間，在金融領(lǐng)域的投資高達400億元，其中，證券行業(yè)120億元、信托100億元、保險90億元。

　　此外，公司參股亞太環(huán)宇連同大股東泛海集團斥資27億美元收購美國最大的長期護理保險公司Genworth金融集團，這一收購事項公司耗資約46億元。2017年底，泛?？毓墒召徬愀廴普杖倘A富國際控股有限公司51%股權(quán)，耗資約10億元。

　　在戰(zhàn)略投資方面，公司相繼入股了萬達影視、民生銀行、匯源果汁、中興通訊等多家上市公司以及和黃債券等。此外，公司還投資了境外證券、地產(chǎn)、燃煤發(fā)電及WeWork股權(quán)等，其中，在美國的地產(chǎn)投資高達35.94億美元。

　　頻頻投資使得泛海投資債務(wù)大幅飆升，2015年底，公司資產(chǎn)負債率一度達到87.19%。去年底，資產(chǎn)負債率依舊達到86.60%。在這期間，公司大舉融資，僅在2015年、2016年，其兩次發(fā)債一次定增，合計募資227.50億元。

　　債務(wù)飆升帶來的不僅僅是償債壓力，還有吞噬利潤的財務(wù)費用。2016年至今年上半年，公司財務(wù)費用分別為21.72億元、22.88億元、23.20億元、14.01億元，逐年攀升，今年上半年已經(jīng)超過去年全年的一半。

　　從今年半年報數(shù)據(jù)看，公司降負債已經(jīng)取得明顯成效。截至6月末，其有息負債為756.52億元，較去年底的1102.51億元減少345.99億元，降幅高達31.38%，而且，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，長短期債務(wù)比重在上升。截至6月末，公司資產(chǎn)負債率為82.38%，較去年底減少4.22個百分點。

　　盡管如此，泛?？毓扇匀淮嬖谳^大的償債壓力。截至6月末，公司短期借款164.98億元、一年內(nèi)到期的非流動負債144.27億元，合計為309.25億元，公司貨幣資金為199.38億元。當(dāng)然，從快速變現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模來看，正常情況下，公司不存在償債壓力，但如果債務(wù)集中到期、資產(chǎn)變現(xiàn)未達預(yù)期，就會產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。正如公司所言，由于部分債務(wù)集中到期，導(dǎo)致公司償債壓力仍然存在。

　　目前，泛?？毓烧诨I劃推進規(guī)模高達306億元的籌融資方案，其中包括境外發(fā)行15億美元、境內(nèi)50億元公司債、119億元定增、武漢公司再引資30億元等。

　　備受關(guān)注的是，二級市場上，泛海控股股價已創(chuàng)下近年來新低，8月30日收報4.36元/股。公司控股股東泛?？毓杉瘓F及其一致行動人的股權(quán)質(zhì)押率高達97.37%，面臨的風(fēng)險依舊。