□本報記者 張昊

　　隨著地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)的不斷演變，地產(chǎn)金融與地產(chǎn)開發(fā)之間的界限日益模糊。經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)基金的業(yè)務(wù)進(jìn)一步向上游延伸，并購成為房地產(chǎn)基金行業(yè)的最新模式。

　　困境中謹(jǐn)慎樂觀

　　房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入存量時代，并購成為永恒的主題。房企流動性的緊缺，必將催生三類困境：困境資產(chǎn)、困境項目和困境企業(yè)。地產(chǎn)行業(yè)困境會帶來機(jī)會，會產(chǎn)生大量的折價購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易機(jī)會。對于房地產(chǎn)基金而言，眼下即將迎來新一輪的并購潮。

　　德信資本董事長陳義楓認(rèn)為，在當(dāng)前這樣一個市場走勢切換為新常態(tài)與弱周期疊加的市場環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)的分化在加劇，整合速度明顯加快。這一輪的并購浪潮需要巨大的資金供給，這對房地產(chǎn)并購基金而言，是發(fā)力的重要時機(jī)。作為房地產(chǎn)基金，可以在行業(yè)整合中扶強汰弱，深度參與到并購中去。他表示，地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，行業(yè)整合、并購將提高行業(yè)集中度。房地產(chǎn)基金可以深度介入其中，順應(yīng)潮流，扶強汰弱，尋找強者，共同成長。

　　而本次限貸政策的調(diào)整，也在陳義楓研判市場走勢的預(yù)期之內(nèi)。他表示，此次政策出臺，是從金融角度松綁房地產(chǎn)，將提升市場購買力，改善房企的流動性，并將有力對沖下行壓力，平復(fù)弱周期下探的幅度，避免出現(xiàn)樓市大起大落的局面，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　清科數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度房地產(chǎn)基金募資規(guī)模從2013年底的106.67億美元猛降至43.76億美元，降幅超過50%。清科研究報告稱，隨著不斷有機(jī)構(gòu)進(jìn)入私募房地產(chǎn)基金市場，該領(lǐng)域的競爭也變得愈發(fā)激烈，對地產(chǎn)業(yè)投入的資金總量也在持續(xù)增加，這令地產(chǎn)商的融資成本有所下滑，同時私募房地產(chǎn)基金的收益也受到了一定的影響。

　　弱周期的并購盛宴

　　上周，深圳房地產(chǎn)基金德信資本成立德信并購基金，與深圳地產(chǎn)并購企業(yè)天朝實業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。陳義楓表示，地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，在政策和市場兩個因素的合力作用和共同演繹下，地產(chǎn)行業(yè)未來將轉(zhuǎn)向“窄幅波動、緩慢上升”的長期趨勢。從周期上看，兩年以內(nèi)將小幅走弱，但下探幅度有限，行業(yè)不會出現(xiàn)崩盤的現(xiàn)象。陳義楓預(yù)計，2015年下半年弱周期將會結(jié)束并開始復(fù)蘇。

　　德信資本天朝項目總經(jīng)理林俊浩介紹，德聚盈1號——德信天朝房地產(chǎn)并購基金，是德信資本專門針對商業(yè)物業(yè)項目并購?fù)瞥龅囊豢町a(chǎn)品，最高募集資金余額不超過人民幣5000萬元。林俊浩稱，在產(chǎn)品正式上線，德聚盈1號認(rèn)繳投資的前兩天即完成70%的募集。目前，該款基金已經(jīng)封閉，并已投資到項目中。

　　天朝并購基金所投項目處中低價位，高價值回報吸引投資者。資料顯示，該基金的投資標(biāo)的，深圳橫崗荷坳地鐵口“水晶之城臨街商鋪”房地產(chǎn)項目，位于深圳最大副中心龍崗區(qū)的核心地段，最大主干道旁的地鐵口臨街商鋪，預(yù)計銷售均價在5萬元/平方米左右，相對同地段商業(yè)物業(yè)，處于中低價位。