中央商場此次重大資產(chǎn)重組雖然終止，卻不經(jīng)意間揭開了雨潤集團旗下待整合資產(chǎn)價值的“面紗”。

　　雨潤集團具有典型的“大集團小公司”的特征。數(shù)據(jù)顯示，2014年雨潤集團實現(xiàn)銷售收入約1500億元，居中國民營企業(yè)500強第8位。集團旗下共有食品、地產(chǎn)、商業(yè)、物流、旅游、金融、建筑七大板塊，但僅有商業(yè)、食品和部分地產(chǎn)資產(chǎn)通過A股的中央商場和H股的雨潤食品兩個上市公司實現(xiàn)了證券化，集團旗下資產(chǎn)進一步推進證券化的市場預(yù)期一直非常強烈。

　　今年7月20日，中央商場與雨潤集團簽訂《股權(quán)合作意向書》，就收購利安人壽4.90%股權(quán)與雨潤集團達成初步意向，意味著雨潤集團的資產(chǎn)證券化已經(jīng)開啟。中央商場此次重大資產(chǎn)重組的“試探”也顯示，與雨潤食品相比，其將成為雨潤集團旗下主要的資產(chǎn)證券化平臺。

　　中央商場計劃整合的是雨潤集團旗下最重要的三塊資產(chǎn)：商業(yè)、物流和金融。這三塊也是孫宏斌對雨潤集團最念念不忘的資產(chǎn)。9月8日晚，融創(chuàng)中國與雨潤集團達成戰(zhàn)略合作協(xié)議后，出于對不確定性的憂慮，眾多投資者對這一合作紛紛看衰，融創(chuàng)中國9月9日復(fù)牌后股價一度下挫10%。

　　在隨后緊急召開的投資者電話會議中，孫宏斌重申了對雨潤集團資產(chǎn)價值的看法：“雨潤有三個板塊挺值錢：中央商場，持有商業(yè)的運營能力很強；農(nóng)產(chǎn)品交易和物流方面，本身也是一種商業(yè)，收租金、傭金和管理費，其實跟房地產(chǎn)是一回事；另外就是保險，以后跟房地產(chǎn)或許有協(xié)同?！?/p>

　　中央商場本身的資產(chǎn)價值自不待言。2004年之前，中央商場由南京國資委控股，并在政府主導(dǎo)下收購了淮安、連云港、徐州、濟寧等多個城市的國有百貨；2004年之后，祝義財入主中央商場，并繼續(xù)收購和自建若干門店。公司總裁王林向中國證券報記者介紹，截至目前，中央商場共有11家門店，其中8家為自持物業(yè)，分布于南京、淮安、徐州、連云港、揚中、濟寧、洛陽等地。

　　歷史方面的原因使中央商場的8家自持物業(yè)門店無不“既貴又便宜”：一方面，上述8家門店無不位于各個城市的“零號地段”，也就是核心商圈，資產(chǎn)極為優(yōu)質(zhì)。中泰證券認為，中央商場65萬平米的現(xiàn)有門店加上92萬平米的儲備門店，估值約為354億元；另一方面，中央商場商業(yè)物業(yè)的平均持有成本卻極低。孫宏斌指出，“中央商場商業(yè)物業(yè)平均持有成本只有2500元/平方米。我們也想持有商業(yè)，但是我們自己持有的成本很高?！?/p>

　　雨潤集團旗下的農(nóng)產(chǎn)品物流板塊同樣極具價值。在農(nóng)產(chǎn)品物流行業(yè)，雨潤集團僅次于深主板上市公司農(nóng)產(chǎn)品排名行業(yè)第二，在4個原有成熟市場（南京農(nóng)貿(mào)中心、南京華商副食品市場、南極食品批發(fā)市場、長沙福潤肉制品市場）基礎(chǔ)上，雨潤集團自2009年以來加速擴張，成都、西安、沈陽、哈爾濱、石家莊等市場相繼開業(yè)，目前開業(yè)和在建項目已達18家，新建物流中心占地面積均在3000畝以上。已運營農(nóng)產(chǎn)品物流市場日均交易量達到2.2萬噸，2014年實現(xiàn)交易額突破1000億元。

　　農(nóng)產(chǎn)品物流中心建設(shè)與房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展，被看作是雨潤集團獨特的發(fā)展模式。平安證券指出，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場準入門檻包括強大資本金和融資渠道支持，良好政府關(guān)系，豐富的市場建設(shè)、招商和管理經(jīng)驗，品牌知名度等，開發(fā)投入大，周期長，經(jīng)營管理要求高。然而，一旦市場成熟，可形成“交易傭金＋商鋪倉儲租金＋配套地產(chǎn)開發(fā)＋物流配送+物業(yè)管理、信息服務(wù)、供應(yīng)鏈金融等其他收入”的綜合收益模式，投資收益率穩(wěn)定；而且，商業(yè)配套開發(fā)銷售覆蓋建設(shè)成本，加快資金回籠，支持后續(xù)擴張。

　　利安人壽的價值，一方面體現(xiàn)在保險牌照的稀缺性，另一方面在于隨著其快速發(fā)展所顯露的巨大發(fā)展空間。在中央商場停牌期間，利安人壽還進行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。8月24日，保監(jiān)會批復(fù)同意利安人壽第二大股東江蘇鳳凰出版?zhèn)髅?/a>集團將持有的3.26億股股份分別轉(zhuǎn)讓給雨潤集團、遠東控股和紅豆集團，匯鴻國際也將持有的2.5億股利安人壽股份轉(zhuǎn)讓給江蘇蘇匯資產(chǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，雨潤控股持股比例升至28.2353%，穩(wěn)居第一大股東之位，遠東控股升為第二大股東。

　　零售與地產(chǎn)的行業(yè)屬性與保險是天然的匹配。最近兩年，包括生命人壽、安邦保險、前海人壽等在內(nèi)的險資便頻頻舉牌零售上市公司和地產(chǎn)上市公司。零售業(yè)對上下游的占款較多，現(xiàn)金流往往比較充裕，行業(yè)屬性與保險非常匹配。保險資產(chǎn)特別是壽險資產(chǎn)，其負債時長一般在5到10年，這使保險資金投資偏愛像地產(chǎn)這樣的長線項目，以解決保單久期匹配問題。如果中央商場能夠牽手利安人壽，未來對盤活中央商場的零售和農(nóng)產(chǎn)品物流，將起到舉足輕重的作用。