□本報(bào)記者 李香才

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、通州區(qū)政府8月14日晚間下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》，在此前北京市房地產(chǎn)限購(gòu)政策基礎(chǔ)之上對(duì)通州的商品房提出了更嚴(yán)格的限購(gòu)措施，并于8月15日開(kāi)始執(zhí)行。中國(guó)證券報(bào)記者從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)了解到，這一政策已經(jīng)開(kāi)始對(duì)通州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

　　多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，通州限購(gòu)升級(jí)有望平抑房?jī)r(jià)，但由于此次限購(gòu)不包括商住項(xiàng)目，商住項(xiàng)目或?qū)⒓涌焐蠞q。此外，購(gòu)房需求有可能轉(zhuǎn)向通州周邊區(qū)域，刺激周邊區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。

　　通州房地產(chǎn)限購(gòu)升級(jí)

　　此次限購(gòu)升級(jí)涉及通州新建商品住房和二手住房。文件要求，以下家庭暫停向其出售通州區(qū)商品住房：已擁有1套住房、無(wú)法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭；無(wú)法提供近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在全國(guó)限購(gòu)都在放松或取消的大背景下，通州區(qū)域限購(gòu)進(jìn)一步收緊，旨在遏制近期借“通州行政副中心”一事炒高房?jī)r(jià)。在北京市政府遷址通州尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的情況下，部分開(kāi)發(fā)商和機(jī)構(gòu)卻借機(jī)炒高房?jī)r(jià)，嚴(yán)重干擾了民生。

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，此次政策調(diào)整進(jìn)一步明確了通州未來(lái)的人口梳理導(dǎo)向，即將戶籍和工作作為引導(dǎo)人口流向的主要依據(jù)，未來(lái)更有利于合理優(yōu)化地方人口結(jié)構(gòu)，梳理分流非相關(guān)人口，從長(zhǎng)期看將有利于緩解北京東部一直面臨的人口和交通壓力。

　　需求外溢效應(yīng)顯現(xiàn)

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，這一政策8月15日開(kāi)始執(zhí)行，但一些購(gòu)房者在新政實(shí)施之前已加快了購(gòu)房速度，在我愛(ài)我家通州區(qū)域門(mén)店，大量趕搭政策末班車(chē)的購(gòu)房人排隊(duì)審核資質(zhì)。新建商品住宅市場(chǎng)同樣火爆，部分樓盤(pán)選擇連夜開(kāi)盤(pán)。8月15日，通州二手房市場(chǎng)明顯降溫，部分急于出手的業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，降價(jià)幅度從10萬(wàn)元到20萬(wàn)元不等。

　　中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，此次調(diào)整短期內(nèi)將有效抑制通州房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的行情。但通州供應(yīng)端相對(duì)緊張，限購(gòu)下未來(lái)房?jī)r(jià)仍面臨上漲壓力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限購(gòu)收緊對(duì)通州市場(chǎng)將出現(xiàn)多方面的影響，價(jià)格漲幅被抑制，但依然會(huì)上漲。目前通州核心區(qū)的商品房住宅處于凈去化狀態(tài)。通州可售商品房住宅庫(kù)存為最近6年的低點(diǎn)；土地市場(chǎng)方面，經(jīng)過(guò)多年消化，最近3年通州供應(yīng)的住宅土地只有8宗，大部分還是自住房，供應(yīng)集中在臺(tái)湖等新區(qū)。

　　通州限購(gòu)升級(jí)落地后，受限購(gòu)政策影響無(wú)法在通州購(gòu)房的需求已經(jīng)開(kāi)始外溢。來(lái)自我愛(ài)我家門(mén)店的信息顯示，通州周邊區(qū)域樓市的關(guān)注度明顯上升，客戶咨詢(xún)量、看房量明顯上升。北京的順義和亦莊，環(huán)北京區(qū)域的燕郊、大廠和香河等區(qū)域的部分樓盤(pán)醞釀漲價(jià)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，此次通州限購(gòu)升級(jí)，有可能會(huì)刺激通州商住項(xiàng)目市場(chǎng)升溫。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，通州交通、教育、商業(yè)零售等配套設(shè)施建設(shè)方面正在逐漸完善，而通州限購(gòu)升級(jí)不涉及商住項(xiàng)目，對(duì)商住項(xiàng)目將形成利好，未來(lái)商住項(xiàng)目市場(chǎng)有望升溫。