□本報(bào)記者 趙靜揚(yáng)

　　中國(guó)人民銀行、住建部、財(cái)政部等多部委于30日發(fā)布多個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)政策，住房貸款利率、購(gòu)房首付、二手房出售營(yíng)業(yè)稅等多方面做出調(diào)整。機(jī)構(gòu)和專家分析指出，一系列新政顯示經(jīng)濟(jì)下行和就業(yè)壓力仍然較大情況下，中央希望借此穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和家庭部門的消費(fèi)意愿，但地產(chǎn)成交能否復(fù)蘇繼而投資和新開工有所恢復(fù)仍有待觀察。如效果不理想，不排除后續(xù)政策從“正?；毕颉皩捤伞边^渡的空間。

　　二套房首付降低喚醒購(gòu)房剛需

　　中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》明確，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)分析，降低首付比例，提高購(gòu)房資金杠桿，有助于撬動(dòng)更多住房消費(fèi)。在目前國(guó)內(nèi)商品房產(chǎn)能過剩的背景下，有助于緩解三、四線城市的高庫(kù)存壓力，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，更成為拉動(dòng)購(gòu)房需求提升的利器。預(yù)計(jì)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量將會(huì)在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。

　　招商證券表示，最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟(jì)下行和就業(yè)壓力仍然比較大，政策需要做出響應(yīng)。二套房最低首付的調(diào)整有助于進(jìn)一步釋放剛性需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望借此穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和家庭部門的消費(fèi)意愿，從而推動(dòng)總需求的企穩(wěn)回升。

　　民生證券研究認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長(zhǎng)期因素（政策回歸中性+高庫(kù)存+人口老齡化）共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費(fèi)屬性，從純投資的角度來(lái)看，房產(chǎn)造富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)將是股權(quán)造富的時(shí)代，不要去接下落的刀。推斷中央必將繼續(xù)加大穩(wěn)增長(zhǎng)力度，地產(chǎn)政策還可能進(jìn)一步松動(dòng)。按照支持合理住房需求，下一步還有可能對(duì)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及首套房的房貸進(jìn)行調(diào)整，但北京上海放開限購(gòu)的可能性較低。

　　二手房營(yíng)業(yè)稅“五轉(zhuǎn)二”鼓勵(lì)成交

　　《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》指出，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局2011年頒布的政策，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售，全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售，不必區(qū)分普通住宅和非普通住宅，均應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，財(cái)政部此次對(duì)營(yíng)業(yè)稅全額征收的免征期，由過去的5年轉(zhuǎn)變?yōu)?年，這使得住房銷售市場(chǎng)得以活躍。使得很多改善性購(gòu)房者的需求得到積極釋放，體現(xiàn)了住房市場(chǎng)金融財(cái)稅政策的優(yōu)化，對(duì)于鼓勵(lì)市場(chǎng)成交以及市場(chǎng)信心提振是有利好的。

　　中金公司分析認(rèn)為，央行等部委文件是房地產(chǎn)政策向正常化回歸進(jìn)程的延續(xù)，如果效果不理想，后續(xù)仍可能從“正?；毕颉皩捤伞边^渡的空間。在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，釋放正常的住房需求以使得增長(zhǎng)穩(wěn)定在合適的區(qū)間，是必要的做法，這對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)有利，對(duì)市場(chǎng)也是利好。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與1月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有66個(gè)，上漲的城市有2個(gè)；與去年同月相比，價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。

　　中金公司指出，后續(xù)地產(chǎn)成交量的走勢(shì)成為關(guān)鍵。政策明確以后，地產(chǎn)成交能否復(fù)蘇繼而投資和新開工能否有所恢復(fù)，成為值得關(guān)注的趨勢(shì)。如果成交量復(fù)蘇帶動(dòng)投資和新開工企穩(wěn)復(fù)蘇，將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇做出正面貢獻(xiàn)，這也將改變目前市場(chǎng)對(duì)于增長(zhǎng)相對(duì)悲觀的預(yù)期。