□本報記者 萬晶

　　隨著公積金新政、降準(zhǔn)降息接連出臺，房地產(chǎn)市場重新活躍。近期，人口密集的一線城市二手房成交量大漲，買賣雙方積極入市，掛牌量普遍增長，價格略有上漲。業(yè)內(nèi)人士指出，寬松的政策將促進(jìn)一線城市的樓市持續(xù)回暖，但由于受新房供應(yīng)量和庫存量影響，未來二手房價格大幅上漲可能性較小。

　　北京上海成交猛增

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，5月4日至10日一周，北京市二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到3500套，與3月和4月同期相比，分別增長了102.9%和5%。這一周北京市二手住宅成交均價為35871元/平方米，較上周微漲0.4%，成交均價環(huán)比變化連續(xù)三周保持在1%的區(qū)間。4月份北京二手房住宅網(wǎng)簽達(dá)到了17191套，創(chuàng)近25個月新高。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，二手房轉(zhuǎn)讓稅收新政策實施1個多月以來，北京二手房成交量明顯升溫。雖然難以出現(xiàn)價格全面大漲，但今年樓市肯定好于去年。在二手房成交升溫后，后續(xù)改善型需求的入市會增加商品房市場的活躍度。

　　上海二手房市場在多項利好刺激下，4月份成交大幅增長六成，達(dá)到3.6萬套，創(chuàng)上海樓市歷史次高紀(jì)錄。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，4月上海二手房成交均價為每平方米24149元，環(huán)比上漲5.2%。

　　上海二手房成交歷史最高點是在2013年“國五條”刺激下，當(dāng)年3月份成交6.96萬套。雖然無法與歷史高點相比，但今年3、4月份樓市成交放大效應(yīng)也極為顯著。進(jìn)入5月后，這種態(tài)勢得到了延續(xù)。德佑地產(chǎn)表示，5月上旬的二手房成交量相較4月上旬上漲了三成左右。

　　分析人士表示，上海二手房4月成交均價出現(xiàn)5.2%的環(huán)比上升，主要還是受到成交結(jié)構(gòu)的影響，中高價位的房源成交比重上升，明顯拉升了4月的成交均價。上海市場購買力強(qiáng)勁，對于中高端產(chǎn)品的購買欲和需求潛力較大。

　　廣州二手房供應(yīng)量也明顯增多。滿堂紅市場研究部的最新市場報告顯示，該公司在4月新增可售有效房源超過4900套，環(huán)比增加20.2%。成交方面，“滿兩年”的物業(yè)成交比例為40.3%，環(huán)比增加3.9個百分點。

　　從實際的成交個案看，買家仍比較理性。4月份經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易中，成交價高于放盤價的宗數(shù)比3月增加60%，但其占當(dāng)月總成交宗數(shù)的比例與3月一樣，皆為7.7%。而4月成交價與放盤價相同的宗數(shù)比3月增加1.3倍，成交比例也從3月的10.8%增加至15.4%。

　　房價大漲概率較小

　　上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，4月份二手房市場政策效應(yīng)超過市場預(yù)期；掛牌量持續(xù)減少7個月后止跌反彈；一二手房間價格制約顯現(xiàn)。盡管銀行執(zhí)行二套房首付40%尚不普遍，但改善需求繼續(xù)成為交易主角，改善需求包括首置改善、置換改善、多次改善甚至深度改善等。此外，股市獲利資金在樓市兌現(xiàn)，純投資客身影再度顯現(xiàn)。

　　上海二手房指數(shù)辦公室表示，4月掛牌量自去年9月以來首次出現(xiàn)止跌上升，而且去化達(dá)歷史次高，說明買賣雙方積極入市。后市二手房會否走出大漲行情，回答仍是否定的。在開發(fā)商去庫存的壓力下謹(jǐn)慎漲價，二手房價格也受制于新房價格走勢。目前新政只是房貸、稅費放寬，尚不觸及限購的調(diào)控底線，房價短期大幅上漲的幾率極小。

　　根據(jù)鏈家交易統(tǒng)計，近期北京二手房市場在高成交的基礎(chǔ)上已經(jīng)有所降溫。其中，實際成交量連續(xù)兩周下滑，日均新增客源、房源量連續(xù)5周環(huán)比下降。在大量業(yè)主誠意出售的房源以及迫切入市的需求被消耗后，市場升溫的勢頭放緩。

　　中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所在近期的報告中指出，今年商品房市場供給充足。政府對房地產(chǎn)市場的支持政策以及相應(yīng)的財政金融政策將進(jìn)一步促進(jìn)改善型住房消費，住房需求將明顯增長。預(yù)計今年人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分熱點二線城市房價有回暖、上漲趨勢，人口聚集能力差、庫存大的部分二線城市或三四線城市房價會延續(xù)回調(diào)態(tài)勢。