十年來，關(guān)于中國版REITs的是是非非總有很多?，F(xiàn)如今，監(jiān)管層似乎已經(jīng)下定決心要推進，卻遭遇了市場各方對于推出時機的擔(dān)憂：因為目前的房地產(chǎn)市場正進入調(diào)整期。

　　在興業(yè)信托創(chuàng)新研究部總經(jīng)理李勇看來，時機到底好不好，各方總有自己的觀點。但他自己卻一直是堅定的“唱多派”。一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的確處于調(diào)整周期，但相信經(jīng)過這一輪的調(diào)整，整個地產(chǎn)的價格會趨于理性，價格也會回歸價值；另一方面，目前中國整個資本市場環(huán)境其實正走向成熟，從REITs的回報率和產(chǎn)品價值來說，已經(jīng)能夠反映其應(yīng)有的、真實的價值?！癛EITs其實是一個市場板塊，建立得越早，越能起到良性的作用?！?/p>

　　當(dāng)然，無論有多少“旁觀者”，也無論有多少人說現(xiàn)在并非“好時機”。但不可否認(rèn)的是，包括李勇、張明在內(nèi)的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都堅信REITs在中國仍有巨大的空間和潛力，REITs將成為中國房地產(chǎn)金融的重要組成部分。而商業(yè)地產(chǎn)和公租房建設(shè)或?qū)⒊蔀檫@項新業(yè)務(wù)的重點。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所綜合研究室主任陳道富表示，未來中國的房地產(chǎn)市場肯定會從單純的開發(fā)、新建轉(zhuǎn)向物業(yè)管理和流轉(zhuǎn)，這方面的需求會越來越大。等到REITs機制趨于成熟、風(fēng)險更可控以后，將會成為中國非常重要的金融產(chǎn)品，但是可能與國外的標(biāo)準(zhǔn)REITs會有所差異?！岸唐趤砜?，市場本身的波動，對于REITs發(fā)展的時機也會有影響。長期來看，房地產(chǎn)每年都將近10萬億元的成交量，即便是商用房地產(chǎn)市場的成交量也是非?？捎^的，我相信在中國，沒有哪個單一的市場會有如此之大的規(guī)模?！?/p>

　　另外，多數(shù)信托業(yè)內(nèi)人士也表示，除了一線的開發(fā)商，負(fù)債率合理的地方政府也不失為好的“交易對手”，未來可以探索公租房領(lǐng)域的REITs業(yè)務(wù)?！肮夥宽椖康睦麧櫬士赡軙容^低，但是同樣的風(fēng)險也較小，而且可以批量化、大規(guī)模的去運作?！睂＜艺J(rèn)為，如果引入REITs融資模式，不僅有效貫通公租房的開發(fā)資金鏈，拓寬政府的融資渠道，而且采用資產(chǎn)池打包可以激活用于公租房的資金。

　　陳道富認(rèn)為，REITs相關(guān)的稅收優(yōu)惠、破產(chǎn)隔離等問題都還需要進一步突破，機制需要更合理的設(shè)計，去契合這個市場的發(fā)展。“在探索REITs這項新業(yè)務(wù)的過程中，一定會有風(fēng)險，因為任何金融工具都存在風(fēng)險。而金融工具一定是風(fēng)險和收益的平衡，所以REITs本身風(fēng)險收益的設(shè)計、杠桿結(jié)構(gòu)的使用是非常關(guān)鍵的。這個如果不完善，風(fēng)險肯定會大于收益。這需要微觀主體的激勵約束機制是合理的，這個時候其實考驗的是機構(gòu)的能力：如何尋找到一個風(fēng)險和收益的‘平衡點’，等到‘平衡術(shù)’修煉好了，也就是市場成熟的時候了?！?/p>

　　分析人士認(rèn)為，在我國現(xiàn)行稅收制度下，國際上通行的REITs收益率標(biāo)準(zhǔn)（7%—8%的水平）難以得到滿足。按現(xiàn)行稅制，我國商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳5.5%的營業(yè)稅和一定比例的房產(chǎn)稅（商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)稅率：依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%），之后還要交25%的所得稅。粗略估算，最終實得只有租金的60%～70%。這也就意味著，在相關(guān)的免稅政策沒有出臺之前，REITs很難得到規(guī)模化發(fā)展。