□本報記者 李香才

　　香江控股11月4日宣布收購其關(guān)聯(lián)方的多個物業(yè)，以完善產(chǎn)業(yè)鏈，加快向商貿(mào)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。實際上，近期房地產(chǎn)行業(yè)的重組整合案例不斷。根據(jù)統(tǒng)計，2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，數(shù)量和金額均明顯增多。中國指數(shù)研究院認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整合以及企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢的不斷加深，房地產(chǎn)并購市場將持續(xù)升溫。

　　行業(yè)整合加速推進

　　香江控股11月4日公布資產(chǎn)重組方案，擬收購其關(guān)聯(lián)方南方香江、深圳金海馬、香江集團持有的沈陽好天地100%股權(quán)、深圳家福特100%股權(quán)、長春物業(yè)、鄭州物業(yè)和廣州物業(yè)。此次購買標(biāo)的均為與家居商貿(mào)業(yè)務(wù)相關(guān)的物業(yè)資產(chǎn)。本次收購是香江控股進一步深化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的需要，有利于加快上市公司向商貿(mào)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　泰禾集團10月31日公告，公司全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京科技園建設(shè)（集團）股份有限公司簽訂了《合作框架協(xié)議》，福州泰禾擬通過收購股權(quán)及增資方式最終持有北京瑞坤置業(yè)有限責(zé)任公司49%股權(quán)。瑞坤置業(yè)系北京麗春湖地塊的開發(fā)與建設(shè)主體，麗春湖項目位于北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)北沙河北側(cè)，項目規(guī)劃總用地面積13.66萬平方米。泰禾集團由此曲線介入昌平麗春湖項目的開發(fā)建設(shè)，推進深耕一線市場的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　值得注意的是，在一些房企主動“進攻”的同時，主動退出的中小開發(fā)商增多。盡管自去年11月份以來，央行多次降準(zhǔn)降息，社會整體融資成本有所下降，但許多中小房企資金面依然不容樂觀，通過變賣部分股權(quán)或債權(quán)獲取資金成為眾多中小房企的無奈之舉。2015年8月，浙江廣廈決定在未來三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間的新領(lǐng)域，實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。萊茵置業(yè)也宣布變更為萊茵體育，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，數(shù)量和金額均明顯增多。受近期宏觀經(jīng)濟放緩的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的去庫存壓力，行業(yè)優(yōu)勝劣汰機制愈加明顯，部分房地產(chǎn)企業(yè)不得不采取出讓企業(yè)或項目股權(quán)的方式來保持企業(yè)生存發(fā)展。

　　多因素催化并購頻現(xiàn)

　　中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，行業(yè)競爭加劇、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整及地價持續(xù)走高等多方面的原因，催化房地產(chǎn)行業(yè)并購頻現(xiàn)。

　　2013年以來，地產(chǎn)行業(yè)銷售增速減緩，土地資金成本上升，去庫存壓力加大，房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時代進入到白銀時代，兼并重組被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)增強核心競爭力、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置的重要手段。

　　從企業(yè)格局角度來看，全國房地產(chǎn)投資放緩主要源于大部分中小房企的投資不振，掣肘于資金的缺位，多數(shù)中小房企拿地積極性消退，項目開工延緩，銷售回款速度明顯降低。更多中小房企經(jīng)營壓力上升，被迫出讓企業(yè)項目或變賣股權(quán)引進戰(zhàn)略投資者，以維系企業(yè)正常運營。同時，大型房企得益于自身雄厚的資本實力，在保障自身業(yè)績增長的同時，戰(zhàn)略并購或入股優(yōu)質(zhì)項目。隨著時間的推移，行業(yè)競爭格局兩極分化特征顯著。

　　同時，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入新常態(tài)，越來越多的房企開始尋求多元化發(fā)展。多元化的戰(zhàn)略調(diào)整有利于企業(yè)增加資產(chǎn)組合種類，減輕經(jīng)營風(fēng)險。針對一些需要進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)來說，通過行業(yè)間的兼并重組利于尋求新的業(yè)務(wù)增長點。而從一體化的角度來看，企業(yè)通過戰(zhàn)略合作、行業(yè)整合可以充分利用資源，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，進而延長企業(yè)價值鏈并擴大企業(yè)價值。

　　2013年以來，熱點一二線城市土地供應(yīng)特別是純住宅用地供給有限，同時市場分化加速，品牌房企爭相回歸一線城市，帶來土地價格居高不下。這使得房企拿地日趨謹(jǐn)慎，進而選擇兼并收購來彌補在土地市場直接投資拿地的減少。通過兼并收購，房企對土地資源的布局進行了補充和完善，從而進一步擴大規(guī)模。

　　房地產(chǎn)并購將持續(xù)升溫

　　隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，加快經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變成為普遍共識，以市場為導(dǎo)向的并購是實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及企業(yè)提高競爭力的重要途徑之一。2012年以來，上市公司跨國并購、并購重組、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部整合等交易形式頻受國家利好政策支持，行業(yè)兼并重組日趨活躍。

　　市場和監(jiān)管制度的創(chuàng)新以及并購基金的設(shè)立，對改善房地產(chǎn)并購環(huán)境產(chǎn)生了積極的影響?，F(xiàn)階段，上市公司在兼并重組方面得到政策扶持，今后有望繼續(xù)發(fā)揮政策引導(dǎo)作用，創(chuàng)造規(guī)范、有序的市場環(huán)境，促進跨區(qū)域并購。同時減少境外并購審批流程，幫助更多的國內(nèi)企業(yè)進行海外業(yè)務(wù)的拓展，實現(xiàn)向跨國公司轉(zhuǎn)變。此外，部分公司選擇聯(lián)合專業(yè)機構(gòu)設(shè)立產(chǎn)業(yè)并購基金，借助專業(yè)機構(gòu)的實力實施并購，不僅可以為并購企業(yè)提供資金支持，也順應(yīng)了地產(chǎn)同金融緊密融合的趨勢。

　　中國指數(shù)研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)整合和企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢正在加強，未來房地產(chǎn)并購市場將持續(xù)升溫，行業(yè)集中度將不斷提高，樓市的調(diào)整導(dǎo)致更多中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)模化聚集與并購頻發(fā)的局面。未來，隨著行業(yè)整合以及企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢的不斷加深，房地產(chǎn)并購市場將持續(xù)升溫。

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