廉價(jià)成小產(chǎn)權(quán)房滋生“罪魁”，試點(diǎn)清理工作年內(nèi)將啟

　　繼2月下旬國(guó)土資源部明確表示今年將選擇部分城市開(kāi)展小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理工作后，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史近日再次表示，今年開(kāi)始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。在本次兩會(huì)上，小產(chǎn)權(quán)房清理這一熱門(mén)話題再次成為代表委員關(guān)注和議論的焦點(diǎn)。

　　部分代表委員建議，從現(xiàn)在起，凍結(jié)全國(guó)范圍內(nèi)一切涉嫌“小產(chǎn)權(quán)”的房產(chǎn)建設(shè)，同時(shí)加大監(jiān)察力度，確保在試點(diǎn)清理工作結(jié)束前沒(méi)有新增小產(chǎn)權(quán)房。他們同時(shí)呼吁，徹底鏟除小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的利益動(dòng)機(jī)。

　　據(jù)介紹，小產(chǎn)權(quán)房是占用農(nóng)村集體土地建設(shè)，并向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷(xiāo)售的商品住宅，不受法律保護(hù)。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家法律法規(guī)有明確規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地建房，不可以購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。目前，中央要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法用地不予確權(quán)登記發(fā)證，所以不受法律保護(hù)。

　　全國(guó)政協(xié)委員、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭松海告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，20世紀(jì)90年代末，隨著城鎮(zhèn)住房改革和住房的商品化，特別是在城市房?jī)r(jià)高企的大背景下，小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模地發(fā)展起來(lái)。目前，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房總量約50億至60億平方米，已相當(dāng)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅數(shù)量的30%多。

　　對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房大量滋生的原因，郭松海分析認(rèn)為，地方政府管理、監(jiān)督不力，是其產(chǎn)生的外在條件；現(xiàn)行農(nóng)村土地制度的缺陷以及小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)位低，與城市中低收入居民的消費(fèi)能力相適應(yīng)，是其發(fā)生的內(nèi)在原因。

　　全國(guó)人大代表陳萬(wàn)志認(rèn)為，房?jī)r(jià)高企下的廉價(jià)吸引力和土地制度不合理引發(fā)違規(guī)建設(shè)沖動(dòng)是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要原因。他在“關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房清理當(dāng)慎之又慎的建議”中指出，與“大產(chǎn)權(quán)”的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類(lèi)似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用出讓金。此外，由村集體牽頭開(kāi)發(fā)，農(nóng)民自己出勞力，也省去了開(kāi)發(fā)商；另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅款、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等房地產(chǎn)商的成本費(fèi)用也都大大節(jié)省。這導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格遠(yuǎn)低于商品房，這對(duì)房?jī)r(jià)高企中的剛需消費(fèi)者無(wú)疑具有巨大吸引力。

　　記者了解到，由于三亞房?jī)r(jià)高，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃、承包、聯(lián)營(yíng)合作等方式，在集體土地或農(nóng)民宅基地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，三亞小產(chǎn)權(quán)房共有400多棟，總面積約200多萬(wàn)平方米，分布廣泛。特別是海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，很多外地老板受利益驅(qū)動(dòng)，以向當(dāng)?shù)卮迕褓?gòu)買(mǎi)或合作方式，用宅基地或農(nóng)用地修建小產(chǎn)權(quán)房。

　　全國(guó)人大代表、三亞市政府副秘書(shū)長(zhǎng)陳國(guó)誠(chéng)分析認(rèn)為，三亞小產(chǎn)權(quán)房之所以泛濫，主要原因就在于小產(chǎn)權(quán)房巨大的利潤(rùn)。建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房每平米成本2000元左右，而售價(jià)在每平米4000元以上，獲利豐厚。隨著國(guó)際旅游島建設(shè)如火如荼地進(jìn)行，三亞房?jī)r(jià)一漲再漲。很多購(gòu)房者清楚小產(chǎn)權(quán)房是違章建筑，但面對(duì)三亞動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元每平方米的商品房，購(gòu)房者受投資商“政府拆不了”的蠱惑，貪圖便宜選擇購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。

　　對(duì)于如何清理小產(chǎn)權(quán)房，郭松海建議，按照維護(hù)國(guó)家利益、維護(hù)農(nóng)民的利益、考慮購(gòu)房者利益的原則，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，除對(duì)占用耕地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，要堅(jiān)決予以取締外；對(duì)在原建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，要依法依情依理對(duì)原開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房分門(mén)別類(lèi)，逐步予以合法化。

　　他還呼吁，將“小產(chǎn)權(quán)房”正名為“農(nóng)村房地產(chǎn)”。同時(shí)建議及時(shí)地總結(jié)成都、重慶等地全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，逐步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)化改革，通過(guò)規(guī)劃管理，逐步放開(kāi)規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地及荒地對(duì)其流轉(zhuǎn)的限制，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入一級(jí)土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)。

　　陳萬(wàn)志認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”的利益沖動(dòng)，源自于當(dāng)前土地制度的城鄉(xiāng)二元化。因此，應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，在土地交易中充分保障農(nóng)民合法權(quán)益，使農(nóng)民和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體充分享受土地增值所帶來(lái)的巨大收益，消除“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)的利益動(dòng)機(jī)。

　　陳國(guó)誠(chéng)則表示，目前，國(guó)家還沒(méi)有出臺(tái)專(zhuān)門(mén)針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)。為此，他建議，除了政府相關(guān)職能部門(mén)加大對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的打擊和清理力度之外，國(guó)家應(yīng)該抓緊完善相關(guān)具有指導(dǎo)性作用的法律法規(guī)，指導(dǎo)政府加快對(duì)城鄉(xiāng)土地的確權(quán)工作，統(tǒng)一村民宅基地的劃分標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法。