□本報記者 李香才

　　近期，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬科A、金融街等公司頻遭險資舉牌。2015年以來，隨著利好政策刺激、房地產(chǎn)市場回暖，險資入股房企腳步明顯加快。保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，保險行業(yè)總資產(chǎn)達(dá)11.83萬億元，較年初增長16.49%。按照當(dāng)前險資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例30%的上限來看，將有3.55萬億資金可用于房地產(chǎn)投資。業(yè)內(nèi)人士分析指出，大規(guī)模保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅推動資本和實業(yè)跨界融合，房地產(chǎn)市場格局也將發(fā)生深刻變化。

　　險資掃貨地產(chǎn)股

　　金融街日前公告稱，收到和諧健康保險股份有限公司和安邦人壽保險股份有限公司的通知，截至12月10日，和諧保險通過“和諧健康保險股份有限公司-萬能產(chǎn)品”賬戶購買公司普通股股票累計達(dá)到4.75億股，占公司總股本的15.88%。截至12月10日，安邦人壽通過“安邦人壽保險股份有限公司-積極型投資組合”賬戶購買公司普通股股票累計達(dá)到2.73以股，占公司總股本的9.12%。截至12月10日，和諧保險和安邦人壽合計持有公司約25%股份。

　　實際上，近期獲得險資青睞的房企并非只有金融街。根據(jù)萬科A披露，截至12月4日，深圳市鉅盛華股份有限公司通過資管計劃集中競價交易買入公司4.969%股份。本次權(quán)益變動后，鉅盛華及其一致行動人前海人壽保險股份有限公司合計持有萬科A股份20.008%，為公司第一大股東。

　　繼鉅盛華之后，萬科A又遭到安邦保險舉牌。截至12月7日，安邦人壽購買萬科A股份2.58%；安邦財產(chǎn)保險股份有限公司購買萬科A股份1.38%；和諧保險購買萬科A股份0.80%；安邦養(yǎng)老購買萬科A股份0.24%。4家保險公司合計持有萬科A的5.0000005%股份。

　　根據(jù)公開資料，安邦人壽、安邦財險、和諧保險及安邦養(yǎng)老均為安邦保險集團(tuán)股份有限旗下公司。四家保險公司未簽訂一致行動協(xié)議或達(dá)成一致行動意向，但因存在的關(guān)聯(lián)關(guān)系構(gòu)成一致行動人。

　　除了萬科A之外，安邦保險還增持了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份。12月7日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公告稱，公司原第二大股東南豐集團(tuán)于12月4日賣出的20.5股份被Anbang Insurance Group Co.， Ltd及Anbang Property & Casualty Insurance Co.， Ltd購得。二者為安邦保險集團(tuán)及其投資企業(yè)。交易完成后，中國人壽仍為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東，持股29.3%，而安邦保險持股20.5%成為新晉的第二大股東。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的前兩大股東被兩大險資占據(jù)。

　　房地產(chǎn)配置仍有增加空間

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，按照申萬行業(yè)分類，目前142家A股房企前十大流通股東中包含險資22家，占比超過15%。中國指數(shù)研究院分析師指出：“保險資金投資海內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀環(huán)境不斷放松，是推動險資進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)的一個因素?！币恢币詠?，保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)需要國家政策的許可。2009年新《保險法》增加了投資不動產(chǎn)領(lǐng)域，便于保險資金投資房地產(chǎn)。2012年，政府允許險資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例的上限為15%。2014年，保監(jiān)會將這一比例上調(diào)至30%。海外方面，外匯管制的放松及審批流程簡化，也為險資布局海外地產(chǎn)創(chuàng)造了良好的條件。

　　“另外，保險行業(yè)龐大的資金余額和較低的投資收益促使其入股房地產(chǎn)企業(yè)，以提高資金使用效率、優(yōu)化投資收益?！痹摲治鰩熤赋?。數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，保險行業(yè)原保險保費收入超過2萬億元，行業(yè)總資產(chǎn)突破11萬億元，保險資金運用余額高達(dá)10.6萬億元。但長期以來，我國保險資金投資渠道受限，保險公司大量資金投入到了銀行存款、債券、基金等，保險資金投資回報率不高。而房地產(chǎn)行業(yè)投資金額大、投資期限長、收益穩(wěn)定的特點與我國保險資金使用時間長、規(guī)模大、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性相匹配。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)未來的政策預(yù)期，是險資頻頻舉牌房企的另一個重要因素。近來央行多次降息降準(zhǔn)，中央繼續(xù)強調(diào)去庫存戰(zhàn)略，為樓市釋放新一輪政策信號。同時，住房公積金管理條例修訂稿出臺征求意見，公積金提取范圍將更廣泛，樓市信心得到進(jìn)一步提振。12月14日，中央提出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。接受中國證券報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來國家還將會出臺更多利好政策，加快房地產(chǎn)去庫存。

　　在華泰證券分析師謝皓宇看來，中國保險業(yè)目前40%左右的銀行存款配置需要進(jìn)行重新配置?！鞍凑辗康禺a(chǎn)開發(fā)周期3年來測算，3年期定期存款的總利潤回報是2.75%，房地產(chǎn)的利潤率平均為15%。即便是考慮到協(xié)議存款利率會略高于定期存款利率，但仍然處在較低水平，房地產(chǎn)的配置比重有增加的空間?！?/p>

　　推進(jìn)跨界融合

　　隨著保險資金參與房地產(chǎn)投資日益成熟，保險企業(yè)利用自身優(yōu)勢，開始與地產(chǎn)公司合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。平安集團(tuán)近年來頻繁在房地產(chǎn)領(lǐng)域布局，從拿地、入股優(yōu)質(zhì)項目、參與地產(chǎn)股權(quán)投資到互聯(lián)網(wǎng)金融及物流地產(chǎn)，通過旗下眾多子公司，平安組建了龐大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊。2015年前10月，平安在北京、上海、天津、杭州等城市，以個體和聯(lián)合形式連續(xù)競拍約14塊土地，涉及土地出讓金額477億元。近日，平安集團(tuán)聯(lián)手綠城中國和中交集團(tuán)以57億競得北京市門頭溝永定鎮(zhèn)項目，繼續(xù)擴大和地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域的合作。

　　保險企業(yè)拿地后，除了開發(fā)辦公樓和商業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也成為其突出的業(yè)務(wù)類型。如泰康人壽在北京、海南等地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，中國人壽在蘇州建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)等。

　　在險資大規(guī)模入股房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行長期投資后，房企也看到了險資在金融領(lǐng)域的固有優(yōu)勢，開始逆向發(fā)力保險行業(yè)來布局金融平臺，拓展多元化金融服務(wù)體系。今年以來，泰禾集團(tuán)、陽光城、新華聯(lián)、泛?？毓?/a>、中天城投等上市房企宣布設(shè)立保險公司。地產(chǎn)上市公司通過設(shè)立保險公司在獲得保險牌照的同時也可取得廉價、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　上述中國指數(shù)研究院分析師表示，險資將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大影響?！耙环矫妫U資相對較低的融資成本可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得發(fā)展與擴張所需的資金及其他資源，形成資金優(yōu)勢。另一方面，保險企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)也有利于推動房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，由險企負(fù)責(zé)資金與土地的提供，地產(chǎn)企業(yè)可以將業(yè)務(wù)重心更多放在項目營運方面，擺脫原有全產(chǎn)業(yè)鏈模式。最后，保險企業(yè)在資產(chǎn)和風(fēng)險管理方面先進(jìn)的管理經(jīng)驗對房地產(chǎn)企業(yè)有較強的借鑒作用?！?/p>