□本報記者 姚軒杰

　　11月17日，鏈家地產市場研究部發(fā)布其監(jiān)測的31家上市房企10月銷售數(shù)據。10月份，31家上市房企銷售額共計1688.3億元，環(huán)比上升13.9%。8月、9月，上述房企的銷售額分別為1167.5億元、1481.9億元，環(huán)比分別上升20.9%、25.2%。上市房企銷售額已經連續(xù)3個月環(huán)比上漲。

　　鏈家地產對21家有可比數(shù)據的房企監(jiān)測顯示，2014年10月，21家上市房企的銷售均價為11557元/平方米，環(huán)比上漲1.2%。8月、9月，上述房企的銷售均價分別為10517元/平方米、11419元/平方米，環(huán)比分別上漲5.6%、8.1%。上市房企銷售價格也已經連續(xù)3個月上漲。

　　業(yè)內人士認為，這反映出房地產市場出現(xiàn)企穩(wěn)回升的趨勢，明年市場有望逐步復蘇。

　　量價連續(xù)3個月上漲

　　根據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，2014年10月，萬科、保利、恒大等31家房企總銷售額為1688.3億元，環(huán)比上升13.9%，同比增加16.5%。這31家房企前10月銷售額合計為12330.3億元，同比增長8.2%。

　　鏈家地產市場研究部張旭認為，10月房企銷售額環(huán)比保持10%以上增長主要有兩個原因：一方面，季節(jié)性因素影響明顯，9、10兩月為傳統(tǒng)銷售旺季，十一假期更是已經成為房企的黃金營銷期，房企的推盤及優(yōu)惠力度更大；另一方面，政策利好促進需求釋放，繼三季度起二三線城市限購相繼放松后，“9·30”房貸新政的出臺又從貸款方面對市場形成刺激，且政府此輪救市舉措短期內對于需求的撬動作用更為明顯。

　　事實上，自8月起，房企整體銷售額連續(xù)3個月出現(xiàn)了較大幅度的增長。根據鏈家地產統(tǒng)計，8月上述31家房企總銷售額為1167.5億元，環(huán)比上升20.9%，同比增加9.7%。這31家房企前8月銷售額合計為9064.6億元，同比增長3.8%。這是今年以來31家房企的銷售額首次出現(xiàn)正增長。“8月是一個拐點，市場出現(xiàn)了積極信號?！睆埿癖硎尽?/p>

　　數(shù)據還顯示，9月份這31家房企總銷售額為1481.9億元，環(huán)比上升25.2%，同比增加9.5%。31家房企前9月銷售額合計為10670.5億元，同比增長6.8%。除了季節(jié)因素外，三季度起二三線城市限購政策的逐漸放松對市場銷售也起到了一定促進作用。

　　值得注意的是，自8月以來，不少上市房企的銷售均價也連續(xù)3個月上漲。根據鏈家地產市場研究部對21家有可比數(shù)據的房企監(jiān)測顯示，8月的銷售均價為10517元/平方米，環(huán)比上漲5.6%，同比微漲0.5%；9月的銷售均價為11419元/平方米，環(huán)比上漲8.1%，同比上漲3.2%；10月的銷售均價為11557元/平方米，環(huán)比上漲1.2%，同比上漲13.1%。

　　張旭認為，房企銷售均價與其推盤產品結構關聯(lián)較大，救市政策促使部分城市新房市場活躍度明顯上升，但房價表現(xiàn)比較平穩(wěn)，并未出現(xiàn)大幅上漲的局面。

　　市場明年或復蘇

　　另據國家統(tǒng)計局數(shù)據，1-10月，商品房銷售面積為88494萬平方米，同比下降7.8%。其中，住宅銷售面積為77607萬平方米，同比下降9.5%，降幅較上月縮小0.8個點。商品房銷售額為56385億元，同比下降7.9%。其中住宅銷售額為46375億元，同比下降9.9%，降幅較上月縮小0.9個點。1-10月，全國土地購置面積為26972萬平方米，同比增加1.2%，較上月增加5.8個點。

　　“全國商品房銷量同比跌幅是首次收窄，全國土地市場在連續(xù)7個月同比下滑后也首次上漲，全國房屋新開工面積的同比跌幅進一步收窄，全國的房價跌幅也開始慢慢收窄，這些都是市場止跌的信號?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭表示。

　　易居房地產研究院17日發(fā)布的研報指出，10月份，北上廣深四個一線城市新建商品住宅新增供應面積為293萬平方米，成交面積為328萬平方米，呈現(xiàn)出供小于求的市場關系。這是自2月份以來供求關系首次出現(xiàn)逆轉。10月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3758萬平方米，環(huán)比減少0.9%。這是近9個月以來庫存首次出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象。

　　楊紅旭認為，從大型房企8、9、10月連續(xù)3個月的銷售數(shù)據和部分城市的成交量來看，一線城市和少數(shù)二線開始復蘇了?！皬吞K的第一個指標就是成交量，價格是有一定滯后性的。不少城市的庫存量依然較大，房企也不敢提價。但是只要量開始復蘇，且持續(xù)幾個月，價格就會止跌，甚至部分城市會反彈。目前來看，全國樓市正在筑底，在明年的上半年可能將走出底部?！睏罴t旭分析稱。

　　萬科相關負責人在其9月份分析師電話會議上曾表示，隨著市場景氣實際好轉，四季度有希望看到房價軟著陸。如果能把過去房價慣性上漲的不健康因素矯正，明年銷售、推盤、開工都會回到比較健康的局面，市場就能夠得到恢復。

　　行業(yè)集中度繼續(xù)提升

　　鏈家數(shù)據顯示，從房企銷售目標的完成情況來看，前10月目標完成率超過80%的有5家，分別為恒大地產、中海地產、融創(chuàng)中國、綠城中國、越秀地產。截至10月底，恒大目標完成率已達到97.5%，率先超額完成年內業(yè)績目標已無懸念。此外，綠城、中海、越秀、融創(chuàng)也有望繼恒大后完成全年目標。

　　不過，瑞安房地產、保利置業(yè)、建業(yè)地產、新城B股、雅居樂、碧桂園、世茂房地產等7家房企目標完成率低于72%，完成全年銷售任務難度較大。

　　張旭認為，從今年以來各房企的表現(xiàn)情況來看，分化愈加明顯。雖然行業(yè)處于下行周期中，但部分房企仍然保持了穩(wěn)健的發(fā)展，尤其是龍頭或大型房企。究其原因：一是產品定位隨著市場的變化適時調整；二是隨行就市，靈活的營銷策略是業(yè)績得以保證的重要支撐；三是穩(wěn)健的財務水平使其資金鏈抗風險能力更強；四是合理轉型以及多元化發(fā)展也在一定程度上分散了開發(fā)商的風險。

　　不過，大部分中小房企不具備上述優(yōu)勢，業(yè)績和利潤不可避免地受到行業(yè)調整而下滑甚至虧損，市場份額也不斷下降。比如，瑞安房地產前10月的目標完成率僅為53.3%，公司上半年凈利潤為7.97億人民幣，同比下降24.17%。

　　張旭表示，未來房地產開發(fā)行業(yè)的集中度有望進一步提升，行業(yè)“馬太效應”更為明顯。萬科、恒大、中海等大型品牌房企的盈利能力和市場份額還會不斷增長。

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