□本報(bào)記者 劉興龍

　　5月28日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合推出《2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》及“2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司100強(qiáng)排行榜”。報(bào)告指出，過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)行政干預(yù)性政策趨于減少，宏觀調(diào)控政策更為市場(chǎng)化。近年來(lái)持續(xù)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給逐漸充足、需求增長(zhǎng)趨緩。房地產(chǎn)市場(chǎng)正由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，行業(yè)整體盈利收窄和內(nèi)部逐漸分化。

　　行業(yè)洗牌加速

　　2015年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)頻吹，第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額16651億元，與2014年同期相比增長(zhǎng)8.5%，與2014年四季度5.6%的增速相比，略有回升。盡管市場(chǎng)成交仍顯低迷，但一、二線重點(diǎn)城市率先出現(xiàn)成交量回升，市場(chǎng)整體逐步企穩(wěn)。

　　過(guò)去數(shù)年，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率相對(duì)較高，不少上市企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的監(jiān)測(cè)，滬深涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數(shù)的18%。2012年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速。2014年，滬深涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過(guò)100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　在此期間，不少非房地產(chǎn)企業(yè)在涉足房地產(chǎn)后，發(fā)展情況不容樂(lè)觀，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)主業(yè)受損的情況，于是陸續(xù)剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。部分以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，近年來(lái)持續(xù)表現(xiàn)欠佳，逐漸萌生退意。其中，舜元實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)型成為基于智能處理器的系統(tǒng)級(jí)集成電路設(shè)計(jì)與軟件服務(wù)提供商；正和實(shí)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)變更為石油勘探開(kāi)發(fā)和石油化工項(xiàng)目的相關(guān)業(yè)務(wù)；銀基發(fā)展從2013年進(jìn)入漸進(jìn)式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，從房地產(chǎn)業(yè)全面轉(zhuǎn)向烯碳新材料產(chǎn)業(yè)。

　　從本次測(cè)評(píng)的部分核心測(cè)評(píng)指標(biāo)看，2014年上市房企總資產(chǎn)均值為447.88億元，同比上升23.42%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值95.75億元，同比增長(zhǎng)3.99%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比下降0.06個(gè)百分點(diǎn)至65.75%；凈負(fù)債率均值同比增加9.19個(gè)百分點(diǎn)至88.86%；凈利潤(rùn)均值為15.02億元，同比增加9.16%。

　　值得注意的是，2014年房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債水平仍處高位。高企的負(fù)債水平反映出在市場(chǎng)低迷、銷售下滑的情況下，企業(yè)擴(kuò)張更加依賴借貸，普遍采用的高杠桿和高資金成本驅(qū)動(dòng)的以債養(yǎng)債模式導(dǎo)致了償債風(fēng)險(xiǎn)再攀新高。從長(zhǎng)期負(fù)債比率來(lái)看，2014年房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.75%，較2013年微降0.06個(gè)百分點(diǎn)；而凈負(fù)債率均值為88.86%，較2013年上升9.18個(gè)百分點(diǎn)，處于近五年來(lái)的最高點(diǎn)。

　　瞄準(zhǔn)新興概念

　　對(duì)于房地產(chǎn)板塊來(lái)說(shuō)，除了寬松政策利好，年內(nèi)最重要的話題還有整個(gè)行業(yè)的發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。萬(wàn)科、保利、綠城和世茂等眾多龍頭企業(yè)相繼提出了向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，中天城投、金科股份、泛?？毓?/a>和中南建設(shè)等一批中小型企業(yè)紛紛向互聯(lián)網(wǎng)金融、醫(yī)療健康、新能源以及住宅建筑產(chǎn)業(yè)化等方向發(fā)力。

　　由于兩地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程不同，投資者偏好及估值體系存在差異，A股和港股兩個(gè)市場(chǎng)對(duì)輕資產(chǎn)模式的看法并不完全相同，使得滬深上市房企估值普遍領(lǐng)先于在港上市房企。

　　萬(wàn)科的小股操盤(pán)和社區(qū)服務(wù)、保利的房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)和養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、金科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資和新能源以及中南建設(shè)的住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)等業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型策略，都得到投資者追捧，企業(yè)股價(jià)隨之出現(xiàn)大幅上漲。

　　而在港股市場(chǎng)上，綠城、花樣年等企業(yè)提出了代建、社區(qū)服務(wù)等概念，投資者卻普遍認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)拐點(diǎn)，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)難以為企業(yè)貢獻(xiàn)可觀利潤(rùn)。

　　互聯(lián)網(wǎng)化漸深入

　　2014年房地產(chǎn)行業(yè)加快轉(zhuǎn)型，“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”逐漸成為上市房企的戰(zhàn)略要點(diǎn)，上市房企紛紛在運(yùn)營(yíng)模式、營(yíng)銷服務(wù)、制度管理等方面上推陳出新，力求實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　在運(yùn)營(yíng)模式方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸成熟，重資產(chǎn)模式下行業(yè)利潤(rùn)攤薄日益突出，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為眾多上市房企的關(guān)鍵詞。包括萬(wàn)科、保利、世茂在內(nèi)的上市房企相繼提出向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略，輕資產(chǎn)模式主要聚焦于地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的小股操盤(pán)、代建、房地產(chǎn)基金以及基于互聯(lián)網(wǎng)的社區(qū)服務(wù)等。

　　在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，大多數(shù)上市房企的住宅產(chǎn)品已形成標(biāo)準(zhǔn)化模式。在此基礎(chǔ)上，上市房企一方面通過(guò)產(chǎn)品的微創(chuàng)新來(lái)拓展發(fā)展空間，另一方面則是在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外拓展其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，打造“房地產(chǎn)+X”的跨界產(chǎn)品，以此不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈。金地創(chuàng)新推出“HOME+”系列產(chǎn)品，并首創(chuàng)SMART及MAGIC戶型，滿足不同的使用需求。世茂集團(tuán)針對(duì)80后、90后客群推出Mini Hotel、Mini Mall等微創(chuàng)新產(chǎn)品。以恒大、綠地為代表的房企在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域之外，在農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面擴(kuò)張，增加盈利途徑。

　　在融資方面，上市房企通過(guò)REITs、險(xiǎn)資合作的模式不斷創(chuàng)新，如平安持股碧桂園、萬(wàn)科牽手徽商銀行、恒大地產(chǎn)與中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議等。同時(shí)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始試水地產(chǎn)基金。保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、富力等大型開(kāi)發(fā)商均已自建房地產(chǎn)基金公司，并啟動(dòng)了旗下基金的募資活動(dòng)，運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目。保利地產(chǎn)在2010年與中信證券共同成立了“信保基金”，2014年末基金管理規(guī)模達(dá)280億元，同比增長(zhǎng)了40%。

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