□本報記者 蔡宗琦

　　依靠國內(nèi)首只REITs產(chǎn)品的成功發(fā)行，中信證券上半年從中獲得超過10億元的凈利。產(chǎn)品操盤手、中信金石基金管理有限公司總經(jīng)理周芊日前在接受中國證券報記者專訪時表示，“REITs不僅是一個產(chǎn)品，更是一個市場”。從土地整理基金、開發(fā)基金、孵化基金到REITs，這為券商開啟了一個新的業(yè)務(wù)鏈條。他透露，目前中信證券不動產(chǎn)金融團(tuán)隊同時有幾十個項目正在推進(jìn)之中，而且不少項目規(guī)模都不小，在這一業(yè)務(wù)鏈條上中信證券布局良多。

　　新業(yè)務(wù)鏈開啟

　　中國證券報：中信證券今年推出中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃，這被認(rèn)為是市場上首單REITs產(chǎn)品，僅這一只產(chǎn)品上半年就為中信證券貢獻(xiàn)超過10億元的利潤，中信證券在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域還有哪些布局？

　　周芊：早在2007年，中信證券就開始為推出REITs產(chǎn)品做相關(guān)市場研究，2012年正式啟動這一計劃。當(dāng)時，國務(wù)院提出要“盤活存量、用好增量”，REITs產(chǎn)品正好符合這一趨勢，監(jiān)管部門負(fù)責(zé)人來中信證券調(diào)研時也提出研究不動產(chǎn)金融的課題。后來我們遞交的研究方案便建議從REITs入手，在不動產(chǎn)金融領(lǐng)域做一些嘗試突破，經(jīng)過一年多的準(zhǔn)備，最后成功地推出了中國首單REITs產(chǎn)品。中信證券的房地產(chǎn)金融團(tuán)隊也是目前市場上唯一自成立以來一直持續(xù)致力于REITs等房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的團(tuán)隊。

　　從單只產(chǎn)品來看，這只產(chǎn)品確實帶來了一大筆收入。但REITs產(chǎn)品推出最大的意義不在于賺了多少錢，而是開啟了一個新的業(yè)務(wù)鏈條。

　　研究數(shù)據(jù)表明，花旗銀行、摩根斯坦利的收入之中，房地產(chǎn)金融所占比重很大?；ㄆ煦y行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)有相當(dāng)大的一部分比例是圍繞REITs展開的。

　　事實上，REITs不僅是一個產(chǎn)品，也是一個產(chǎn)業(yè)鏈，更是一個市場：首先是土地整理基金，其次是開發(fā)基金，為項目早期提供資金支持，隨后在房地產(chǎn)項目開發(fā)之后，還會有孵化基金跟進(jìn)，將一個持有型物業(yè)培育成具有穩(wěn)定租金收入的成熟資產(chǎn)，之后才是設(shè)計成REITs，根據(jù)資產(chǎn)的狀況和投資人的需求，還會有更加復(fù)雜的基于REITs的衍生產(chǎn)品，可以說，REITs是用一個產(chǎn)品整合了一個鏈條，進(jìn)而形成一個巨大的藍(lán)海市場。

　　目前，我們的不動產(chǎn)金融團(tuán)隊圍繞REITs進(jìn)行的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新已經(jīng)涉足了四個板塊：一是房地產(chǎn)私募融資。從2007年開始操作，北京市朝陽區(qū)第一單土地證券化的項目就是中信證券操刀的，這一類業(yè)務(wù)市場需求大，但并非標(biāo)準(zhǔn)化項目，非常考驗團(tuán)隊的產(chǎn)品設(shè)計能力。目前，該類業(yè)務(wù)每年都有大約五六十億元的規(guī)模。

　　二是房地產(chǎn)開發(fā)基金。2010年，中信證券和保利地產(chǎn)合作推出名為“信?；稹钡姆康禺a(chǎn)開發(fā)基金，目前已經(jīng)是市場上規(guī)模最大的房地產(chǎn)基金，共管理40余只開發(fā)基金，投資規(guī)模超過300億元。和房地產(chǎn)信托不同，開發(fā)基金是主動管理的股權(quán)投資產(chǎn)品，投資人同股同權(quán)，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益。目前，信?；鹨呀?jīng)形成了全面的業(yè)務(wù)布局，并組建了一支專業(yè)的管理團(tuán)隊。

　　三是REITs產(chǎn)品。銀行間市場和交易所市場的第一支REITs產(chǎn)品都是中信證券推出的，引起了巨大的市場反響，我們在REITs及房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的領(lǐng)先地位得到了市場的一致認(rèn)可。

　　四是我們判斷未來十年，度假地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)可能是房地產(chǎn)行業(yè)的重點開發(fā)領(lǐng)域，也就是說下一階段的熱點將是主題地產(chǎn)，我們這兩年一直在探索這一領(lǐng)域的業(yè)務(wù)模式，很快會有產(chǎn)品推出。

　　總的來看，在這個領(lǐng)域，證券公司除了可以賺到傳統(tǒng)的財務(wù)顧問費和承銷費收入，同時通過專業(yè)的資產(chǎn)管理能力，提升資產(chǎn)價值將帶來持續(xù)穩(wěn)定的增值收益。另外，從國外成熟市場的經(jīng)驗看來，在資產(chǎn)的并購?fù)顿Y中也會有大量的業(yè)務(wù)機(jī)會。目前，我們同時有超過幾十個項目正在推進(jìn)之中，從這個角度來看，不能只看到REITs產(chǎn)品的推出讓中信證券賺到了一筆大額收入，更重要的是用這個產(chǎn)品開啟了一個新的業(yè)務(wù)鏈條。

　　戰(zhàn)略布局打造核心競爭力

　　中國證券報：既然預(yù)計REITs產(chǎn)品的收益良好，是否有其他證券公司也在籌備這一業(yè)務(wù)？不動產(chǎn)金融的布局是否具有可復(fù)制性？今年以來房地產(chǎn)市場特別是住宅市場走弱，很多聲音在討論樓市拐點，這是否會影響不動產(chǎn)金融布局？

　　周芊：我們推出這樣的新產(chǎn)品，就是為了解決國內(nèi)市場上大量存置資產(chǎn)需要被盤活的訴求，產(chǎn)品的推出一定會引發(fā)業(yè)內(nèi)的關(guān)注和效仿，但坦率地說，REITs被譽為房地產(chǎn)金融塔尖上的明珠，其復(fù)雜性使之具有更高的技術(shù)門檻，以我們的首支REITs產(chǎn)品為例，就是將CMBS與Pre-REITs及看漲期權(quán)結(jié)合的復(fù)合產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)設(shè)計中使用了金融優(yōu)化等多處創(chuàng)新設(shè)計，市場理解需要一個過程。

　　至于樓市拐點的問題，我們的看法是，經(jīng)過多年的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)市場會進(jìn)入一個更加規(guī)范化發(fā)展的階段，產(chǎn)品能力將是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，好的產(chǎn)品就能夠獲得市場的認(rèn)可。房地產(chǎn)行業(yè)是強(qiáng)周期的行業(yè)，順周期做產(chǎn)品，逆周期做布局，單純地討論拐點就沒有那么重要。對于不動產(chǎn)金融和REITs這個大市場而言，首單股權(quán)類REITs還僅僅是個開始，未來要做的事還有很多，從戰(zhàn)略上建立管理不同資產(chǎn)的募、投、管、控、退系統(tǒng)，建設(shè)復(fù)合型的技術(shù)管理團(tuán)隊，才是打造核心競爭力的必由之路。