新城控股：從拼規(guī)模轉(zhuǎn)向拼盈利

　　在經(jīng)歷了規(guī)模的快速增長后，新城控股開始由“規(guī)模”向“規(guī)模＋效益”轉(zhuǎn)型，持續(xù)、穩(wěn)定增長將成為公司的新常態(tài)。

　　隨著年報的出爐，在看似困難的2019年，新城控股(601155.SZ)交出了一份讓市場滿意的答卷。

　　2708.01億元合同銷售金額順利完成年度預(yù)定目標(biāo)、經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)為正、現(xiàn)金分紅比連續(xù)3年超過30%、凈負(fù)債率16.36%降杠桿明顯......無論是外部環(huán)境的變化抑或是自身發(fā)展的階段，“穩(wěn)定”正在成為新城控股的主基調(diào)。

　　10年時間，新城控股的銷售規(guī)模從105億元發(fā)展到今天的2708億元，行業(yè)排名從第 35名到第8名。在規(guī)模達到行業(yè)前列后，新城控股到了更加強調(diào)效率和質(zhì)量發(fā)展的新階段。雖然當(dāng)下的疫情對行業(yè)帶來短期困擾，但風(fēng)物長宜放眼量，未來當(dāng)行業(yè)集中度進一步提高之后，龍頭企業(yè)的盈利終將再上臺階。

　　正如新城控股在年報中所說，隨著行業(yè)進入峰值橫盤時代，2020年公司將追求高質(zhì)量、穩(wěn)健、可持續(xù)增長。堅持雙輪驅(qū)動的高質(zhì)量發(fā)展方向，全力減少新冠肺炎疫情給公司經(jīng)營銷售帶來的不利影響，提升利潤水平。

　　業(yè)績含金量提升

　　新城控股年報顯示，2019年公司實現(xiàn)營收858.47億元，同比增長58.58%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤126.54億元，同比增長了20.61%。即使扣除非經(jīng)常性損益后公司的歸母凈利也到達99.82億元，首次叩響百億元門檻。

　　與上一年相比，新城控股的盈利質(zhì)量明顯提高了。首先，公允價值對凈利潤增厚幅度有所下降。2019年公司的公允價值損益為26.47億元，較上一年的27.85億元略有下降，公允價值變動損益占凈利潤的比例已經(jīng)降至不足20%。

　　作為對比，2018年新城控股新開業(yè)19家吾悅廣場，2019年21家吾悅廣場開門營業(yè)，期末運營總數(shù)分別為42座和63座。開業(yè)和運營的吾悅廣場都有增加且租金收入繼續(xù)保持高增長，新城控股的公允價值變動損益不增反降，這顯然說明公司公允價值計量更加穩(wěn)健，盈利的含金量明顯提升。

　　其次，新城控股的存貨跌價準(zhǔn)備計提明顯增加。2019年公司以存貨跌價為主的資產(chǎn)減值損失為9.4億元，較上一年的2.64億元漲幅明顯。此外，公司期內(nèi)預(yù)交的土地增值稅為41.15億元，同比增長了79.85%。

　　新城控股在上述各項指標(biāo)上均采用了較為審慎的標(biāo)準(zhǔn)，這既提升了公司的盈利質(zhì)量，又為公司業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長奠定基礎(chǔ)。

　　在簽約銷售上，2019年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額達2708.01億元，同比增長達到了22.48%，銷售面積達2432萬平方米，同比增長34.21%。在2019年房企10強中，公司增速位列第二，同時順利完成了年初制定的2700億元銷售目標(biāo)。

　　未來發(fā)展方面，2019年新城控股新增土地儲備2508.47萬平方米，平均樓面價為2421.48元/平米，與前兩年相比，這是公司近幾年拿地較為審慎的一年，但仍超過2019年銷售面積。

　　截至2019年末，公司合計擁有土地儲備1.24億平方米，足以滿足未來2-3年的開發(fā)運營所需。充裕且成本合理的土地儲備是保障公司獲得持續(xù)穩(wěn)定盈利能力的基礎(chǔ)。

　　并且，在2019年的業(yè)績說明會上，新城控股也表示，計劃拿地1000億元左右，與2017年和2018年的拿地力度保持一致。整體可售貨值4000億左右。和2500億元的銷售目標(biāo)相比，去化率60%出頭。

　　對于市場關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)，2019年新城控股開業(yè)21座吾悅廣場，開業(yè)數(shù)量創(chuàng)歷史新高。公司已實現(xiàn)122個綜合體項目的布局，累計開業(yè)63座吾悅廣場。

　　2019年公司租金及管理費收入達到40.69億元，同比增長92.28%，平均出租率達 99.16%。2020年新城控股計劃新開業(yè)吾悅廣場30座，總收入超過55億元。

　　與業(yè)績相伴的是新城控股送出的現(xiàn)金分紅大禮包。公司宣布擬向全體股東每股派發(fā)現(xiàn)金紅利1.7元(含稅)，以此計算公司將總計派發(fā)現(xiàn)金紅利38.34億元，這占到了公司歸母凈利潤的30%以上。

　　實際上，這已經(jīng)是新城控股連續(xù)3年分紅占歸母凈利潤達到30%以上了。2017年和2018年，公司分別派發(fā)了每股分紅0.81元和1.5元的分紅禮包，分紅金額分別為18.28億元和33.68億元。分紅金額占比也都在歸母凈利潤的30%以上。

　　持續(xù)穩(wěn)定盈利的好公司,分紅一定不會吝嗇。新城控股3年累計分紅超90億元，且每年的分紅金額都在凈利潤的30%以上。算上2015年和2016年的分紅，新城控股的分紅已經(jīng)約百億了。公司穩(wěn)定的盈利帶來了穩(wěn)定的分紅，穩(wěn)定的分紅政策也會給市場和投資者帶來穩(wěn)定的預(yù)期。

　　在困難的2019年，新城控股之所以還能夠連續(xù)保持穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅，源于公司營收質(zhì)量的改善。在實現(xiàn)了第一步的規(guī)?；?，提升經(jīng)營效益是題中之義。

　　“規(guī)模＋效益”并舉

　　對于房企來說，規(guī)模有多么重要已經(jīng)無需多言?？梢哉f，規(guī)模可以說是一切競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)，沒有規(guī)模就沒有一切。銷售規(guī)模已經(jīng)約16萬億元的房地產(chǎn)行業(yè)，市場空間可以容納多家優(yōu)秀企業(yè)并存。

　　2010年新城控股實現(xiàn)合同銷售額105億元，公司簽約收入首次突破百億。但直到2014年，公司的合同銷售也才達到187.92億元，漲幅并不明顯。

　　2015年新城控股實現(xiàn)B轉(zhuǎn)A，登陸上交所。公司也開啟了規(guī)模增長的快車道。2015年-2019年，公司的合同銷售分別為319.29億元、650.6億元、1264.72億元、2210.98億和2708.01億元，復(fù)合增長率超過70%。行業(yè)排名也從20名之外一躍躋身前10，穩(wěn)居第8。

　　在規(guī)模達到行業(yè)前列后，提升經(jīng)營質(zhì)量是必然選擇，實際上，領(lǐng)先房企多數(shù)已經(jīng)開始實施“規(guī)模＋效益”的發(fā)展戰(zhàn)略，新城控股也不例外。

　　2019年新城控股合同銷售增速在前10房企中位居第2，增速并不慢。但與公司前幾年的增速相比，已經(jīng)明顯減速，這既是規(guī)模提升后增速自然放緩、也包含了公司調(diào)整的結(jié)果。

　　2020年，公司制定了2500億元的銷售目標(biāo)。在2019年拿地放緩和2020年初新冠疫情給銷售帶來的不利影響下，這顯然是一個理性的選擇。如前所述，2020年新城控股可推貨值是4000億元，按照約60%的去化計算，得出2500億元的目標(biāo)是合理范圍內(nèi)的保守預(yù)期。

　　公司董事長兼總裁王曉松在業(yè)績說明會上表示，公司不會單純?yōu)樽非笈琶鴽_規(guī)模。但不會往收縮方面走，希望公司行業(yè)排名維持在10名左右。2019年拿地略微放緩后，2020年公司再度將拿地力度與2017年和2018年看齊。

　　需要說明的是，2020年新城控股計劃竣工3596.53萬平方米，相比上一年同期幾乎翻倍，在充足的合同負(fù)責(zé)(預(yù)售房屋產(chǎn)生的預(yù)收款)和接近翻倍的竣工面積支撐下，公司結(jié)轉(zhuǎn)收入有望繼續(xù)維持不錯的增長。

　　規(guī)模穩(wěn)定增長，提升經(jīng)營效益成為關(guān)鍵，2019年新城控股的答卷是市場滿意的。2019年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為435.8億元，不但連續(xù)為正且金額創(chuàng)下歷史新高。

　　對此，新城控股表示，公司簽約回籠情況較好，拿地支出較去年有所下降，故經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額增幅較大。與拿地相比，現(xiàn)金回款的提升對現(xiàn)金流的促進更為明顯。長期以來，新城自主操盤項目的回款率一直在90%以上。

　　2019年新城控股銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為1666.18億元，較上一年增長接近60%。這其中預(yù)收款即合同負(fù)債的貢獻最為明顯。2019年新城控股的合同負(fù)債達到1976.68億元，較上一年上漲了近70%。

　　2019年新城控股的營收為858.47億元，同時公司的“蓄水池”——合同負(fù)債已經(jīng)接近2000億元，是公司營收1.3倍。這不但為公司2020年結(jié)算提供了足夠的支撐，龐大的“蓄水池”也為公司日后的穩(wěn)定增長準(zhǔn)備了充足的安全墊。

　　新城控股的資金回款并不是偶有提高，而是公司始終保持著對銷售回款的高要求。以2017年為例，全年公司合同銷售額達1264.72億，同比增長94.39%，完成年初850億銷售目標(biāo)的148.79%，公司操盤項目資金回籠率達85%，銷售目標(biāo)完成率穩(wěn)居行業(yè)第一。

　　也就是說，在規(guī)?？焖僭黾拥耐瑫r，新城控股并不是以犧牲效益為前提下的快速發(fā)展。如果說公司前期發(fā)展是以規(guī)模為主，那么隨著規(guī)模成為行業(yè)領(lǐng)軍者之一后，穩(wěn)增長下如何效益將成為公司更加關(guān)注的焦點。

　　資金是房企的生命線。在良好的銷售回款助推下，新城控股在手的現(xiàn)金愈發(fā)充裕。在疫情導(dǎo)致房企銷售暫時下滑之時，充足的現(xiàn)金儲備“進可攻退可守”。

　　2019年末，得益于高效的預(yù)售，新城控股的貨幣資金達到創(chuàng)紀(jì)錄的639.41億元。遠高于一年內(nèi)到期的有息負(fù)債306.02億元。2015年-2018年新城控股的貨幣資金分別為64.69億元、134.01億元、219.47億元和454.09億元。每一年新城控股的現(xiàn)金儲備都在刷新歷史新高，直至如今現(xiàn)金儲備達到有史以來的最高值。

　　經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)為正顯示了新城控股內(nèi)生增長的穩(wěn)定性，良好的銷售回款又推動了公司自我造血能力的逐步走強。在內(nèi)生增長逐漸成為公司業(yè)績的主推手之后，新城控股的借貸規(guī)模逐漸放緩，凈負(fù)債率大幅走低，這對于公司實現(xiàn)“以資本回報率為核心，確保規(guī)模可持續(xù)增長”的戰(zhàn)略目標(biāo)大有裨益。

　　降杠桿穩(wěn)增長

　　2019年末，新城控股的融資總額為740.76億元，平均融資成本為6.73%。在民營房企中，能夠保持這樣的融資成本實屬不易。

　　不僅如此，新城控股的借貸規(guī)模增速開始明顯放緩。2015年-2018年，公司的融資總額分別為156.39億元、245.49億元、394.69億元和704.83億元。2018年末公司的期末融資較2015年增長了3.51倍，換來的是同期公司合同銷售約6倍的增長。

　　如果進一步延伸至2019年的話，那么在借貸余額擴大約3.74倍的同時，新城控股的合同銷售增長了7.48倍，增速正好是借貸規(guī)模增速的一倍左右。也就是說，與公司借貸規(guī)模增加相伴的，是新城控股銷售規(guī)模加倍的增長。

　　作為對比，行業(yè)龍頭萬科2019年合同銷售金額6308.4億元，有息負(fù)債合計2578.5億元。新城控股的合同銷售約為萬科的40%出頭，期末有息負(fù)債不到萬科的30%。和行業(yè)三甲相比，公司有息債務(wù)有足夠的騰挪空間。

　　從房企發(fā)展的過程中不難發(fā)現(xiàn)，在企業(yè)從小到大追求規(guī)?；倪^程中，高杠桿幾乎成為必然選項。能夠把企業(yè)迅速做大做強并脫穎而出的民營房企，幾乎都采用了高杠桿的經(jīng)營模式。

　　通過高負(fù)債下的高杠桿實現(xiàn)有質(zhì)量的快速增長，在規(guī)模達到預(yù)期目標(biāo)后開始逐步降杠桿并保持穩(wěn)定增長，這是房企在不同發(fā)展階段作出的不同選擇。

　　以新城控股B轉(zhuǎn)A上市的2015年為起點直至2018年，新城控股開啟了一波快速上規(guī)模的過程。這期間公司的凈負(fù)債率開始走高，2015年和2016年分別達到66.1%和68.11%。此后在合同規(guī)模快速增長后，優(yōu)異的現(xiàn)金回款能力帶來的自身造血功能開始發(fā)揮作用，公司的凈負(fù)債率開始下降。

　　2017年-2019年新城控股的凈負(fù)債率分別為50.12%、49.21%和16.36%。在一線房企中，2019年不足20%的凈負(fù)債率無出其右者。即使后續(xù)凈負(fù)債率回升，充裕的在手現(xiàn)金與較低的杠桿水平也使得公司擁有靈活的騰挪空間。

　　在業(yè)績說明會上，公司董事長兼總裁王曉松也介紹，拿地和工程開支是房企業(yè)最大支出。由于2019年下半年拿地支出減少，這導(dǎo)致了凈負(fù)債率的下降。凈負(fù)債率太低并不是一個非常好的表現(xiàn)，未來凈負(fù)債率預(yù)計會保持在40-70%的區(qū)間，王曉松表示。

　　也就是說，新城控股希望將凈負(fù)債率基本穩(wěn)定在2017年和2018年降低后的水平上。

　　新城控股凈負(fù)債率能夠不斷穩(wěn)步下降，一是受益于每年都在創(chuàng)造歷史新高的現(xiàn)金規(guī)模，另外一個則是隨著銷售規(guī)模的擴大，借貸規(guī)模并未同步增長，即“分子”增速放緩。

　　2019年年報顯示，新城控股籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-155.17億元，為近5年來首度凈支出，這就是說公司籌資凈額不但沒有增加反而減少。即在過去一年公司收回大量經(jīng)營資金，用于投資的資金減少、償還負(fù)債規(guī)模增加。

　　與之對應(yīng)的是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達到歷史新高的435.8億元。一增一減顯示出新城控股資金回籠明顯，增強了抵御風(fēng)險的能力。公司更加依靠自身的造血能力來實現(xiàn)穩(wěn)定的增長，而非更大規(guī)模的借貸。

　　在行業(yè)逐漸步入存量競爭后，行業(yè)的發(fā)展由過去的拼規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向拼高質(zhì)量發(fā)展，高質(zhì)量的發(fā)展源于“規(guī)模增長+持續(xù)盈利+財務(wù)穩(wěn)健”。在站穩(wěn)行業(yè)前10后，新城控股正從當(dāng)初規(guī)模優(yōu)先向穩(wěn)健經(jīng)營順利前行。