□深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉

　　剛剛過去的7月和8月，是今年以來樓市最為健康的兩個月。根據(jù)CREIS中指監(jiān)測的數(shù)據(jù)，全國42個主要城市住宅市場一改上半年“價滯量跌”的局面，成交規(guī)模連續(xù)兩個月回升，7月和8月的成交量環(huán)比分別上升了9.6%和1.5%，帶動成交量同比降幅從上半年的22.8%收窄至13.25%。但與此同時，房價繼續(xù)下降，70個大中城市房價指數(shù)在7月份已經(jīng)是環(huán)比連續(xù)3個月下降，8月份的百城房價環(huán)比連續(xù)4個月下降。

　　成交量連續(xù)回升有多種原因，如布局于主要城市的限購體系瓦解、按揭貸款形勢開始轉(zhuǎn)好、地方轟轟烈烈的救市行動等。但是，在剛需占主導、房價連續(xù)上漲5年（2009-2013年）且相比2008年翻一番的情況下，房價出現(xiàn)實質(zhì)性松動是成交量連續(xù)兩個月回升的主要原因。房價之所以在下半年伊始就有實質(zhì)性的松動，其根源還在于開發(fā)商整體對于“以價換量”策略已經(jīng)形成共識。

　　今年上半年，開發(fā)商在降價問題上之所以遮遮掩掩、噱頭多于實際行動，就在于開發(fā)商整體在博弈經(jīng)濟增長“底線思維”將倒逼貨幣政策放松的傳統(tǒng)思路。但是，由于國家堅持“微刺激”對沖樓市下滑，堅決以“定向?qū)捤伞贝妗柏泿欧潘?，希望樓市降溫以暴露問題、解決問題，因此上半年樓市整體呈現(xiàn)“價格水平僵持（甚至上漲）、成交量大幅下滑”的局面。

　　當二季度宏觀數(shù)據(jù)初值出來以后，盡管允許各地退出限購政策，緩解樓市過度下滑沖擊“穩(wěn)增長”底線，但此舉對于樓市去庫存幫助不大，更多的是出于平滑的考慮，而不是扶持的考慮。同時，在平均利率水平依舊保持在高位、商業(yè)銀行防范樓市風險的情況下，按揭貸款政策緩和程度有限。一言以蔽之，解決樓市問題，不可能再像過去一樣，繼續(xù)依賴“投資需求帶動預期，預期帶動剛需入市”，根本之道還在于讓房價適應剛需群體的可支付能力，以價換量是唯一的出路。因此，國家在樓市態(tài)度上明確了“千方百計消化庫存”的指導思想，這成為了樓市的新主題，也給開發(fā)商吃了一顆定心丸。

　　因此，我們看到，進入下半年以后，開發(fā)商一改上半年遮遮掩掩的做法，在降價問題上集體行動。當然，驅(qū)使開發(fā)商一致降價的內(nèi)生動力是樓市的基本面，首先就是來自資金鏈的壓力。由于2012年以來進入新一輪“拿地周期”，而2009年擴大內(nèi)需期間拿的地還沒有開發(fā)完畢，目前的施工面積相比2010年增長了50%，相比2008年翻了一倍。再加上2010年以來股權融資大門緊閉，配合房企擴張的高成本融資（貸款、信托等）讓企業(yè)杠桿率不斷攀升。到2014年6月末，A股房地產(chǎn)板塊凈負債率超過100%，有息負債率達到34.6%，都創(chuàng)下2007年以來新高。今年以來，信貸和社會融資進入開發(fā)行業(yè)非常謹慎，貸款和信托已將非資質(zhì)房企和非重點一、二線城市歸到“黑名單”，而貸款、地價款、信托等進入支付和償還高峰，高成本資金大量沉淀在庫存上劃不來，以價換量緩解資金壓力是必然的。

　　庫存壓力和供求形勢超出預期。截至7月，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存量為26594萬平方米，同比增長22.8%，創(chuàng)歷史新高；8月份，盡管7月份銷售轉(zhuǎn)好使得庫存消化周期小幅回落，但房企推盤量增加得更快，導致庫存總量繼續(xù)攀升。8月份，申萬證券跟蹤的18個重點城市的庫存消化周期為12.8個月，環(huán)比下降了0.4個月，為近5個月首次回落，但庫存總量環(huán)比增長4.3%。因此，即便銷售維持目前弱勢回升局面，由于房企可售資源量很大，后續(xù)供應源源不斷，庫存壓力在四季度難以根本緩和，“以價換量”趨勢難改。

　　在上半年，由于各大房企對政策和市場形勢認識有誤，錯失了搶手業(yè)績的“小陽春”，上半年多數(shù)房企僅完成銷售目標的30%左右，甚至在20%左右。下半年，若不能在“金九銀十”收復上半年的失地，不僅全年目標無法完成，而且會出現(xiàn)超預期的下滑，這也是為何下半年推盤量突然劇增的原因。業(yè)績考核壓力也將驅(qū)使開發(fā)商降價走量。

　　總體來看，7、8月份的樓市是最為健康的，成交量明顯回升，價格下降，這也是管理層希望看到的景象。不僅對于去庫存，對于樓市泡沫軟著陸和支持“穩(wěn)增長”戰(zhàn)略也有多重利好。這種跡象是否會延續(xù)成為趨勢，9月和10月能否成為實打?qū)嵉摹敖鹁陪y十”，這是業(yè)內(nèi)最為關心的。

　　從政策上講，國家期待樓市在下半年能為“微刺激”、“穩(wěn)增長”做出更多的、更有效的貢獻，但唯一出路是開發(fā)商延續(xù)目前以價換量的策略，提供適銷對路的產(chǎn)品（中低價位和中小戶型），而并非是重新仰仗信貸全面寬松和投資需求入場。并且，從資金面看，為了防止通脹抬頭、穩(wěn)定地方債務和避免資金跑冒滴漏，央行二季度貨幣政策報告已經(jīng)傳達出定向?qū)捤韶泿耪邔⒈３址€(wěn)中謹慎或趨弱的走勢。因此，下半年貨幣政策“定向?qū)捤伞钡牧Χ炔粫壬习肽甏?，溢出到樓市的量也有限?/p>

　　目前，盡管一線城市成交量回升更明顯，但庫存消化壓力也很大，去化周期普遍在15個月以上。同時，盡管主流開發(fā)商業(yè)績完成相對較好，但乘機提高市場占有率和獲取優(yōu)質(zhì)存量資源（通過并購）也需要加快周轉(zhuǎn)速度。因此，下半年“以價換量”的策略應用將在更大范圍內(nèi)展開?？陀^地講，成交量一旦上來，開發(fā)商降價動力將趨弱，這在2009年和2012年前兩輪弱勢反彈中均有出現(xiàn)。但是，由于庫存頂還沒有到來，信貸條件不可能出現(xiàn)2008年式的大逆轉(zhuǎn)，也不會出現(xiàn)2012年式的全面寬松（降準、降息），房企資金壓力正在接近歷史紀錄，投資需求不會入場，歷史不會重演，房企沒有漲價空間。9月和10月延續(xù)“價格下降、成交量回升”的局面將是大概率事件，全年銷售規(guī)模將好于年中預期。