□本報記者 楊博

　　新加坡政府投資公司（GIC）旗下的一只房地產(chǎn)信托基金日前斥資81億美元收購了私募機構黑石（Blackstone）持有的美國工業(yè)地產(chǎn)項目，創(chuàng)下工業(yè)地產(chǎn)領域史上規(guī)模最大的一筆投資。業(yè)內(nèi)人士認為，在線購物的蓬勃發(fā)展令物流倉儲需求提升，同時美國房地產(chǎn)市場持續(xù)復蘇，GIC此番收購凸顯出對物流倉儲等工業(yè)地產(chǎn)長期前景的看好。

　　GIC持續(xù)布局

　　本次GIC購入的資產(chǎn)為黑石旗下的IndCor地產(chǎn)項目，后者是美國第二大工業(yè)地產(chǎn)商，持有的工業(yè)地產(chǎn)總面積為1.17億平方英尺，項目遍及美國各地，其中多數(shù)位于交通樞紐和加利福尼亞、得克薩斯以及新澤西等人口密集地區(qū)。

　　上述收購只是GIC布局工業(yè)地產(chǎn)市場的最新舉動。今年9月，GIC旗下一家子公司曾聯(lián)合加拿大兩只養(yǎng)老基金共同向美國XPO物流公司投資7億美元，后者是一家貨運代理和倉儲管理服務提供商。

　　事實上在亞太市場，GIC在金融危機期間就顯著增加了對工業(yè)地產(chǎn)領域的投資，收購了美國工業(yè)地產(chǎn)商Prologis的亞太運營部門，并將其打造成為普洛斯公司。2010年，普洛斯公司在新加坡交易所上市，目前已經(jīng)成為全球領先的現(xiàn)代物流設施提供商，在中國、日本和巴西等地擁有3.01億平方英尺的工業(yè)地產(chǎn)。據(jù)悉，普洛斯公司有可能成為GIC本次收購IndCor的合作伙伴。

　　新加坡APS資產(chǎn)管理公司分析師認為，GIC此番收購非常明智，不但獲得了一個能夠帶來長期資本收益的資產(chǎn)，還通過租金收入獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　據(jù)悉，黑石此前曾計劃通過公開上市的方式出售IndCor，但最終改變主意。在美國房地產(chǎn)市場崩盤后，黑石通過18宗收購交易獲得了一系列工業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，并于2010年組建IndCor公司。業(yè)內(nèi)人士預計，黑石此次出售IndCor將至少獲利20億美元。

　　物流倉儲需求不斷上升

　　隨著美國經(jīng)濟持續(xù)復蘇，房地產(chǎn)市場逐步恢復，工業(yè)地產(chǎn)市場顯著回暖。在衰退期，美國工業(yè)地產(chǎn)空置率上升，租金大幅下滑，整體市值下跌40%。但據(jù)格林街顧問公司分析師弗蘭克爾的統(tǒng)計，目前全美工業(yè)地產(chǎn)空置率已經(jīng)恢復至樓市崩盤前的水平，整體市值較2007年的前期峰值還高出6%。

　　與此同時，在線購物市場的蓬勃發(fā)展令倉庫和配送中心用地需求上升。截至第三季度末，Prologis的租用率從去年同期的94.2%上升至95.5%，全部租用面積中，用于在線購物物流配送服務的占比達到10%，較三年前翻番。作為全美最大的工業(yè)地產(chǎn)商，Prologis持有的工業(yè)地產(chǎn)面積為3.1億平方英尺。

　　聯(lián)昌國際銀行區(qū)域經(jīng)濟學家指出，受益于經(jīng)濟復蘇，美國貨物配送需求明顯增長。也有一些行業(yè)人士指出，美國工業(yè)地產(chǎn)市場仍面臨挑戰(zhàn)。在市場衰退期間，工業(yè)地產(chǎn)租金價格下跌了15%，目前僅部分恢復。與此同時，開發(fā)商為滿足不斷上升的需求，也在增加供給，預計今年超過1.25億平方英尺的新增面積進入市場，相比之下去年為7200萬平方英尺。

　　與辦公寫字樓和酒店相比，倉庫等工業(yè)用地項目更容易建造。弗蘭克爾表示，由于進入門檻很低，工業(yè)用地領域很可能迅速出現(xiàn)供應過多的局面。