□中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心 張影強(qiáng)

　　2015年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)，下行壓力仍然較大。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，各地房企去庫存任務(wù)繁重，短期看房地產(chǎn)市場不太可能走出低迷，但仍存在很多有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的積極因素。

　　一是貨幣政策適時(shí)寬松，將會(huì)釋放合理住房需求。2014年，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）同比下降1.9%，已連續(xù)34個(gè)月負(fù)增長；同時(shí)，CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）比上年上漲2.0%，持續(xù)回落；廣義貨幣（M2）余額122.84萬億元，同比增長12.2%，低于市場預(yù)期，以及石油、煤炭、鋼鐵、鐵礦石等國際大宗商品價(jià)格持續(xù)下跌，而美元逐步走強(qiáng)等一系列影響因素疊加，致使2015年我國面臨通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)。為了應(yīng)對通縮，必會(huì)在積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策總基調(diào)下，相機(jī)實(shí)施相對寬松貨幣政策，包括繼續(xù)實(shí)施常設(shè)借貸便利工具（SLF）、央行逆回購操作、定向降準(zhǔn)或降息等政策，這將有利于支持居民合理的住房消費(fèi)。

　　二是有效需求繼續(xù)增加，支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展。首先，購房適齡人口將達(dá)到峰值。根據(jù)2010年全國人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國購房適齡人口（25至49歲）約為5.47億人。據(jù)此推算，2015年達(dá)到5.68億人口峰值。其中，2012年我國城鎮(zhèn)購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑；此外，按照中國城鎮(zhèn)化率計(jì)算，每年大概有1000萬農(nóng)村勞動(dòng)力人口轉(zhuǎn)移到城市，成為購房的潛在需求者。其次，改善性需求繼續(xù)上升。世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2015年至2020年，我國34歲至49歲（即改善性購房者集中的人群）在2015年至2035年期間均達(dá)到3.1億以上，占總?cè)丝诒壤s為23%，表明未來改善性購房需求將持續(xù)增加。再者，國家一系列重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略開始實(shí)施。包括京津冀一體化規(guī)劃公布與實(shí)施、長江經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃開始落地和“一帶一路”戰(zhàn)略進(jìn)一步推進(jìn)等會(huì)帶動(dòng)一批二三線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高城市就業(yè)吸附能力，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施投資，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

　　三是加快關(guān)鍵領(lǐng)域改革，將促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。2015年是改革關(guān)鍵年，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些改革將會(huì)獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。首先，在戶籍制度上，各地將加快落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》，更多省份將取消農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)劃分、統(tǒng)一登記為居民戶口，建立和完善居住制度，加快推進(jìn)公積金和社保異地接續(xù)和交納等等，這對于促進(jìn)住房消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)樓市“去庫存”有積極意義。其次，在土地制度上，將加快農(nóng)村土地合理入市流轉(zhuǎn)，大大提高農(nóng)民資產(chǎn)性收入，增強(qiáng)農(nóng)民工購買力；再次，按照國務(wù)院頒發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，2015年開始要健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤@將進(jìn)一步抑制投機(jī)性住房需求。最后，在房產(chǎn)稅方面，2015年房地產(chǎn)稅進(jìn)入立法程序，房地產(chǎn)稅全面開征進(jìn)程加快，這將加快多套住房持有人入市，盤活二手房市場。

　　四是繼續(xù)支持保障性安居工程建設(shè)，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。2014年，我國全面完成700萬套的保障性開工建設(shè)任務(wù)，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，基本建成480萬套，完成260萬戶農(nóng)村危房改造。根據(jù)城鄉(xiāng)和住房建設(shè)部任務(wù)安排，2015年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程700萬套，基本建成480萬套，繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)棚戶區(qū)改造。同時(shí)，城鄉(xiāng)和住房建設(shè)部初步確定了北京、上海、廣州、深圳等城市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)方向，包括公共租賃住房、廉租房，通過資產(chǎn)證券化，有效解決租賃型保障房租金短板。保障性住房規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，能夠有效穩(wěn)住房地產(chǎn)市場預(yù)期，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展。

　　總的來看，2015年我國房地產(chǎn)投資將繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)市場將明顯分化，價(jià)格總體仍處于緩慢回調(diào)階段，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)將逐步顯現(xiàn)。具體而言，一線城市受相對寬松貨幣政策和剛需釋放影響，量價(jià)存在反彈空間；受京津冀一體化、長江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)、“一帶一路”等一系列重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略利好影響，武漢、昆明等部分二線城市存在上漲空間，其他二線城市房價(jià)將繼續(xù)小幅回調(diào)；三四線城市由于市場需求前期透支，人口吸附能力較弱，房價(jià)或?qū)⒗^續(xù)下行，面臨較嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　從政策層面看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將更加靈活，定向降準(zhǔn)或降息將釋放流動(dòng)性，行政化的樓市調(diào)控政策將逐步弱化或退出，分類和雙向調(diào)控有望加強(qiáng)，保障房建設(shè)力度加大，房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制逐步建立。

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期，防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。一要正確引導(dǎo)市場預(yù)期。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，會(huì)引起購房者的不滿；房地產(chǎn)價(jià)格下跌，也會(huì)引起有房者不滿，而且會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張和銀行壞賬增加，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，引導(dǎo)市民理性消費(fèi)，保障剛性需求，抑制投資投機(jī)性需求，讓市場回歸理性。二要進(jìn)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測試，模擬在房價(jià)下跌等各種情況下的銀行承壓能力。三要高度關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)企業(yè)，強(qiáng)化“名單制”管理，及時(shí)釋放風(fēng)險(xiǎn)，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂。四要盡快建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，及時(shí)監(jiān)測房地產(chǎn)市場供需整體走勢和結(jié)構(gòu)變化。五要建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置聯(lián)動(dòng)機(jī)制。加強(qiáng)銀行、住建部門、社保、公安等部門的信息聯(lián)動(dòng)與共享，建立房地產(chǎn)抵押違約風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的跨部門應(yīng)急聯(lián)動(dòng)處置機(jī)制。

　　改善房企融資結(jié)構(gòu)，建立多層次房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。一要繼續(xù)依靠銀行信貸走間接融資的道路，同時(shí)，拓寬在資本市場直接融資渠道，包括恢復(fù)房企首次公開發(fā)行（IPO）和增發(fā)等融資形式，擴(kuò)大債券市場融資。二要積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化（MBS）。逐步向保險(xiǎn)金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者開放資產(chǎn)證券化市場；培育抵押貸款證券化市場，大力發(fā)展相關(guān)中介機(jī)構(gòu)，建立多元化的融資體系。三要大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。加快制定相關(guān)政策、法律法規(guī)，為房地產(chǎn)投資信托發(fā)展創(chuàng)造良好的政策和法制環(huán)境。四要完善房地產(chǎn)貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度。制定所得稅優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司經(jīng)營房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，減少房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)。五要探索住房開發(fā)性金融業(yè)務(wù)，發(fā)行住房金融債券，采取市場化方式，為我國保障房建設(shè)籌集資金。