樓面單價(jià)超3.5萬元賣5萬才有利潤(rùn)可言

　　沉寂已久的廣州土地市場(chǎng)終于在8月迎來了“小高峰”。16日上午，下半年第一宗宅地荔灣區(qū)華大物流地塊（AF010734地塊）以35216元/平方米的樓面價(jià)被廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中，加冕廣州新地王。

　　上一任廣州地王還要追溯到2013年，越秀地產(chǎn)競(jìng)得海珠區(qū)南洲路地塊，樓面價(jià)34590元/平方米。此次華大物流地塊刷新廣州地王記錄，不少業(yè)內(nèi)人士分析，該高價(jià)地塊可能帶動(dòng)周邊板塊房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

　　競(jìng)拍？？近30家開發(fā)商參與競(jìng)拍

　　7月15日廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)掛牌出讓荔灣區(qū)嶺海街12號(hào)AF01074地塊，起始樓面價(jià)折合16810元/平方米，限價(jià)217338萬元。

　　8月5日競(jìng)拍開始，該地塊吸引了近30家開發(fā)商參與競(jìng)拍。截至8月9日下午4時(shí)，僅5天時(shí)間，競(jìng)買出價(jià)已超出了地塊的最高限價(jià)，樓面地價(jià)從16810元/平方米推高到24375元/平方米。該地塊采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”的原則競(jìng)拍，網(wǎng)上競(jìng)拍環(huán)節(jié)主要競(jìng)拍的是配建面積。

　　根據(jù)競(jìng)買規(guī)則，16日上午10時(shí)網(wǎng)上競(jìng)拍開始后，將直接進(jìn)入競(jìng)配建拆遷安置房環(huán)節(jié)。凡接受最高限制地價(jià)的競(jìng)買人均可參與，競(jìng)價(jià)階梯為450平方米同時(shí)不少于5套的拆遷安置房，參與競(jìng)配建的競(jìng)買人報(bào)出配建面積最大者為競(jìng)得人。而配建的拆遷安置房建成后須無償移交給廣州市土地開發(fā)中心。

　　經(jīng)過了1個(gè)多小時(shí)的激烈廝殺，地王強(qiáng)勁出世，扣除配建面積折合樓面價(jià)35216元/平方米。這一“天價(jià)”甚至超過地塊周邊現(xiàn)在的房?jī)r(jià)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月廣州將共有16塊土地出讓，總出讓面積約62萬平方米，總起拍金額約49億元。而這16塊宗地中，有4宗優(yōu)質(zhì)的住宅用地（其中番禺一宗為轉(zhuǎn)讓用地）分別位于荔灣區(qū)、白云區(qū)、黃埔開發(fā)區(qū)以及番禺區(qū)，總起拍金額近32億元。

　　分析？？“三地鐵一城軌一電車”是最大賣點(diǎn)

　　華大物流地塊為何如此受追捧？合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，雖然該地塊不大，但確屬中心區(qū)稀缺宅地——北臨珠江，與如意坊和大坦沙隔江相望；南近芳村大道中路；西臨塞壩涌口。值得一提的是，該地塊臨江，可以直接看到江景，是居住用地的一大優(yōu)勢(shì)。

　　從交通方面看，地塊所在的石圍塘地區(qū)，是未來“三地鐵—城軌—電車”交會(huì)的交通樞紐。根據(jù)規(guī)劃紅線，地塊為11號(hào)線地鐵上蓋，而11號(hào)線石圍塘站就在這里設(shè)站，一站路就可以到達(dá)對(duì)面的老荔灣如意坊。未來還規(guī)劃有廣州地鐵22號(hào)線、佛山地鐵5號(hào)線，除了地鐵，石圍塘還將引入廣佛江珠城軌的石圍塘站以及有軌電車廣鋼線。目前，離地塊最近的地鐵站是5號(hào)線滘口站，步行大約需要15分鐘。未來距離地鐵11號(hào)線石圍塘站僅500米。

　　此外，地塊西邊還規(guī)劃有預(yù)留的過江隧道或者高架橋，可以直通荔灣。除了交通配套之外，地塊周邊學(xué)校有廣州市第九十三中學(xué)等學(xué)校，廣州中醫(yī)藥大學(xué)第三附屬醫(yī)院，周邊沒有大型商圈，較為依賴周邊小區(qū)的配套。

　　黎文江表示，廣佛同城趨勢(shì)加強(qiáng)，白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈將成廣佛CBD，十多年后，隨著未來廣州東部CBD寫字樓老化等問題出現(xiàn)，廣州CBD可能會(huì)從珠江新城、琶洲等轉(zhuǎn)移到這邊來?！皬V鋼新城目前有的項(xiàng)目已經(jīng)賣到4萬元/平方米，這塊地兩年后預(yù)計(jì)可以賣到6萬元/平方米以上?！?/p>

　　在中原地產(chǎn)研究部分析人士看來，雖然華大物流地塊內(nèi)部已經(jīng)平整并達(dá)到開工條件，但為配合周邊規(guī)劃道路的收儲(chǔ)和建設(shè)工作，預(yù)計(jì)不會(huì)快速開發(fā)，可能像越秀地產(chǎn)南洲路地王一樣，延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)工期。因此，房企買的是2016年的土地，但賣的可能是2020年樓市的價(jià)格。

　　趨勢(shì)？？或推高周邊樓市價(jià)格

　　地王一出，有消息就稱，距離地塊最近的華發(fā)荔灣薈，已經(jīng)醞釀漲價(jià)，并等地王一出就開盤，享受地王帶來的紅利。據(jù)悉，該地塊周邊的新房項(xiàng)目有新世界凱粵灣、華發(fā)荔灣薈、珠江鵝潭灣，均價(jià)在2.8萬—3.3萬元/平方米。初步測(cè)算4—5年后，片區(qū)一手住宅均價(jià)可能達(dá)3.6—4.8萬元/平方米。“預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)廣鋼新城的房?jī)r(jià)形成巨大沖擊，廣鋼各大樓盤漲價(jià)的可能性均較大。”上述中原地產(chǎn)研究部分析人士表示。

　　合富置業(yè)業(yè)務(wù)總監(jiān)關(guān)文德認(rèn)為，地王拍出后，業(yè)主看樓面價(jià)都這樣的價(jià)位，將來樓價(jià)肯定破5萬元/平方米，會(huì)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生一定的心理支撐作用，對(duì)后市樓價(jià)的走勢(shì)會(huì)有比較好的預(yù)期。對(duì)購(gòu)房者來說，則會(huì)加強(qiáng)其入市的信心。

　　合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)時(shí)華大物流地塊周邊的二手房市場(chǎng)，基本以樓梯樓居多，價(jià)格從1.4萬—1.8萬元/平方米不等，而電梯樓的二手均價(jià)則在2萬—2.3萬元/平方米左右。

　　關(guān)文德表示，在接下來一段時(shí)間內(nèi)，在華大物流地塊高溢價(jià)拍出的帶動(dòng)下，其周圍板塊二手市場(chǎng)將受到利好，買賣雙方對(duì)后市樓價(jià)走高的預(yù)期也會(huì)隨之增強(qiáng)，這將有利于橋東板塊二手樓市發(fā)展及樓價(jià)繼續(xù)向好。

　　但在方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志看來，該地塊這么高的價(jià)格仍舊存在不理想的成分。在同板塊，有同樣性質(zhì)的樓盤在銷售，目前均價(jià)也就是3.5萬元/平方米左右，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情況?！澳壳暗膬r(jià)格，需要銷售單價(jià)達(dá)到近5萬元/平方米，開發(fā)商才有利潤(rùn)可言，但是廣州兩年內(nèi)房?jī)r(jià)連續(xù)上漲20%，這樣的可能性不大，所以，這塊地拿下，風(fēng)險(xiǎn)很大。”

　　南方日?qǐng)?bào)記者 陳思勤

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