皇庭國(guó)際正式告別房地產(chǎn)屬性 商業(yè)之路待擺脫華南區(qū)依賴

　　轉(zhuǎn)型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)多年的皇庭國(guó)際(000056，SZ)終于正式去掉了房地產(chǎn)屬性。

　　近日，皇庭國(guó)際發(fā)布公告稱，公司所屬行業(yè)分類已從房地產(chǎn)業(yè)變更為商務(wù)服務(wù)業(yè)。

　　對(duì)于這一變更依據(jù)，皇庭國(guó)際解釋稱，據(jù)2018年年報(bào)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入已占總營(yíng)業(yè)收入的52.96%，為公司營(yíng)業(yè)收入的主要來(lái)源。根據(jù)《上市公司行業(yè)分類指引》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)公司某類業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入比重大于或等于50%，則將其劃入該業(yè)務(wù)相對(duì)應(yīng)的行業(yè)。

　　雖然此前的主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，但自2009年開發(fā)并運(yùn)營(yíng)的大型購(gòu)物中心深圳皇庭廣場(chǎng)竣工后，皇庭國(guó)際就再無(wú)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　轉(zhuǎn)型多年，中間又拓展過類金融業(yè)務(wù)，但從目前的局面看，皇庭國(guó)際還是決定走商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)這條主路。

　　艱難轉(zhuǎn)型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)

　　皇庭國(guó)際前身深國(guó)商，創(chuàng)建于1983年，由經(jīng)營(yíng)零售商業(yè)起步。1993年改組為股份公司，成為深圳本地唯一一家零售商業(yè)類A＋B股上市公司。

　　隨著百貨業(yè)發(fā)展式微，深國(guó)商加快退出，向現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。2002年，深國(guó)商地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗下主要運(yùn)作平臺(tái)——融發(fā)投資，在深圳福田CBD以約4000萬(wàn)元拿下一宗面積逾4萬(wàn)平方米的商業(yè)用地，也就是如今的皇庭廣場(chǎng)。

　　不過，這一項(xiàng)目最初被命名為晶島國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)，計(jì)劃2003年1月動(dòng)工，2005年1月竣工。但在經(jīng)歷資金面巨大壓力、工程爛尾、股權(quán)之爭(zhēng)等一系列波折后，這一項(xiàng)目被擱置了10年。

　　深國(guó)商上市后一直存在股權(quán)分散的問題，前兩大股東特發(fā)集團(tuán)、戰(zhàn)略投資者和昌父子持股比例相近，都在13%左右。2008年，深國(guó)商又被茂業(yè)系舉牌，與和昌父子進(jìn)行了股權(quán)大戰(zhàn)，后者在2009年徹底退出深國(guó)商。2009年前后，鄭康豪悄然登場(chǎng)，其通過收購(gòu)和昌父子此前的股權(quán)，一躍超過茂業(yè)系成為第一大股東。

　　最終，2010年9月，鄭康豪在股東大會(huì)上正式入主深國(guó)商，并成立了新一屆董事會(huì)。

　　但鄭康豪的壓力也隨之而來(lái)，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前不完全統(tǒng)計(jì)，為了開發(fā)皇庭廣場(chǎng)項(xiàng)目，從2010年到2014年，深國(guó)商在四年間的貸款總額超過60億元，已接近其在2014年初76.46億元的估值。且在此期間，由于連續(xù)4年凈利潤(rùn)為負(fù)，深國(guó)商已變成*ST國(guó)商。

　　重重困難下，深圳皇庭廣場(chǎng)終于在2013年12月開業(yè)，這也是深國(guó)商首個(gè)開發(fā)并運(yùn)營(yíng)的大型高端購(gòu)物中心項(xiàng)目。

　　隨著皇庭廣場(chǎng)的開業(yè)運(yùn)營(yíng)，深國(guó)商終于在2015年扭虧為盈。

　　曾欲大力發(fā)展類金融

　　2015年是關(guān)鍵一年，深國(guó)商更名為“皇庭國(guó)際”，同時(shí)開始拓展類金融業(yè)務(wù)。

　　次年，皇庭國(guó)際就以股權(quán)收購(gòu)方式成為深圳市同心投資基金股份公司(下稱同心基金)第一大股東，同時(shí)也控股同心基金旗下小額再貸公司，間接獲得小額再貸款等業(yè)務(wù)牌照。

　　彼時(shí)，皇庭國(guó)際表示，“將申請(qǐng)獲取更多金融牌照，致力于成為提供綜合金融服務(wù)的金融控股公司”。

　　直到2018年上半年，皇庭國(guó)際繼續(xù)加大力度發(fā)展金融服務(wù)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略仍未改變。但在2018年12月，其表示，為了集中資源做好公司主業(yè)，計(jì)劃將同心基金22.34%股份與處于虧損狀態(tài)重慶皇庭珠寶廣場(chǎng)有限公司(下稱重慶皇庭)100%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換。

　　在2018年12月的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表中，皇庭國(guó)際指出，公司金融業(yè)務(wù)未來(lái)將主要圍繞和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理密切的再貸款、直接貸款和融資租賃業(yè)務(wù)。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，皇庭國(guó)際該次剝離類金融業(yè)務(wù)還可能與2018年以來(lái)監(jiān)管政策加強(qiáng)和資金的“脫虛向?qū)崱庇嘘P(guān)，彼時(shí)部分資本系也正在陸續(xù)拋售資產(chǎn)。

　　商業(yè)仍依賴華南區(qū)

　　皇庭國(guó)際在近日的公告中重申了自身定位，其表示，公司已進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)主要以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主，以委托管理、整租、不動(dòng)產(chǎn)投資合作等多種方式拓展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

　　但目前，皇庭國(guó)際的主要項(xiàng)目仍然是深圳皇庭廣場(chǎng)。該項(xiàng)目在2018年的銷售同比達(dá)到57.3%，實(shí)現(xiàn)租金及物業(yè)管理費(fèi)等收入合計(jì)2.89億元，為皇庭國(guó)際貢獻(xiàn)穩(wěn)定的凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流。

　　雖然皇庭國(guó)際在全國(guó)已落地18個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，分布在珠三角、長(zhǎng)三角、西南、中原和西北等地，但華南區(qū)仍然是其主要營(yíng)收貢獻(xiàn)力量。2018年，皇庭國(guó)際華南地區(qū)營(yíng)收占比為91.29%，華北地區(qū)和西南地區(qū)占比7.44%和1.27%。

　　對(duì)于剛堅(jiān)定轉(zhuǎn)型主路的皇庭國(guó)際而言，能否將深圳皇庭廣場(chǎng)這一標(biāo)桿項(xiàng)目成功復(fù)制到全國(guó)各地甚為關(guān)鍵。

　　今年第一季度，皇庭國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.18億元，同比減少1.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)4725.06萬(wàn)元，同比減少7.78%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均出現(xiàn)較大幅度下降，分別同比下滑48.61%、131.58%和201.63%，后兩者金額也均為負(fù)。

　　負(fù)債方面也凸顯壓力，皇庭國(guó)際到第一季度末的貨幣資金同比下滑82.56%至2.25億元，而一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債同比增長(zhǎng)67.44至10.08億元，短期借款為3億元。