□本報(bào)記者 姚軒杰

　　中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有萬科、保利、招商、金融街、金科、華夏幸福等13家房企陸續(xù)公布中期票據(jù)融資計(jì)劃，總金額接近1000億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科等龍頭房企發(fā)行票據(jù)具有示范作用，其他房企或相繼跟進(jìn)。

　　多家公司計(jì)劃發(fā)行中票

　　萬科11月11日公告稱，公司在境內(nèi)銀行間發(fā)行18億元中期票據(jù)的議案已經(jīng)獲得了董事會(huì)全票贊成，資金將全部用于償還公司存量銀行貸款，從而降低公司綜合融資成本。

　　萬科這筆18億元的中期票據(jù)期限為三年，發(fā)行利率將根據(jù)市場(chǎng)情況而定，資金將全部用于償還公司存量銀行貸款。

　　今年9月萬科董事會(huì)通過了發(fā)行150億元規(guī)模債務(wù)融資工具的議案。據(jù)萬科公告披露，債務(wù)融資工具品種包括但不限于境內(nèi)市場(chǎng)的中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券和資產(chǎn)支持票據(jù)等。

　　此前，萬科總裁郁亮曾表示，萬科的優(yōu)勢(shì)之一就是可以靈活運(yùn)用各類資本市場(chǎng)和金融市場(chǎng)所給的機(jī)會(huì)和工具，在最適合的時(shí)候進(jìn)行融資，這將有利于降低萬科的整體融資成本、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有萬科、保利、招商、金融街、金科、華夏幸福等13家房企陸續(xù)公布票據(jù)融資計(jì)劃，總金額接近1000億元。

　　9月16日，金融街公告稱，公司于9月12日審議通過發(fā)行中期票據(jù)的議案。公告顯示，金融街中期票據(jù)發(fā)行累計(jì)總額不超過52億元，期限為五年或以上，利率在不超過國(guó)家限定水平條件下由公司根據(jù)發(fā)行時(shí)市場(chǎng)情況與主承銷商協(xié)商確定，募集資金可用于符合國(guó)家政策支持的普通商品住房項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還銀行貸款。

　　9月30日，華夏幸福宣布，該公司擬向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過39億元的中期票據(jù)，期限不超過10年，發(fā)行利率將按照市場(chǎng)情況確定，募集資金將用于符合國(guó)家政策支持的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款。

　　10月13日，金科股份公告稱，為改善公司債務(wù)融資結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)成本，促進(jìn)公司可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，擬申請(qǐng)對(duì)全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者注冊(cè)發(fā)行總額不超過人民幣39億元(含39億元)的中期票據(jù)。

　　10月20日，金隅股份公告，公司2014年第一期共20億元中期票據(jù)發(fā)行完畢，發(fā)行利率5.35%，期限5年。

　　利率低于開發(fā)貸

　　據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)開發(fā)商融資主要來自三個(gè)方面：開發(fā)貸、信托、債券或票據(jù)。

　　銀行出于對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，今年以來明顯壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸的額度，并對(duì)開發(fā)貸實(shí)行名單制管理，即只給名單之內(nèi)的房企貸款，能夠順利拿到銀行貸款的房企，基本都是大型品牌房企和區(qū)域性龍頭房企。利率方面，一到三年期貸款的基準(zhǔn)利率為6.15%，排名全國(guó)前20名的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%-20%，一些中小的開發(fā)商的貸款利率甚至上浮50%以上。綜合來看，房企開發(fā)貸的成本在8%-12%之間。

　　房地產(chǎn)信托對(duì)房企的要求雖說比銀行寬松，但也是根據(jù)房企的規(guī)模、業(yè)績(jī)和償付能力來確定利率。一般來講，房地產(chǎn)信托的利率在10%-15%之間，有些信托的利率可能達(dá)到20%甚至更高。因一些信托出現(xiàn)違約事件，今年房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模明顯下降，中小房企通過信托融資的難度也加大了。

　　中期票據(jù)市場(chǎng)上目前三年期AAA級(jí)企業(yè)發(fā)行利率為6.35%，高于基準(zhǔn)利率6.15%，但低于同期一般貸款的加權(quán)平均利率7.26%，也明顯低于信托融資利率。金隅股份已經(jīng)率先完成了20億的5年期的中期票據(jù)發(fā)行，票面利率為5.35%。而華夏幸福董秘朱洲在今年中期業(yè)績(jī)電話會(huì)上表示，上半年公司的總體融資成本在10%左右，公司計(jì)劃發(fā)行的39億中票成本在7%左右，利差至少有3個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科作為“地產(chǎn)一哥”，其經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、資金實(shí)力強(qiáng)，參考其他房企的發(fā)行利率來看，萬科的發(fā)行利率可能在6%左右。相比于動(dòng)輒貸款利率在8%甚至更高的開發(fā)貸而言，票據(jù)的利率要低得多，二者相差至少2個(gè)百分點(diǎn)。

　　直接融資大門漸開

　　相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，房企上市融資、再融資的大門被關(guān)閉，也被禁止在交易市場(chǎng)發(fā)行債券、票據(jù)，并收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款，使得大量房企的融資方式轉(zhuǎn)向了更加隱蔽的信托、私募基金和民間高利貸，從而加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”的結(jié)束，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施正在逐步退出。目前，房企直接融資的大門已漸次打開。今年3月，長(zhǎng)達(dá)4年之久的房企再融資禁令解除。11月6日，陽光城發(fā)布公告稱，公司以11.38元/股的價(jià)格定向發(fā)行2.28億A股獲批，用于兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。截至目前，已有中茵股份、天?；?/a>、北京城建、迪馬股份、臥龍地產(chǎn)、陽光城等6家房企再融資獲批。

　　上市房企在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)也于9月“開閘”?！澳壳?，國(guó)內(nèi)中期票據(jù)市場(chǎng)存量規(guī)模在3.2萬億元左右。只要政策給空間，大家都會(huì)蜂擁而上?！笨藸柸鹧芯恐行难芯繂T沈曉玲介紹說。

　　不過，房企直接融資的門檻不低，中期票據(jù)“準(zhǔn)入證”并不容易拿到。有證券機(jī)構(gòu)分析人士表示，參與發(fā)行或認(rèn)購的金融機(jī)構(gòu)要看具體房企的資產(chǎn)狀況等硬指標(biāo)，會(huì)有一系列跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，信用等級(jí)高的龍頭房企或者國(guó)企更容易獲得認(rèn)可。現(xiàn)在能發(fā)票據(jù)的都是大房企，中小房企沒那么容易。未來，行業(yè)的“馬太效應(yīng)”會(huì)更加明顯，部分中小房企將被淘汰。

　　新華社圖片