■ 大視野

　　□交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 連平

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化，供求關(guān)系相對(duì)去年出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，房屋庫(kù)存高企與需求釋放不足現(xiàn)象并存。日前，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），旨在通過(guò)加強(qiáng)金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持，達(dá)到惠民生和促消費(fèi)的目的。

　　助推惠民生和促消費(fèi)

　　當(dāng)前住房需求不足并非潛在需求大幅下降，而是市場(chǎng)在觀望，同時(shí)也是政策約束所致。近年來(lái)，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，決策層推出了一系列控制需求的舉措。今年初，個(gè)人住房貸款存在審批較嚴(yán)、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等問(wèn)題，也在一定程度上制約了需求釋放，而改善型住房需求受到政策抑制則更為明顯。一方面，國(guó)家規(guī)定家庭購(gòu)買第二套住房需支付不低于所購(gòu)房屋價(jià)格60%的首付款，同時(shí)貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，使得改善型需求的購(gòu)房能力大大降低。另一方面，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定政策導(dǎo)致有貸款歷史而名下無(wú)房的情況被認(rèn)定為二套房，“新房置換舊房”的改善型需求易被誤傷。改善型需求即使有較強(qiáng)的入市意愿，也囿于政策和預(yù)算限制難以釋放?！锻ㄖ穼?duì)個(gè)人住房貸款在利率、審核時(shí)間等方面的現(xiàn)行政策提出了調(diào)整要求，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對(duì)于改善民生具有積極意義。

　　《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》明確鼓勵(lì)和支持消費(fèi)發(fā)展。2013年我國(guó)人均GDP約為6767美元，其中占比最大的消費(fèi)支出為住房消費(fèi)。我國(guó)居民住房消費(fèi)觀念使得這一格局在較長(zhǎng)期內(nèi)不會(huì)改變，未來(lái)剛需入市潛力依然不小。隨著收入提升和消費(fèi)升級(jí)，改善型住房需求將為消費(fèi)增長(zhǎng)提供持續(xù)不斷的動(dòng)力?！锻ㄖ吠ㄟ^(guò)加強(qiáng)居民購(gòu)房的金融支持，滿足普通家庭的購(gòu)房需要，有利于前期受政策抑制的需求陸續(xù)釋放，對(duì)于促進(jìn)消費(fèi)有較好推動(dòng)作用，符合十八屆三中全會(huì)以來(lái)“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“促消費(fèi)”的大方向。

　　五舉措提升住房金融服務(wù)水平

　　《通知》對(duì)金融支持房地產(chǎn)提出了多項(xiàng)具體措施，主要涉及以下五點(diǎn)內(nèi)容。

　　一是松口徑?！锻ㄖ访鞔_，擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，就可以按照首套房標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)貸款。此項(xiàng)“貸清不認(rèn)房”新政超乎市場(chǎng)預(yù)期。此前近4年時(shí)間里，居民家庭首套房認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，不符合實(shí)際市場(chǎng)需求情況，甚至有貸款歷史而名下無(wú)房的換房需求也被認(rèn)定為二套房。新政對(duì)于這種實(shí)實(shí)在在的自住型購(gòu)房需求給予了較大力度支持。

　　二是降成本?！锻ㄖ访鞔_，對(duì)于家庭首套房按揭貸款，首付比例為不低于30%，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。首付比例與此前無(wú)變化，而強(qiáng)調(diào)利率七折下限則力度較大。年初貸款額度受限，銀行“以價(jià)補(bǔ)量”，按揭貸款利率提升較多。年中多數(shù)城市房貸利率高點(diǎn)已過(guò)，各家銀行普遍下調(diào)按揭定價(jià)，但利率大多仍以基準(zhǔn)及上浮為主。在去年信貸環(huán)境相對(duì)寬松的階段，房貸利率下限也多以基準(zhǔn)利率0.85倍為主。此次對(duì)于下限七折的規(guī)定有利于促進(jìn)銀行房貸利率進(jìn)一步走低，從而有助于降低剛需購(gòu)房成本。

　　三是提效率?！锻ㄖ访鞔_要求銀行縮短個(gè)人住房貸款審核時(shí)間。去年底和今年初，銀行業(yè)對(duì)個(gè)人房貸審批和放款速度較慢的問(wèn)題突出。究其原因，一是年底和年初企業(yè)機(jī)構(gòu)客戶貸款需求較大，銀行需要及時(shí)加以滿足；二是銀行業(yè)務(wù)流程尚存在一系列不合理環(huán)節(jié)。二季度后市場(chǎng)總體資金環(huán)境相對(duì)寬松，信貸資源已不是問(wèn)題。當(dāng)下，需要銀行合理簡(jiǎn)化流程，提高審批效率?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)縮短審核時(shí)間，旨在敦促銀行減少停貸、拖貸、壓貸的情況發(fā)生，推動(dòng)合理住房貸款需求加快得以落實(shí)。

　　四是推創(chuàng)新?！锻ㄖ饭膭?lì)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券的方式，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款的投放能力。我國(guó)住房抵押貸款支持證券還處在起步階段，2005年開始資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，2007年因美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)而暫停發(fā)售，在今年7月又重新推出。通過(guò)鼓勵(lì)開展住房抵押貸款支持證券的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，可以盤活銀行存量信貸資產(chǎn)，有助于加大銀行個(gè)人房貸支持能力，擴(kuò)大房貸投放額度。

　　五是控風(fēng)險(xiǎn)?！锻ㄖ芬髮⒈Ｕ戏抠J款期限上限從15年延長(zhǎng)至25年，表明對(duì)保障性安居工程的金融支持力度明顯加大。保障房建設(shè)具有前期投入大、投資回收周期長(zhǎng)、利潤(rùn)相對(duì)較低的特點(diǎn)，這也是導(dǎo)致其面臨資金缺口難題的重要原因。延長(zhǎng)保障房貸款期限對(duì)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)管控能力提出了更高要求，銀行在履行社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，需具備更好的項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)和資金管理能力。

　　三項(xiàng)任務(wù)亟待完善

　　為更好地加強(qiáng)金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持，以達(dá)到惠民生和促消費(fèi)的目的，提出如下政策建議。

　　一是落實(shí)個(gè)人住房貸款支持政策。建議央行和銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)關(guān)乎民生消費(fèi)的個(gè)人住房貸款持續(xù)加以支持。銀行應(yīng)統(tǒng)籌安排，優(yōu)先保障個(gè)人房貸業(yè)務(wù)規(guī)模，調(diào)整組織架構(gòu)，精簡(jiǎn)貸款審批流程，提高放款效率。

　　二是指導(dǎo)市場(chǎng)合理確定房貸利率。建議中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)主導(dǎo)開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定價(jià)指引和協(xié)調(diào)，在支持民生消費(fèi)的同時(shí)，兼顧銀行運(yùn)營(yíng)的商業(yè)可持續(xù)性。房貸利率調(diào)整下限的確定應(yīng)充分考慮銀行的利差狀況、營(yíng)業(yè)成本和風(fēng)險(xiǎn)成本，使銀行具有持續(xù)支持個(gè)人住房貸款的積極性。

　　三是加大保障房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。建議監(jiān)管當(dāng)局針對(duì)保障性安居工程項(xiàng)目投資大、回收期長(zhǎng)的特征，指導(dǎo)銀行有效控制資金運(yùn)行，與借款人簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議；掌控關(guān)鍵資金節(jié)點(diǎn)，做到資金內(nèi)部流轉(zhuǎn)，最大限度地封閉運(yùn)行；強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，切實(shí)防范保障房信貸風(fēng)險(xiǎn)。

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