■ 今日視點(diǎn)

　　Comment

　　□本報(bào)記者 張敏

　　近期，有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策松綁的傳聞甚囂塵上，盡管幾大行均未證實(shí)，但傳聞反映出的救市沖動(dòng)頗為真切。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、“房地產(chǎn)財(cái)政”縮水的情況下，這種沖動(dòng)不難理解。但需要注意的是，已經(jīng)度過(guò)“黃金十年”的房地產(chǎn)業(yè)，已無(wú)力承擔(dān)提振經(jīng)濟(jì)的“重任”。在調(diào)結(jié)構(gòu)、去房地產(chǎn)化的重要階段，切勿重走房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)的老路。

　　對(duì)于信貸政策，部分地方政府公布了相關(guān)措施，挽救市場(chǎng)與提振信心的目的明顯。在房地產(chǎn)發(fā)展史上，這一幕似曾相識(shí)。2008年，受多重因素影響，經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。從當(dāng)年10月起，多個(gè)城市出臺(tái)文件進(jìn)行救市。10月22日，三部委發(fā)文指出，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)住房提供貸款，貸款利率下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍(原為0.8倍)；最低首付款比例調(diào)整為20%。隨后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫。

　　如今的情形是，低迷的成交量似乎表明，只有信貸徹底松綁，才能激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底要不要救？

　　之所以有“救市”訴求，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地方財(cái)政等層面都有重要貢獻(xiàn)。過(guò)去多年來(lái)，這種“支柱地位”得到充分體現(xiàn)。但在新形勢(shì)下，有兩個(gè)基本判斷必須厘清。

　　第一，我國(guó)正處于“調(diào)結(jié)構(gòu)”的重要階段，“去房地產(chǎn)化”是調(diào)結(jié)構(gòu)的重要目標(biāo)之一。近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)程度越來(lái)越高。在很多地方，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的一半以上。因此，避免房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)“綁架”宏觀經(jīng)濟(jì)，是未來(lái)的政策重要考量。

　　第二，度過(guò)“黃金十年”后，房地產(chǎn)業(yè)將告別高增長(zhǎng)階段。隨著整體供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)和人均居住面積提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)難以為繼。近期以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速連續(xù)多月低于固定資產(chǎn)投資增速，表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用正在下滑，且這種趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。

　　基于這種判斷，盡管多數(shù)從業(yè)者已習(xí)慣于“低迷期救市”的固有邏輯，但靠房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)的老路顯然走不通。

　　不過(guò)，在城鎮(zhèn)化方興未艾、房地產(chǎn)業(yè)仍承受政策高壓、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的階段，對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)仍有必要。但這種調(diào)整不應(yīng)以“救市”之名，而需站在維持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)的角度。

　　首先，房地產(chǎn)信貸政策有必要適度放松。在現(xiàn)有信貸政策下，首次置業(yè)需求和改善需求仍受諸多限制。引導(dǎo)合理需求釋放，是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一。因此，適度放松信貸政策、降低購(gòu)房杠桿，在現(xiàn)階段頗有必要。

　　其次，避免地方救市行為“越線(xiàn)”。所謂“越線(xiàn)”，是指逾越土地、信貸等紅線(xiàn)。在政策調(diào)整過(guò)程中，容易出現(xiàn)土地粗放利用、城市規(guī)模無(wú)序擴(kuò)張、地方融資平臺(tái)過(guò)度投資等亂象，對(duì)此需警惕并嚴(yán)格監(jiān)管，避免市場(chǎng)非理性膨脹，并帶來(lái)新的供應(yīng)過(guò)剩和金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　再次，加快建設(shè)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。加快完善住房供應(yīng)體系、個(gè)人住房信息系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)等建設(shè)，有助于維持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)、市場(chǎng)進(jìn)入低速增長(zhǎng)期的當(dāng)下，這些長(zhǎng)效機(jī)制的推出迫在眉睫。

　　最后，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化相關(guān)改革。城鎮(zhèn)化不僅是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大紅利，同時(shí)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的重要背景。加快推進(jìn)與城鎮(zhèn)化相關(guān)的土地、戶(hù)籍等制度改革，既能開(kāi)啟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)力，也有助消化房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩庫(kù)存，避免市場(chǎng)“硬著陸”。