中國證券報：地方稅主體體系的構(gòu)建無疑將規(guī)范現(xiàn)有的“土地財政”現(xiàn)象。實際上，不可否認(rèn)土地財政在世界各國的普遍存在及其對中國城鎮(zhèn)化的貢獻(xiàn)，但其危險性在地方債務(wù)高企、影子銀行體系擴(kuò)張下日益凸顯。如果財稅改革到位，目前的土地財政會出現(xiàn)哪些新變化？

　　賈康：“土地財政”的新變化就是它旁邊有了地方稅體系建設(shè)和地方債務(wù)陽光化的新制度建設(shè)。特別是在房地產(chǎn)市場本身保障房與商品房的雙軌統(tǒng)籌，這是一個很好的制度框架。這樣一些新的制度建設(shè)因素將使“土地財政”從原來被人們批評的貶義詞慢慢有可能調(diào)為一個中性概念。

　　借鑒市場經(jīng)濟(jì)的國際經(jīng)驗，地方政府轄區(qū)之內(nèi)照樣要“靠山吃山，靠水吃水”，從土地、不動產(chǎn)來的收入可以是地方政府總收入的大頭，但決不像我們過去那樣單純源于土地批租收入。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、批租還會構(gòu)成收入的一個因子，但在它旁邊還有房地產(chǎn)稅以及與不動產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各種服務(wù)業(yè)，可以形成可持續(xù)性的收入因素。特別是在工商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域里的房地產(chǎn)稅，以后會慢慢成為主力支柱，在地方收入里的占比會逐漸提高。按照財政的行話來說，這屬于“發(fā)面”，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，它的占比會越來越大，而且這個比重的提升是健康的。地方政府意識到這一點后會激勵自己更多地做市場經(jīng)濟(jì)要求他做的：優(yōu)化本地公共服務(wù)，提升投資環(huán)境吸引力。這樣的土地財政就不是應(yīng)該被批評的概念了。

　　中國證券報：房地產(chǎn)稅在我國應(yīng)注意什么要領(lǐng)，將對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？你之前說，未來二三十年將是城鎮(zhèn)化發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)仍將有較大發(fā)展空間。

　　賈康：我國房地產(chǎn)稅在住房保有環(huán)節(jié)不能簡單照搬美國普遍征收的模式，應(yīng)更多借鑒日本的經(jīng)驗，就是給出第一單位的扣除量，成為調(diào)節(jié)高端的工具而不是普遍征收。房地產(chǎn)稅立法肯定會經(jīng)歷一個激烈的爭論過程，從法理基礎(chǔ)到配套制度再到各種具體技術(shù)設(shè)計都會充滿爭議。

　　綜合考慮，房地產(chǎn)稅會使得不動產(chǎn)的價格曲線在城鎮(zhèn)化加速期不改變上揚曲線基本模樣的同時，減少市場泡沫，平緩價格起伏，有利于提高房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的健康程度。在未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程中相當(dāng)長的一段，房地產(chǎn)業(yè)仍將扮演支柱產(chǎn)業(yè)的角色。目前，我國真實城鎮(zhèn)化率在40%以下，如果每年增長1%，還要走三十年才能到70%。按照國際經(jīng)驗，這個加速期和高速期至少要覆蓋今后二三十年。在這個過程中，粗算還有四億人要從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城市長期居住，同時伴隨收入提升。那么，同房地產(chǎn)相關(guān)的所有投入產(chǎn)出要順應(yīng)這個發(fā)展過程，這是巨大的需求釋放與供給呼應(yīng)。